재정비촉진구역 주택재개발사업 단계별 지연 요인 연구 : 서울시 동작구 재정비촉진구역 사업을 중심으로 = A Study on Stage-Specific Delay Factors in Housing Redevelopment Projects within Urban Redevelopment Promotion Districts -A Case Study of Dongjak-gu, Seoul-

국문 초록 (Abstract)

재정비촉진구역 주택재개발사업 단계별 지연 요인 연구 - 서울시 동작구 재정비촉진구역 사업을 중심으로 - 본 연구는 재정비촉진구역 주택재개발사업의 복합적인 지연 현상을 이해 하고, 사업의 각 진행 단계별로 지연에 영향을 미치는 핵심 요인들을 실증 적으로 규명하는 것을 목적으로 수행되었다. 기존 연구들이 프로젝트 지연 요인을 포괄적으로 다루는 경향이 있었던 한계점을 넘어, 주택재개발사업의 특수성을 고려하여 계획수립·정비구역 지정, 시행 주체（조합） 설립 및 사업 시행 인가, 관리처분계획 수립 및 인가, 공사 및 완료 단계의 네 가지 사업 단계로 세분화하여 지연 요인을 분석함으로써, 지연 메커니즘에 대한 미시 적이고 동태적인 이해를 시도하였다. 이를 위해 서울시 내 특정 재정비촉진구역의 주택재개발사업과 관련된 다양한 이해관계자（학계 전문가, 공무원, 사업 참여자, 공인중개업 종사자 등） 총 167명을 대상으로 온라인 설문 방식은 ‘클라우드 사회과학연구 자동 화（Social Science Research Automation, SSRA）’ 시스템을 적극적으로 활 용하였다. 수집된 자료는 SPSS 26.0 통계 프로그램을 활용하여 분석되었다. 자료 분석에 앞서 측정 도구의 신뢰도（Cronbach's ） 및 타당도（확인적 요 인 분석）를 검증하였으며, 이후 빈도분석, 기술통계분석, 상관관계 분석, 독 립 표본 t-분석, 다중회귀분석 및 위계적 회귀분석 등의 SPSS 26.0 통계 기 법을 적용하여 연구가설을 검증하였다. 주요 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 주택재개발사업의 각 단계에서 경 제적, 사회적, 행정적 지연 요인들이 “계획수립 단계（A단계）에서는 경제적 요인이, 공사 및 완료 단계（D단계）에서는 사회적 요인이 유의미한 영향을 미치치 않는 것으로 나타나 기각되었으나, 그 외의 요인들은 전 단계에 걸 쳐 유의미하게 작용하였다”. 특히 공사 및 완료 단계에서는 행정적 요인의 복잡성이 사업 지연에 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 예를 들어, ‘사용 인가·준공 인가 승인 과정에서의 빈번한 서류 보완 요청’이나 ‘조합 해산 및 청산 절차 지연’과 같은 구체적인 행정적 절차 문제들이 사업 종료를 저해 하는 핵심 요인으로 식별되었다. 둘째, ‘조합 집행부의 전문성 부재에 의한 시행착오’ 역시 공사 단계에서 발생하는 주요 지연 요인으로 밝혀져, 조합 역량의 중요성이 부각되었다. 셋째, 지연 요인들이 지속 거주 의사와 같은 주민들의 행태적 측면에 조절효과를 미칠 수 있음을 확인하였으며, 이는 지 연 현상과 이해관계자들의 의사 결정 간의 복합적인 관계를 시사한다. 또 한, 다양한 이해관계자 집단 간에 지연 요인에 대한 인식 차이가 존재함도 확인되었다. 본 연구는 이러한 실증 분석 결과를 바탕으로 주택재개발사업의 단계별 지연 요인에 대한 심층적 이해를 제공함으로써, 기존 프로젝트 관리 및 도 시 정비 이론을 확장하는 데 기여한다. 나아가 정책적 측면에서는 단계별 특성을 고려한 맞춤형 지연 방지 정책 수립, 행정 절차의 간소화 및 투명성 제고, 조합 운영의 전문성 강화 및 거버넌스 지원 체계 구축, 그리고 이해관 계자 갈등 조정 메커니즘 강화 등의 구체적인 정책적 제언들을 제시하였다. 실무적 관점에서는 사업 단계별 관리 방안, 조합 교육 프로그램 개발, 상시 적인 소통 채널 마련 등 현장에서 적용 가능한 실질적인 개선 방안들을 제 공함으로써 사업의 효율성을 제고하고 궁극적으로 성공적인 도시재생에 기 여할 수 있을 것으로 기대된다. 주제어: 주택재개발, 재정비촉진구역, 사업 지연 요인, 도시재생, 이해관계자 인식

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 및 필요성 1
• 2. 연구의 목적 및 의의 6
• 제2절 연구의 범위 및 방법 9
• 1. 연구 범위 9
• 2. 연구의 방법 11
• 제3절 연구의 내용 및 과정 20
• 1. 연구의 내용 20
• 2. 연구의 과정 24
• 1） 문헌 연구 및 이론적 고찰 단계 26
• 2） 연구 대상 및 자료 수집 단계 26
• 3） 변수의 조작적 정의 및 측정 단계 27
• 3. 실증 분석 절차 단계 28
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 31
• 제1절 도시정비사업 31
• 1. 도시정비사업의 개념 31
• 2. 도시정비사업의 유형 33
• 3. 관련 법규 및 제도 36
• 제2절 주택재개발사업 42
• 1. 주택재개발사업의 개념 42
• 2. 주택재개발사업 47
• 3. 재정비촉진구역（주택재개발사업）의 정비사업 48
• 1） 재정비촉진사업의 개요 48
• 2） 재정비촉진사업의 정의 51
• 4. 재정비촉진구역의 신규 제도와 추진단계 52
• 1） 재정비촉진구역의 도시정비사업（주택재개발사업） 52
• 2） 주택재개발 사업 신규 제도（신속 통합기획） 54
• 3） 재정비촉진구역의 주택재개발 사업 추진단계 56
• 제3절 사업 지연 이론 63
• 1. 재정비촉진구역 주택재개발사업 지연 요인 체계화 모델 63
• 2. 경제적 사업 지연 요인 64
• 1） 기회비용에서 사업을 즉시 시작하지 않고 지연시키는 이유 64
• 2） 구현 지연（implementation lag）에 따른 사업 지연 66
• 3） 행동경제학적 관점에서의 사업 지연 요인 67
• 3. 재정비촉진구역 이해관계자 이론 69
• 4. 재정비촉진구역 주택재개발사업에서의 공공·민간 협력（PPP） 모델의 적용과 그 의의 72
• 5. 지연 요인 관련 공공갈등의 유형 74
• 1） 원인 주체에 따른 분류 74
• 2） 공공정책 및 사업별 분류 75
• 3） 갈등 원인에 따른 유형 77
• 제4절 선행연구 검토 79
• 1. 주택재개발사업 관련 선행연구 79
• 1） 주택재개발 사업의 주민 만족도 영향 요인에 관한 연구 79
• 2） 주택재개발 사업의 성과 지표에 관한 연구 81
• 3） 주택재개발사업 추진 주체별 인식 차이에 관한 연구 83
• 4） 주택재개발사업 활성화 및 지연 요인에 관한 연구 85
• 2. 선행연구와의 차별성 88
• 제3장 재개발사업 현황 92
• 제1절 국내외 재개발사업 현황 92
• 1. 국내 재개발사업 사례 및 현황 92
• 2. 해외 재개발사업 사례 및 현황 95
• 제2절 서울시 재개발사업의 사업 단계별 특성 및 현황 98
• 1. 서울시 재개발사업의 사업단계별 특성 98
• 2. 서울시 주택재개발사업의 선정 현황 101
• 3. 서울시 주택재개발사업의 한계와 과제 104
• 4. 서울시 동작구 재정비촉진구역 현황 106
• 제4장 연구 설계 111
• 제1절 단계별 지연 요인 분석의 틀 및 가설 설정 111
• 1. 분석의 틀 111
• 2. 가설 설정 112
• 1） 계획수립（기본계획） 및 정비구역 지정 단계 112
• 2） 시행 주체（조합） 설립 및 사업시행 인가 단계 112
• 3） 관리처분 수립 및 인가 단계 113
• 4） 공사 및 완료 단계 113
• 제2절 변수（지연 요인）의 선정 113
• 1. 지연 요인 선정 방법 113
• 1） FGI 참여 전문가의 특성 115
• 2） 단계별 및 집단별 지연 요인 인식의 차이 117
• 2. 지연 요인의 분류 124
• 1） 계획수립（기본계획） 및 정비구역 지정 단계의 지연 요인 124
• 2） 시행 주체（조합） 설립 및 사업시행 인가 단계의 지연 요인 126
• 3） 관리처분 수립 및 인가 단계의 지연 요인 128
• 4） 공사 및 완료 단계의 지연 요인 129
• 5） 지연 정도 측정 131
• 제3절 자료 수집 131
• 1. 자료 수집 방법 및 기간 131
• 2. 자료 수집 대상 선정 132
• 제4절 자료 분석 방법 및 도구 133
• 1. 자료 수집 방법 134
• 2. 자료 분석 방법 및 도구 136
• 제5장 분석 결과 141
• 제1절 응답 대상자의 인구 통계적 특성 141
• 제2절 측정 도구의 신뢰성 및 타당성 143
• 제3절 단계별 지연 정도 분석 147
• 1. 계획수립·정비구역 지정 단계（A 단계）의 요인별 지연 정도 147
• 2. 조합 설립 및 사업시행 인가 단계（B 단계）의 요인별 지연 정도 150
• 3. 관리처분계획 수립 및 인가 단계（C 단계）의 요인별 지연 정도 152
• 4. 공사 및 완료 단계（D 단계）의 요인별 지연 정도 154
• 5. 주택재개발사업의 단계별 지연 정도 155
• 6. 주택재개발사업 단계별 지연 정도의 인식 차이 156
• 제4절 단계별 지연 정도에 미치는 영향 분석 157
• 1. 계획수립·정비구역 지정 단계（A 단계） 지연 요인의 영향 157
• 2. 시행 주체（조합） 설립 및 사업시행 인가 단계（B 단계）의 지연 요인의 영향 159
• 3. 관리처분계획 수립 및 인가 단계（C 단계）의 지연 요인의 영향 161
• 4. 공사 및 완료 단계（D 단계）의 지연 요인의 영향 164
• 제5절 가설 검증 결과 및 논의 166
• 1. 가설 검증 166
• 2. 가설 검증 결과 논의 168
• 1） 계획수립·정비구역 지정 단계（A 단계）가설 검증 논의 168
• 2） 시행 주체（조합） 설립 및 사업시행 인가 단계（B 단계） 가설 검증 논의 172
• 3） 관리처분계획 수립 및 인가 단계（C 단계）의 가설 검증 논의 176
• 4） 공사 및 완료 단계（D 단계）의 가설 검증 논의 179
• 제6장 결 론 184
• 제1절 연구 결과 요약 184
• 제2절 연구의 시사점 185
• 1. 이론적 시사점 185
• 2. 정책적 시사점 187
• 3. 실무적 시사점 189
• 4. 공공·민간 협력（PPP） 적용의 당위성 191
• 제3절 연구의 한계점 및 향후 연구 방향 194
• 1. 연구의 한계점 및 극복 방안 194
• 2. 향후 연구 방향 195
• 참고문헌 198
• 부 록 211