기개발지의 정비형태에 따른 토지등소유자의 비용편익분석 : 주택재건축사업과 개별 건축행위의 비교 = Cost-benefit analysis by type of housing reconstruction on the planned district :Focused on self-reconstruction and Housing Reconstruction Project

국문 초록 (Abstract)

최근 서울시에서는 주택 공급을 유지하고 주거환경의 질을 보다 효율적으로 개선할 수 있는 주택재개발사업, 주택재건축사업, 뉴타운사업 등 대규모 정비사업이 활발하게 진행되고 있다. 그러나 전면철거방식의 정비사업으로 인해 아파트 일변도, 커뮤니티의 단절 등 문제점이 발생하였다. 또한 기개발지에서 중복적으로 시행되는 정비사업은 기반시설이 양호한 단독주택지의 멸실이라는 문제를 야기하였다. 이에 서울시에서는 양호한 단독주택지 보존에 대한 논의를 활발히 진행하고 있다.
다양한 유형의 주거지를 유지하기 위해서는, 대규모 정비사업에 국한되어 있는 획일적인 주거지 정비방식 외에도 다양한 정비형태 중 효용이 높은 대안이 무엇인지 토지등소유자가 판단하고 선택할 수 있어야 한다. 본 연구에서는 토지등소유자가 정비사업이 아닌 자율갱신을 통해서도 효용을 얻을 수 있는지 알아보고, 조건에 따라 효용이 어떻게 변화하는지 살펴보았다. 이를 위해 거주기간동안 발생하는 공사비, 임시거주비, 금융비, 주택의 유지보수비 등의 비용과, 주택의 자산가치, 임대수익, 주택의 사용가치 등의 편익으로 구성된 비용편익분석 틀을 설정하였다. 이후, 필지단위 자율갱신, 블록단위 자율갱신, 주택재건축사업 등 정비형태별 효용을 분석하였다.
분석 결과, 기존의 필지단위 자율갱신은 주택재건축사업에 비해 그 효용이 큰 것으로 나타났으나 B/C비가 낮게 나타났다. 이는 토지등소유자가 제한된 경제적 능력 안에서 적은 비용으로 높은 효용을 얻기 위해 주택재건축사업을 선호하게 됨을 시사한다. 필지단위 자율갱신의 기반시설부족 문제를 보완하기 위한 블록단위 자율갱신의 경우를 살펴본 결과, 효용과 B/C비 모두 증가하는 것으로 나타났다. 그러나 자율갱신을 시행할 경우 보유자산이 충분하지 않은 토지등소유자는 공사비 마련에 상당한 어려움이 있으므로, 블록단위 자율갱신을 활성화하기 위해서는 이에 대한 고려가 필요할 것으로 판단된다.
이에 공공의 지원에 따른 블록단위 자율갱신의 민감도분석을 실시한 결과, 용적률 증가와 기반시설설치비 지원에 따른 토지등소유자의 효용변화는 미미한 것으로 나타났다. 반면, 저리융자지원은 초기비용 감소효과가 큰 것으로 나타났다.
분석을 통해, 토지등소유자는 자율갱신을 통해 충분한 효용을 얻을 수 있으나 정비사업구역 내 토지등소유자의 경제적 소득수준을 고려할 때 자율갱신에 따른 초기비용 마련에 어려움이 있을 것으로 예상되며, 이에 공공의 초기비용 지원이 토지등소유자의 의사결정에 중요한 영향을 미칠 수 있음을 확인하였다. 따라서 도시정비기금을 활용한 사업비용의 저리융자 지원 방안 및 융자조건의 기준 완화 등 제도적 장치 마련이 필요할 것으로 판단된다. 이는 토지등소유자의 효용을 높이고, 현재 서울시가 추진하는 주거지의 다양화를 현실화 할 수 있는 효율적인 지원제도가 될 것이다.
본 연구는 정비형태를 결정하는 의사결정과정에 따라 토지등소유자의 효용이 변화할 수 있음을 보이고 실제 정비사업 추진에 영향을 줄 수 있음을 밝혔다는 점에서 의의가 있다. 특히 주택재건축사업을 통해 수익을 얻을 수 있을 것이라는 막연한 인식을 개선하고, 특정 조건 하에서는 자율갱신이 유리할 수 있으므로 토지등소유자의 정비형태 선택에 다양성을 줄 수 있음을 확인하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In Seoul recently, several large-scale redevelopment project has been progressed. However, due to large-scale redevelopment project has caused problems. To solve these problems and to preserve planned districts, the redevelopment of various types are needed. But we need to recognize, when the house owners have become increasingly aging, owner's choice is self-reconstruction rather than Housing Reconstruction Project. This study was to evaluate; the first, owner's decision-making process about the type of housing reconstruction, the second, the effectiveness of self-reconstruction selection, and finally, a condition that increases efficiency. It was used for the framework of cost-benefit analysis.
As a result, the effectiveness of self-reconstruction was found to be obtained, as Housing Reconstruction Project. However, the owner is difficult to raise the initial cost, because it does not have sufficient assets. Therefore, for active self-reconstruction should consider these points.
So, according to government support of self-reconstruction efficiency are analyzed. Floor Area Ratio and infrastructure support for the installation cost was not effective. In contrast, low-interest loans to support the initial cost for the reduction was effective. As a result, the initial cost of public support can have a major impact, the owner's decision. So the government support system is needed, such as low-interest loans using funds or relaxation of the standard loan conditions. If this applies, the owner of the utility increases, and a variety of housing can be achieved.
Through this research, according to the type of reconstruction can change the owner of the utility knew that. In particular, the Housing Reconstruction Project that is not the only solution is achieved. Under certain conditions, self-reconstruction can be beneficial, and found the possibility of a variety of housing reconstruction type.

Keywords: Land Readjustment Project, Housing Reconstruction Project, Self-reconstruction, Decision Making, Cost-benefit Analysis

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 및 필요성 1
• 2. 연구의 목적 4
• 제2절 연구의 범위 및 방법 5
• 제3절 연구의 흐름 6
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 7
• 제1절 이론 검토 7
• 1. 정비사업의 경제적 논리 7
• 2. 의사결정 관련 이론 11
• 제2절 선행연구 고찰 14
• 1. 주거지 정비수법 관련 선행연구 14
• 2. 정비사업의 경제성분석 관련 선행연구 17
• 3. 정비사업 의사결정 관련 선행연구 20
• 4. 소결 22
• 제3장 서울시 주택재건축사업 실태분석 23
• 제1절 주택재건축사업 23
• 1. 사업추진 현황 23
• 2. 주택재건축사업구역 내 기개발지 26
• 제2절 주거지 정비수법 32
• 1. 서울휴먼타운 32
• 2. 도시형 타운하우스 34
• 3. 도시형 생활주택 35
• 제3절 소결 36
• 제4장 비용편익분석 모형 설정 37
• 제1절 토지등소유자의 의사결정과정 37
• 제2절 비용편익분석 모형 39
• 1. 분석의 틀 40
• 2. 비용편익 항목의 정의 41
• 3. 항목의 구성 51
• 제5장 비용편익분석 모형의 적용 55
• 제1절 분석을 위한 가정 55
• 1. 사례지역 55
• 2. 토지등소유자 56
• 3. 정비형태 56
• 4. 할인율 및 분석기간 58
• 제2절 정비형태에 따른 비용편익분석 59
• 1. 사업완료 시점에서 매각할 경우 59
• 2. 거주할 경우 60
• 3. 소결 63
• 제3절 민감도분석 66
• 1. 용적률에 따른 자율갱신의 비용편익 변화 66
• 2. 저리융자 지원에 따른 자율갱신의 비용편익 변화 67
• 3. 기반시설 설치비 지원에 따른 자율갱신의 비용편익 변화 68
• 제4절 분석종합 69
• 제6장 결론 71
• 제1절 결론 및 시사점 71
• 제2절 연구의 의의 및 한계점 73
• ▣ 참고문헌 74
• ▣ 영문초록 78