서울시 폐업주유소의 활용 특성 분석 : 지역재생 관점에서의 활용 방안을 중심으로 = Analysis on characteristics of redevelopment and adaptive reuse of closed gas stations in Seoul : focused on how to utilize them from the perspective of localized regeneration

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The number of closed gas stations in Korea has been increasing, after 2010, and there are a need for various uses for closed gas stations, but there are not many studies on this topic. This study provides a basic analysis of the utilization status of closed gas stations in Seoul by region (central district and general district) and use, and from this, types of qualitative case study were extracted based on the planning elements of metropolitan localized regeneration.
For this study, I reviewed the existing studies and analyzed successful cases from overseas. In addition, for 132 closed gas stations in Seoul that were closed and used for other purposes during the 10-year period from 2013 to 2022, 16 cases were selected, including 5 cases of public use, 3 cases of adaptive reuse, 3 cases of excellent quantitative performance, and 5 cases of public-private cooperation, considering new models that have not been used in the past and local symbolism. The conclusions and implications of each case were derived through qualitative analysis and coding of transcripts of fieldwork and individual interviews related to each issue.
There are four study questions of localized regeneration raised in this study: (1) public space and sustainability for users, (2) adaptive reuse with preservation of existing buildings for owners, (3) the
impact of quantitative performance on qualitative performance, and (4) the direction of desirable public-private partnerships, and the highlights of each theme are as follows.
(1) Publicness and sustainability for users In order to be used efficiently, publicly, and sustainably, it is
necessary to have a consistent public policy to utilize abandoned gas stations for purposes related to local value assets such as cultural assets. In addition, local residents' opinions and participation in the acquisition and utilization process had a significant impact on local revitalization.
(2) Adaptive reuse in terms of preserving existing buildings for owners Adaptive reuse cases were hard to find in central or commercial areas of Seoul, but reuse of closed gas stations in neighborhoods,
especially on automobile-only roads, was a good option for automobile-related businesses. It was a case of high economic satisfaction if the industry and customer characteristics were accurately analyzed and reused.
(3) The impact of quantitative performance on qualitative performance The quantitative outcomes of utilizing abandoned gas stations, such as population influx, sale of commercial shops and business
model of differentiated uses, were not directly related to qualitative outcomes in the short term. It will take a long time to reach the qualitative results of local revitalization that satisfy local residents.
For this, first of all it is necessary to open roadside shops early.
(4) The direction of desirable public-private partnerships Public-private cooperation and private participation are important regeneration policies for the recycling of abandoned gas stations. In order to successfully utilize them, it was necessary to resolve regional conflicts under a consistent policy. In addition, it was thought that the space that was easily secured through donation payment would need to be carefully managed as well as utilized for local purposes. In addition, the necessary land exchange between the cooperating entities is considered to be a good mutually beneficial measure.

국문 초록 (Abstract)

국내 폐업주유소는 2010년 이후 지속 증가하고 있으며 다양한 활용 필요성이 대두 되고 있으나 이와 관련한 연구 사례는 많지 않다. 본 연구는 서울시 폐업주유소의 지역 (중심지 행정구 및 일반권 행정구) 과 용도별 활용 현황에 대한 기본 분석과 그로부터 대도시 지역재생의 계획 요소를 근거로 추출된 유형 및 주제별 질적 사례 연구이다. 본 연구를 위하여 기존 문헌 고찰과 해외의 성공사례를 분석을 하였다. 아 울러 2013년부터 2022년까지 10년간 서울시에서 폐업하고 다른 용도로 사 용 중인 132개 폐업주유소에 대하여 과거에는 없었던 신규 모델, 지역의 상 징성 등을 고려하여 공익적 사용 5개, 적응형 재사용 3개, 정량적 성과 우수 3개, 민. 관 협력 5개 사례의 총 16개 사례를 추출하였다. 각 사례로 부터 현장 조사와 이슈별 관련인 개별 인터뷰 내용을 질적　분석 코딩하여 결론 및 시사점을 도출하였다. 본 연구에서 제기된 지역재생의 연구 질문은 (1) 사용자를 위한 공공성과 지속가능성, (2) 소유자를 위한 기존 건물 보존 차원의 적응형 재사용, (3) 정량적 성과가 정성적 성과에 미치는 영향, (4) 바람직한 민관 협력의 방향의 네 가지이며 각 테마의 주요내용은 다음과 같다.
(1) 사용자를 위한 공공성과 지속가능성
효율적으로 공공성을 가지고 지속 가능하게 사용하기 위해서는 공공의 일 관된 정책 아래 문화재와 같은 지역 가치자산과 연계된 용도로 폐업주유소를 활용하면 사용자 만족도가 높았다. 아울러 인수 및 활용과정에서의 지역주민 의 의견제시 및 참여는 지역 활성화에 큰 영향을 주었다.
(2) 소유자를 위한 기존 건물 보존 차원의 적응형 재사용
적응형 재사용 사례는 서울의 중심지 또는 상업지역에서는 찾기 어려웠으 나, 근린 지역 특히 자동차전용도로 폐업주유소 재사용은 자동차 관련 업종 의 용도로 좋은 방안이었다. 업종 및 고객 특성을 정확히 분석하여 재사용한 다면 경제적 만족도가 높은 사례였다.
(3) 정량적 성과가 정성적 성과에 미치는 영향
인구 유입, 상가 분양, 차별화 용도의 비즈니스 모델 등 폐업주유소 활용 의 정량적 성과가 정성적 성과에 단기간의 직접적 관련은 없었다. 지역주민 이 만족하는 지역 활성화의 정성적 성과 도달까지는 장기간이 필요하다. 이 를 위하여 우선 도로변 상가의 조기 개업이 필요하다.
(4) 바람직한 민관 협력의 방향
민관 협력, 민간 참여는 폐업주유소 재활용의 중요 재생 정책이다. 이를 성공적으로 활용하기 위해서는 일관된 정책 아래 지역적 갈등 해소가 필요하 였다. 아울러 기부채납으로 쉽게 확보된 공간에 대해서는 지역에 적합한 용 도 활용뿐 아니라 치밀한 관리 보완이 필요할 것으로 생각되었다. 아울러 협력 주체 간 필요한 토지 교환은 상호 혜택이 되는 좋은 방안이라고 생각된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 배경 및 필요성 1
• 제2절 연구의 목적, 질문 4
• 1. 연구의 목적 4
• 2. 연구의 질문 4
• 제2장 개념 정리와 선행 연구 검토 6
• 제1절 개념 정리 6
• 1. 지역특화재생 제도 6
• 2. 주유소 폐업 조건 9
• 제2절 선행 연구 검토 10
• 1. 지역(도시)재생에 관한 연구 10
• 2. (폐업)주유소 관련 연구 18
• 3. 선행연구와의 차별성 29
• 제3장 연구의 방법 32
• 제1절 분석의 틀 32
• 제2절 연구의 범위 및 연구 자료 34
• 1. 연구의 범위 34
• 2. 연구 자료 37
• 제3절 연구의 방법 41
• 1.질적 사례 연구 41
• 2. 질적 인터뷰 43
• 3. 연구의 가정 46
• 4. 연구의 흐름 48
• 제4장 해외 사례 51
• 제1절 프랑스 낭트 섬 교육기관 활용 51
• 제2절 런던 중심지 호텔 활용 53
• 제3절 런던 킹스크로스역 인근 Pub 활용 56
• 제4절 캐나다 위니펙 문화공간 활용 58
• 제5장 서울시 폐업주유소 자료 분석 및 사례 추출 61
• 제1절 폐업주유소 자료 분석 61
• 1. 일반적 특성 61
• 2. 지역(중심지 행정구, 일반권 행정구)별 특성 71
• 3. 용도별 특성 81
• 4. 자료 분석 결과와 질적 사례 연구 대상 87
• 제6장 서울시 폐업주유소의 유형별 질적 사례 분석 90
• 제1절 공공성, 지속 가능성 90
• 1. 문화 사례 90
• 2. 소공원 사례 94
• 3. 공공기관 사례 97
• 제2절 적응형 재사용 103
• 1. 배송업체 재사용 103
• 2. 외제자동차 판매전시장 재사용 105
• 3. 셀프세차장 재사용 107
• 제3절 정량적 성과 109
• 1. 대규모 오피스텔 (더 라움 펜트하우스) 109
• 2. 강동구 길동 전기차충전소, 커피숍 공간 112
• 3. 지식산업센터 116
• 제4절 민관 협력 및 민간 참여 118
• 1. 가락동 농수산물시장 118
• 2. 양곡도매시장 이전 122
• 3. 용산역 인근 호텔 활용 125
• 4. 역세권 청년주택 132
• 제5절 질적 사례 분석 결과와 시사점 137
• 제7장 결론 145
• 제1절 범주별 주요 연구 내용과 폐업주유소 활용 방안 145
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 148
• 참고문헌 149
• 부록 157
• ABSTRACT 162