부동산펀드의 시장효율성 점검 및 성과측정에 관한 연구 = A Study on the Efficiency Market and Performance Analysis of Real Estate Funds

국문 초록 (Abstract)

2018년 9월말 기준 전체 부동산펀드의 시장규모는 72조원이며, 전체펀드시장 규모대비 비중이 점차 커지고 있다. 2004년 부동산펀드가 우리나라에 처음 도입된 이래로 10여년이 지나는 동안 시장규모는 8천억에서 72조로 크게 성장하였다. 앞으로 부동산펀드 시장은 더욱 성장할 여력이 있기에 많은 학술적인 연구가 기본적으로 선행되어야 한다고 생각한다. 부동산펀드에 대한 연구는 타 자본시장의 금융상품에 대한 연구에 비해 주제의 다양성 면에서 미흡하다.
지금까지의 부동산펀드에 대한 연구는 수익률 및 성과측정에 대한 연구가 대다수였으며, 아직까지 부동산펀드의 가격관련 정보 시계열자료를 이용하여 효율성 점검을 실시한 연구는 거의 없었다. 따라서 본 연구는 부동산펀드 시장의 분류를 통해 부동산펀드의 시장효율성을 점검하고 비효율적 펀드를 대상으로 성과측정의 지표인 젠센의 알파를 추정하여 어떤 요인에 영향을 받는지 알아봄으로써 건전한 부동산 간접투자시장 활성화 및 투자자의 의사결정에 도움을 주고자 한다.
본 연구에서는 금융투자협회가 취합하는 부동산펀드의 기준가격 자료를 이용하여 부동산펀드의 약성효율성을 점검한다. 더 나아가 비정상수익률이 존재하는 비효율적 펀드를 대상으로 영향 요인에 관해 분석하였다. 이러한 분석은 향후 부동산펀드시장의 성장여력에 대한 논의를 이끌어 낼 수 있으며 펀드 투자 의사결정에 매우 중요한 가이드를 제공할 것이다.
본 연구는 2장에서 부동산 펀드의 의의 및 현황을 살펴보고 선행연구 검토 및 본연구의 차별성을 제시하였다, 3장에서는 연구방법과 분석자료 및 변수에 대하여 설명하였으며, 4장에서는 자료의 선택과 연구 방법에 따른 부동산펀드의 효율성 점검을 하였고, 비효율적 펀드의 성과에 영향을 주는 요인에 관하여 실증분석을 하였다. 마지막 5장 결론에서는 연구요약 및 시사점을 제공하고 연구의 한계점에 대하여 제시하고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As of the end of September 2018, the market size of entire real estate funds was 72 trillion won, which is increasing relative to the total fund market. Since the introduction of real estate funds in Korea for the first time in Korea in 2004, the market size has grown from 800 billion won to 72 trillion won. In the future, the real estate fund market will have more room to grow, so academic research should be basically preceded. Academic research on real estate funds is insufficient in terms of subject diversity and quantitative research as compared to other capital market research.
Until now, research on real estate funds has been conducted mostly on yield and performance measurement, and there have been few studies on effectiveness of real estate funds using time series data. Therefore, this study examines the efficiency of the real estate fund market in order to activate the market of the real estate indirect investment through the growth of the real estate fund market and is meaningful to find out which factors influences inefficient funds by estimating Jensen’s Alpha which is an index of performance measurement for inefficient funds.
In this study, we examined the weakness efficiency of real estate funds by using the reference price data of real estate funds collected by KFIA. In addition, we analyzed the influential factors of inefficient funds with abnormal returns. This analysis will lead to a discussion on the growth potential of the real estate fund market in the future and will provide a very important guide to fund investment decisions.
In Section 2, we examined the significance and status of real estate funds and presented a review of previous studies and the differences of this study. And Section 3 described the research methodology, analysis data, and variables. In Section 4, we examined the efficiency of real estate funds according to the selection of data and research methods, and analyzed the factors affecting the performance of inefficient funds. In the final chapter, conclusions were drawn to present the implications and limitations of the study and the direction of future research.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제 2 장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 5
• 제 1 절 부동산 간접투자제도 5
• 1. 부동산 간접투자 개념 5
• 2. 부동산 펀드와 리츠 6
• 3. 부동산 펀드의 정의 7
• 4. 부동산 펀드의 자금모집 방법 11
• 제 2 절 효율적시장가설 이론 12
• 1. 효율적시장가설의 개념 12
• 2. 효율적시장가설의 분류 13
• 제 3 절 CAPM 15
• 1. CAPM 개요 15
• 2. 자본시장선과 증권시장선 16
• 3. CAPM 가정 18
• 4. Sharpe모형, Jensen모형 19
• 제 4 절 선행연구검토 21
• 1. 증권시장 및 부동산시장 효율성에 관한 연구 21
• 2. 부동산펀드 수익률에 관한 연구 22
• 3. 선행연구와의 차별성 24
• 제 3 장 연구자료 및 연구방법 25
• 제 1 절 연구자료 25
• 1. 연구자료 25
• 2. 연구방법 27
• 제 2 절 변수의 구성 32
• 제 4 장 실증분석 35
• 제 1 절 효율성 점검 35
• 1. 기초분석 : 단위근검정 35
• 2. AR(1)-GARCH(1,1)-t-분포모형 37
• 제 2 절 회귀분석 1단계 – Jensen’s Alpha 추출 40
• 1. 부동산펀드 Alpha 기초통계량 40
• 제 3 절 회귀분석 2단계 – Alpha 영향요인분석 41
• 1. 독립변수의 기초통계량 41
• 2. 회귀분석 2단계 결과 43
• 제 5 장 결론 47
• 제 1 절 연구 요약 및 시사점 47
• 제 2 절 연구의 한계점 48
• 참고문헌 49
• 부록 51
• ABSTRACT 63