간접투자시장에서 부동산펀드의 분산투자효과에 관한 연구 : 수익률 실증자료 중심 = A study on diversified investment effect of real estate fund in indirect investment market

국문 초록 (Abstract)

우리는 전통적으로 ‘부동산투자’라 하면 직접투자를 통한 자본이득(capital gain)을 기대하는 투자위주였다. 그러나 정부의 부동산 투기억제 정책과 부동산관련 세제의 강화 및 세계경기 침체와 맞물려 부동산투자 시장도 어려움을 겪고 있다. 그럼에도 불구하고 부동산시장과 금융시장의 연계가 급진전 되어 ‘장기모기지 시장’, ‘역모기지 시장’ 및 ‘간접투자자산운용업법’에 따른 부동산간접투자는 부동산직접투자에 대한 대안으로 부상할 것이다.
부동산펀드를 이용한 부동산 간접투자는 작은 자금으로 여러 종류의 부동산에 투자하여 안정적인 수익을 기대할 수 있을 뿐만 아니라 주식, 채권과는 상이한 수익위험 특성을 가짐으로 부동산펀드를 투자 포트폴리오에 편입하면 분산투자의 효과 개선을 기대할 수 있다.
저금리시대 금융시장에서 원금보장형 상품은 점점 축소되고 고객마다 적정한 위험을 수용하는 투자형 상품이 증가하고 있으며 ‘저축의 시대’에서 ‘투자의 시대’로 넘어가면서 위험을 적절히 분산하는 분산투자는 중요한 선택이 되었다. 투자자들도 이제는 무조건 고수익만 추구하거나 지나치게 보수적인 투자로 적정한 수익을 창출 할 기회를 잃어서는 안 되며 철저한 분산투자(시간별, 지역별, 자산별 등)를 통하여 평균수익을 상회하는 투자포트폴리오를 구축하는 투자마인드를 가져야 할 것이다.
본 논문에서는 간접투자시장에서 부동산펀드의 실증 수익률을 분석하여 부동산펀드가 주식형펀드와 채권형펀드에 비하여 경기호황기뿐만 아니라 경기침체기에도 안정적인 수익률을 시현하고 있음을 확인할 수 있었다.
이렇게 부동산펀드는 주식형과 채권형의 중간에 위치하는 예상 수익률을 충실히 시현시켜주고 있고, 특히 부동산 직접투자의 대안으로 작은 자금의 일반투자자들에게 부동산에 투자하는 기회를 제공하고 있다. 최근의 전 세계적인 경기 침체기에도 부동산펀드는 대안투자자산으로의 제몫을 다하고 있다는 측면에서 간접투자시장에서 간접투자상품의 포트폴리오 구성상 가장 안정적인 투자대안으로 성장할 것으로 기대한다.
물론 국내 부동산펀드의 설정펀드수나 설정규모면에서는 다소 기대에 못 미치는 규모이기는 하나 2009년 자본시장통합법이 시행되면 펀드종류별 투자대상자산의 제한이 폐지되어 부동산펀드도 부동산뿐 아니라 실물자산, 특별자산도 투자안에 편입할 수 있으며, 부동산펀드가 주로 공모보다는 사모형태로 편중되어 설정되던 것이 공모펀드에 대한 성과보수 적용이 확대 되면서 공모형이 늘어날 것으로 기대되어 다양한 형태의 부동산펀드가 설정될 것이며, 규모면에서도 성장을 계속할 것이다.
또한, 투자자보호를 위한 ‘적합성의 원칙’도 적용되어 투자자보호가 강화되면 부동산펀드에 대한 인식도 개선될 것이며 경기가 회복되어 펀드전성기가 다시도래하면 전체펀드시장에서 부동산펀드의 점유율도 확대될 것으로 예상한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korean have had tendency to expect capital gain through direct investment in real estate investment for a long time, but government's restriction policy to real estate speculation, with intensified tax related to real estate and world economy recession, real estate investment market were facing difficulties despite fast link of real estate market and finance market, also real estate indirect investment will emerge as a alternative to real estate direct investment. Indirect real estate investment can expect not only stable profit by investment to various kinds of real estate with small amount fund, also has different feature with bond and stock that has profit risk, accordingly, if real estate fund is in investment portfolio, diversified investment will be expected.
In the low interest era, financial service which guarantees capital is reduced, meanwhile investment service which admits proper risk by each customer is increasing. As moving from 'The era of saving' to 'The era of investment', diversified investment which hedges funds becomes important choice. Now investors should not lose proper profit by pursuing high profit or exceeded conservative investment, should have investment viewpoint of thorough diversified investment(by the time, region, asset) to make investment portfolio above average profit.
This thesis analyzed real profit rate of real estate fund in indirect investment market so that real estate fund was demonstrated to have stable profit rate comparing with stock fund and bond fund not only in boom days also in recession. Like this, real estate fund embodies expected profit rate on medium between stock fund and bond fund, especially it provides opportunity to invest for investors who have small funds, as an alternative to real estate direct investment. Real estate fund is expected to grow the most stable investment alternative based on indirect investment service portfolio in an aspect that real estate fund does its job as an alternative investment service in investment market despite recent world recession. Of course, the number of selected domestic real estate funds or extent is not be satisfied state, but in case that 2009 funds market combination law is operated, restriction of investment by kind of fund is null, real estate fund can be into real estate, also real assets, special assets can be incorporated into investment proposal, In terms of real estate fund which was operated by concentrating as the public form not private form, public form is expected to increase as an incentive to public fund is expanded. As a result, diverse real estate funds will be established, will grow continually in aspect of scale as well.
Also, if protection for investors is intensified by being applied 'principle of relevance', recognitions of real estate fund will be improved and in case that recession is ended and fund industry emerges again, share of real estate fund in whole fund market will increase.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약 = ⅶ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 4
• 제2장 선행연구의 검토 및 이론적 고찰 = 5
• 제1절 선행연구의 검토 = 5
• 1. 선행연구의 정리 = 5
• 2. 선행연구검토 시사점 = 7
• 제2절 간접투자의 정의 = 8
• 1. 간접투자와 간접투자기구 = 8
• 2. 간접투자기구의 구조 = 9
• 3. 부동산 직접투자와 간접투자 = 11
• 제3절 간접투자자산운용업법과 투자펀드 = 12
• 1. 간접투자자산운용업법의 제정배경 = 12
• 2. 투자펀드 = 13
• 제4절 간접투자시장 = 19
• 1. 간접투자시장 성장배경 = 19
• 2. 자본시장통합법 = 19
• 3. 국내외 부동산 간접투자 상품 = 21
• 제5절 부동산펀드(간접투자기구)의 정의 = 23
• 1. 부동산 투자 상품의 구성 = 24
• 2. 부동산 펀드의 유형 = 24
• 3. 부동산 펀드의 성격 = 29
• 4. 부동산펀드 투자시 고려사항 = 30
• 5. 부동산간접투자제도 경과 = 30
• 6. 해외 부동산펀드 투자 = 31
• 7. 해외 부동산투자의 필요성 = 32
• 8. 부동산 펀드의 운용 = 33
• 제6절 부동산펀드와 리츠펀드 = 36
• 1. 부동산펀드와 리츠펀드 = 36
• 2. 해외 리츠펀드 = 37
• 제3장 부동산펀드의 현황분석과 전망 = 38
• 제1절 부동산펀드의 현황 = 38
• 1. 최근 유형별 신규펀드설정 현황 = 38
• 2. 부동산 펀드 수익률 현황 = 40
• 3. 펀드 유형별 수익률 추이 = 43
• 4. 펀드 유형별 설정펀드수 추이 = 46
• 5. 국내 부동산펀드 유형별 수익률 현황 = 47
• 6. 국내 부동산펀드 유형별 설정 현황 = 48
• 제2절 해외 부동산펀드의 현황 = 51
• 1. 해외 리츠 재간접펀드 수익률 현황 = 51
• 2. 해외부동산펀드 유형별 수익률 현황 = 53
• 3. 일본 리츠 수익률 현황 = 53
• 4. 해외부동산펀드 지역별 위험과 수익률 = 55
• 제3절 부동산펀드의 전망 = 57
• 1. 간접투자시장의 전망 = 57
• 2. 자산운용시장 전망 = 58
• 3. 펀드시장 전망 = 59
• 4. 섹터 펀드시장 전망 = 60
• 5. 부동산펀드 시장전망 = 61
• 제4장 부동산펀드의 문제점 및 발전방안 = 63
• 제1절 부동산펀드의 문제점 = 63
• 1. 부동산펀드의 인식부족 = 63
• 2. 부동산 인덱스의 미비 = 64
• 3. 불법 사모펀드 방지를 위한 제도미비 = 64
• 4. 전문성과 투명성 부족 = 65
• 5. 공모펀드의 부진 = 66
• 6. 부동산시장의 침체 = 67
• 제2절 부동산펀드의 발전방안 = 69
• 1. 부동산펀드에 대한 인식제고 = 69
• 2. 부동산관련 자료의 축적과 인덱스 개발 = 70
• 3. 사모펀드를 활용한 투자 상품의 다양화 = 71
• 4. 자산운용의 전문성과 투명성 제고 = 71
• 5. 사모,공모 제도보완을 통한 다수의 투자자 참여유도 = 72
• 6. 시장침체기를 기회로 활용 = 73
• 제5장 결론 = 75
• 참고문헌 = 78
• ABSTRACT = 80
• 감사의 글 = 82