상가건물 임대차보호법상 임대인의 권리금회수기회 방해에 대한 정당한 사유 - 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결을 기초로 - = Studie über Gerechtsfertigungsgrund für Verhindernis des Vermieters bei Prämienrücknahme von Mieter nach Gesetz über Schutz des Geschäftsraummiets

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Gesetz über Schutz des Geschäftsraummiet räumt bereits solche Chance des Mieter ein, dass Mieter die von selbst gebildete Prämie über seine Mietsache zurücknehmen kann. Jedoch läuft diese Vorgang so ab, dass der Mieter mit neuem anderen Mieter einen Prämienvertrag abschließt, danach der Mieter solche Prämie von neuem Mieter direkt annimmt. Derartige Struktur hat viele Schwierigkeiten, die man nicht einfach in der Auslegung von Gesetz über Schutz des Geschäftsraummiet lösen kann. Das Grund dafür ist es, dass der Vermieter für Schutz des Mieters über Prämienrücknahme einen neuen Mietvertrag mit dem neuen, von Mieter vermittelten Mieter schließen soll. Demnach sollte die Freiheit von Vermieter hinsichtlich des Mietsachenverwendung im großen Umfang begrenzt werden. Als ein Lösungsvorschlag dafür wird einige Gerechtsfertigungsgrund im Gesetz über Schutz des Geschäftsraummiet festgeschrieben. Die Problematik über einen von diesen Gerechtsfertigungsgründen entsteht im Fall davon, dass der Vermieter seine Mietsache über einundhalbes Jahr nicht geschäftlich verwendet. D.h. der Vermieter kann eigene Freiheit über Mietsachenverwendung wiedererlangen, falls es sie nicht im bestimmten Zeitraum nicht geschäftlich benutzt. Demgegenüber könnte die Interesse von Mieter im Bezug auf Chance für seinen Prämienrücknahe verletzt werden.
In jüngster Zeit hat das oberste Gerichtshof Koreas neue Rechtsprechung vorgelegt, nämlich dieser Gerechtsfertigungsgrund soll im sehr begrenzten Sinne ausgelegt werden. Dadurch kann Interesse des Mieters für seine Prämienrücknahme besser vor Umgehensversuch des Vermieters besser bewahrt werden.

국문 초록 (Abstract)

상가건물 임대차보호법은 권리금 회수기회 보장에 관한 규정을 마련하고, 임차인이 자신의 영업을 통해서 만들어 낸 무형적 이익에 대해서 그 재산적 가치를 회수할 수 있는 기회를 인정하고 있다. 그러나 이러한 권리금 회수기회의 보장의 방식에 대해서 직접 임대인에 대해서 영업적 이익에 해당하는 가치를 금전으로 반환해 줄 것을 요청하는 방식이 아니라, 새로운 임차인과 권리금 계약을 맺고 새로운 임차인으로부터 권리금을 받는 방식을 통해서 자신이 이룩한 무형적 이익에 대한 회수가 가능하도록 하는 방식을 취하고 있다. 이는 여러 가지 점에서 문제를 발생시키게 되는데, 기본적으로 임차인이 이러한 권리금을 새로운 임차인으로부터 받기 위해서는 임대인이 신규임차인과의 임대차계약을 체결해 주어야만 한다는 점이 특히 문제가 된다. 임대인과의 임대차계약을 통해서 당해 장소에서 영업을 계속할 수 있도록 하는 것이 권리금 계약을 맺은 신규임차인이 기존 임차인의 영업적 이익을 활용하여서 수익을 얻을 수 있는 방법이기 때문이다. 그러나 이러한 방식은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해 주기 위해서 임대인의 임차목적물 사용에 대한 자유가 제한되어야 한다는 것을 전제로 하게 된다. 즉, 임차인의 권리금 회수기회의 보호와 임대인의 임차목적물에 대한 자유로운 사용 사이의 긴장관계가 존재하게 되는 것이다. 따라서 우리 상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 권리금 회수의 기회를 임차인에게 보장해 주고 이를 위해서 임대인에게 협력의무를 인정하면서도 임대인이 이러한 권리금 회수기회에 대한 보호의무를 부담하지 않는 사유들을 규정하고 있다. 이 중에서 특히 문제가 되는 것은 임대인이 당해 임차목적물은 1년 6개월 간 영리목적으로 사용하지 않는다면 권리금 회수기회에 대한 보호의무를 부담하지 않는다는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 규정이다. 이를 어떻게 바라 보아야 할 것인가에 대해서 이러한 기간이 경과하는 경우 임차인이 형성한 영업적 이익이 소진된다는 부당이득적 관점으로도 설명할 수 있고 나아가 이러한 요건을 충족하는 것을 조건으로 임대인이 자신의 임차목적물에 대한 자유를 회복할 수 있는 길을 열어두고 있다는 관점으로도 설명할 수 있다. 그러나 이와 관련된 우리 대법원의 판례에서는 임대인이 임차인의 영업적 이익을 부당하게 잠탈하려는 의도가 보이지 않는 경우의 하나로 당해 요건을 해석하고 있는 것으로 보이고, 이러한 관점에서는 당해 요건을 좁게 해석할 수 밖에는 없게 된다. 이번 대법원의 판결은 임대인의 권리금 회수기회 보호의무를 면제하는 여러 정당화 사유들 중에서 매우 이질적인 성격을 가지고 있는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호의 규정에 대한 구체적인 적용요건을 밝혔다는 점에서 그 의미가 있다고 보여진다.

참고문헌 (Reference)

1 이지영, "상가건물 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 지난 경우에도 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하는지 여부" (119) : 2019

2 박건령, "상가 권리금 회수기회 방해금지 의무의 제 문제점과 입법론" 대한변호사협회 null (null): 177-197, 2020

3 김영두, "권리금계약의 의의와 법률관계" 한국재산법학회 35 (35): 1-29, 2019

4 김영두, "권리금 회수기회 보호에 관한 고찰" 법조협회 64 (64): 108-167, 2015

5 김영두, "The Relation between Protection of the Opportunity to Recoup Business Investment, Indemnity for Goodwill, and Security of Tenure of Tenancy" 법조협회 66 (66): 46-91, 2017

6 백경일, "Der Geschäftsraummieterschutz hinsichtlich der Prämiegelder durch den Anspruch aus einer Verwendungskondiktion" The Korean Association of Civil Law 88 : 243-287, 2019

7 박동규, "A Study on Liability for Damage which occurs from the Invasion of Opportunity for the Commercial Tenant to recoup the Business Investment" 법조협회 66 (66): 92-140, 2017