부당한 부동산 거래행위와 매수인의 보호 - 분양사업자의 건축물 부당매매와 매수인의 방문판매법상 청약철회권 행사를 중심으로 - = Unreasonable Real Estate Transactions and Protection of Purchasers - With an Emphasis on Execution of Cooling-off by Purchasers on the Door-to-Door Sales Aact -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With the recession of real estate business, unsold apartments and studio apartments (complex buildings) dramatically increase. Construction companies and sellers engage in promotional activities including many advertisements on newspaper and broadcasting to sell unsold apartments. Newspaper advertisements and show houses are common for real estate transaction but these days methods such as street banners and cold-calling are used for real estate transaction.
Newspaper advertisements and street banners are restricted by the indication advertisement act. "Cold-calling" is a method to recommend customers on the phone or encourage them to return calls as a method of selling goods and is restricted by the door-to-door sales act. When real estate is transacted by cold-calling, door-to-door sales act may be applied. However, as the act is based on transaction between a customer and a business owner, it is difficult to apply the act uniformly.
As for real estate transacted by a form of cold-calling, if one party concerned in a contract of real estate transaction with a position of a business owner sells real estate to another party concerned in the contract for a residential purpose, the door-to-door sales act can be applied. In real estate transaction, a business owner means a person who is engaged in real estate business and a customer means a person who buys real estate for a residential purpose. A business owner and a customer in a real estate transaction should make judgment considering concrete transaction situations. However, if a buyer does not transact real estate for business as a businessman, the purchase will be estimated for a residential purpose in principle.
Thus, if a party concerned in a contract with a position of a business owner or a customer is engaged in a unreasonable real estate transaction specified in the door-to-door sales act, the door-to-door sales act is applicable. A purchaser with a position of a customer in real estate transaction may execute cooling-off to a seller and this may be considered that the purchaser is out of binding force of the contract. Law application like this significant as it may protect a purchaser effectively from a seller who does unreasonable real estate transaction and it complements a function that limits unreasonable transaction custom by a seller juridically.

국문 초록 (Abstract)

부동산 거래를 위해 신문광고 또는 모델하우스 등을 통한 광고가 일반적이나, 최근에는 길거리 현수막 또는 부동산 거래를 위한 전화권유 등의 방법이 사용되고 있다. 전화권유판매란 전화를 이용하여 소비자에게 권유를 하거나 전화회신을 유도하는 방법으로 재화 등을 판매하는 방법인데 방문판매법의 규율대상이다. 부동산 거래가 전화권유를 통해서 이루어지는 경우 방문판매법이 적용될 수 있으나, 동법은 소비자와 사업자 사이의 거래를 전재로 하고 있기 때문에 일률적인 적용은 일률적인 법적용은 어렵다.
부동산 거래에 있어서 매도인이 전화권유판매의 방식으로 매수인과 부동산 매매계약을 체결한 후, 매수인이 방문판매법을 근거로 청약철회권을 행사할 수 있기 위해서는 방문판매법이 적용되는 특수거래인지 검토가 선행되어야 한다. 부동산 계약의 당사자가 사업자 및 소비자의 지위를 가져야 할 것인데, 부동산 계약의 당사자인 매도인이 부동산 거래를 업으로 하는 분양사업자이고, 매수인이 생산수단으로서 부동산이 아닌 거주의 목적으로 부동산을 매매하는 소비자로서의 지위가 그러하다. 다음으로 부동산 거래에 방문판매법이 적용되기 위하여 전화권유를 통한 계약체결까지 있어야 하는 것은 아니고 전화를 사용하여 소비자의 응답을 유도하고 대화를 함으로써 청약을 유인하여 어떤 장소에서 만나 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우를 포함한다. 방문판매법의 적용으로 부동산 매수인이 매도인에 대하여 청약철회권을 가진다면, 청약철회권을 행사할 수 있는 시점은 건축물이 완성되지 않은 경우 분양계약서 교부시점이 될 것이고, 건축물이 준공된 경우에는 건축물의 점유 이전 및 소유권 이전 등이 완료된 시점부터라고 할 것이다.
부동산거래에 있어서 특수거래법의 적용은 부당한 부동산 거래행위를 사법적으로 제재할 수 있는 계기를 만들어, 거주 목적으로 부동산을 거래한 매수인(거주소비자)을 효과적으로 보호하는 결과를 가져올 것이다.

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