부동산 핀셋 규제의 풍선효과 분석: 서울시를 사례로 = Analyzing the Balloon Effect of Targeted Real Estate Regulations: Evidence from Seoul

국문 초록 (Abstract)

주택가격 급등을 억제하기 위한 수요 관리 정책은 지속적으로 시행되어 왔으며, 문재인 정부 역시 강남3구를 중심으로 한 주택가격 과열 양상을 제어하기 위해 조정대상지역·투기과열지구 지정, 고가주택 대출 규제, 토지거래허가제 등 이른바 ‘핀셋 규제’로 대변되는 국지적 수요 관리 정책을 시행하였다. 그러나 이러한 규제는 규제 지역의 가격을 단기적으로 억제하는 한편, 비규제 지역으로 수요 전이에 따른 가격 급등, 즉 풍선효과를 야기한다는 비판이 지속적으로 제기되어 왔다. 본 연구는 이러한 문제의식에 기초하여, 문재인 정부 시기에 시행된 국지적 규제 정책이 주택가격 안정이라는 정책 목표를 달성하였는지를 실증적으로 검증하고, 해당 규제가 규제 지역 외부로의 풍선효과를 유발하였는지를 규명한다.
분석 대상은 2015년 1월부터 2025년 1월까지의 서울 25개 자치구 주택 매매가격지수와 2020년 6월 토지거래허가구역으로 지정된 강남권 일부 동(잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동)의 실거래가격이다. 분석 방법으로는 자치구 단위 장기 시계열 자료를 활용한 SADF·GSADF 검정과 시변 그랜저 인과관계 분석을 통해 가격 급등의 발생 시점과 지역 간 전이 구조를 식별하고, 동 단위로 적용되는 토지거래허가제의 정책 효과는 합성대조군법과 공간패널모형을 통해 규제 지역의 가격 안정 효과와 비규제 지역으로의 가격 전이를 분석한다.
자치구 단위 분석 결과, 핀셋 규제는 강남3구의 단기 가격 급등을 억제하는 효과를 보이지만, 규제 시행 이후 중구·노원구·도봉구 등 비규제 지역에서 가격 급등이 새롭게 관측되며 급등 지역이 확산되는 양상이 나타난다. 시변 그랜저 인과관계 분석은 규제 강화 이후 강남에서 비강남으로 이어지는 비대칭적 가격 전이 경로가 형성·강화됨을 보여주며, 토지거래허가제 시행 이후에는 일부 비강남 지역이 가격 전파의 중심으로 기능하는 구조적 변화가 확인된다.
동 단위 분석 결과, 토지거래허가제는 규제 대상 동의 가격을 단기적으로 억제하는 직접 효과를 보이지만, 동시에 성수동·반포동·신사동 등 비규제 동으로 가격 상승이 전이되는 뚜렷한 풍선효과가 관찰된다. 이러한 풍선효과는 단순한 지리적 인접성보다는 입지 프리미엄과 가격 격차, 대체 투자 가능성에 기반한 선택적 전이 형태로 나타난다. 공간패널모형 분석은 인접 지역 간 음(-)의 공간 자기상관을 통해 가격 상승이 공간적 대체 관계 속에서 확산됨을 보여주는 한편, 규제 이후 공간 전이효과의 약화는 강력한 거래규제가 수요 이동 자체를 제약함을 시사한다.
종합하면, 토지거래허가제를 포함한 핀셋 규제는 규제 지역의 단기 가격 안정에는 기여하지만, 시간이 지남에 따라 효과가 소진되고 비규제 지역의 급등과 규제 지역의 재상승을 초래함으로써 주택시장 전반의 지속적인 안정에는 한계를 보인다. 이는 수요 억제 중심 정책의 효과가 본질적으로 일시적임을 시사하며, 규제 효과가 유지되는 기간 동안 공급 확대와 같은 구조적 대응과 광역적·일관된 중장기 정책 전략이 병행될 필요성을 강조한다. 다만 본 연구는 규제 해제 이후의 영향과 거시경제 충격을 완전히 분리하지 못한 한계를 가지며, 향후 연구에서는 정책 주기 전반을 포괄하는 지속성 분석과 미시적 분배 효과에 대한 추가 검증이 요구된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Demand-side policies aimed at curbing rapid housing price increases have been repeatedly implemented, and the Moon Jae-in administration likewise introduced so-called ‘pinpoint regulations,’ including the designation of regulated areas, stricter mortgage lending rules for high-priced housing, and the land transaction permit system, to suppress price increases originating in Seoul’s Gangnam districts. However, these regulations have been criticized for dampening prices only temporarily in regulated areas while inducing spillover effects that shift demand and trigger price surges in non-regulated areas. Against this background, this study examines whether the pinpoint housing regulations implemented during the Moon administration effectively achieve their policy objective of price stabilization and whether spillover effects to non-regulated areas are empirically observed.
The analysis uses monthly housing price indices for 25 districts (gu) in Seoul from January 2015 to January 2025, along with transaction-level housing prices for selected neighborhoods (dong)—Jamsil, Samseong, Daechi, and Cheongdam—designated as land transaction permit zones in June 2020. At the district level, long-run time-series analyses employing SADF and GSADF tests and time-varying Granger causality are conducted to identify periods of explosive price behavior and changes in interregional transmission structures. At the neighborhood level, the policy effects of the land transaction permit system are examined using the synthetic control method and spatial panel models to assess price stabilization in regulated areas and price spillovers to surrounding non-regulated areas.
The district-level analysis shows that pinpoint regulations suppress short-term price surges in the Gangnam districts, but are followed by the emergence and expansion of rapid price increases in non-regulated districts. Time-varying Granger causality analysis reveals that regulatory tightening is accompanied by the formation and strengthening of asymmetric price transmission paths from Gangnam to non-Gangnam districts, with certain non-Gangnam areas emerging as new hubs of price diffusion after the introduction of the land transaction permit system. Neighborhood-level analysis indicates that the land transaction permit system exerts a direct short-term dampening effect on prices within regulated neighborhoods, while simultaneously generating pronounced spillover effects in non-regulated neighborhoods. These spillovers reflect selective demand shifts driven not merely by geographic proximity but by location premiums, price differentials, and substitution opportunities. Spatial panel estimates further confirm negative spatial dependence among neighboring areas, indicating a spatial substitution mechanism in housing demand, while the attenuation of spatial spillovers after regulation suggests that stringent transaction controls constrain demand relocation itself.
Overall, the findings indicate that pinpoint regulations contribute to short-term price stabilization in targeted areas but gradually lose effectiveness over time, leading to renewed price increases in regulated areas and pronounced spillovers to non-regulated areas. This implies that demand-suppressing policies are inherently transitory in their effectiveness and underscores the need for structural measures, such as supply expansion, and a coherent, region-wide, and medium- to long-term policy strategy to achieve sustained housing market stability. This study is subject to limitations in fully disentangling post-regulation effects from broader macroeconomic shocks, and future research is warranted to examine policy durability over complete regulatory cycles and to explore distributional effects at a finer spatial scale.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구 배경 및 목적 1
• 2. 연구 범위 및 방법 2
• 1) 연구 범위 2
• 2) 연구 방법 3
• 3. 연구의 내용과 구성 4
• Ⅱ. 이론적 배경 및 선행연구 7
• 1. 부동산 규제의 이론적 배경 7
• 1) 부동산 시장 규제의 정당성과 한계 7
• 2) 부동산 규제 효과의 이론적 검토 7
• 3) 핀셋 규제의 개념과 특성 8
• 2. 풍선효과의 개념 10
• 1) 풍선효과의 정의와 개념적 구분 10
• 2) 풍선효과의 공간적 대체 이론 11
• 3. 선행연구 검토 및 한계 13
• 1) 부동산 규제의 직접 효과 연구 13
• 2) 부동산 규제의 간접 효과 연구: 공간적 전이 및 풍선효과 15
• (1) 이론 및 방법론 연구 16
• (2) 공간적 전이 연구 17
• (3) 풍선효과 연구 17
• 4. 본 연구의 차별성 19
• Ⅲ. 연구 설계 21
• 1. 연구의 분석 구조와 설계 21
• 2. 자료 및 변수 23
• 1) 자료 23
• 2) 변수 24
• 3) 정책 시기 구분 27
• 3. 연구의 모형 설정과 방법론 27
• 1) Phillips et al.(2015)의 다중 버블 검정 27
• 2) 시변 그랜저 인과관계 29
• 3) 합성대조군법(SCM) 정책효과 분석 31
• 4) 공간계량모형을 이용한 전이효과 분석 33
• Ⅵ. 실증 분석 36
• 1. 정책효과의 동태 분석: 시군구 수준 36
• 1) 자료 및 사전 검정 36
• (1) 기초통계량 및 단위근 검정 36
• (2) 정책 시기 구분과 주요 규제 내용 37
• 2) SADF/GSADF 분석 결과 38
• (1) 펀더멘털 조정 과정 38
• (2) 전체 기간 분석 결과 40
• (3) 강남3구와 비강남권 시기별 GSADF 변화 41
• (4) BSADF 시계열 분석: 가격 급등의 동태적 변화 43
• (5) 가격 급등 시점 식별(Date-Stamping) 48
• 2. 시변 그랜저 인과관계 분석 49
• 1) 전체 지역 간 인과관계 구조 49
• 2) 강남3구, 비강남권의 영향력 분석 51
• 3) 정책 시점별 변화 52
• 3. 토지거래허가제의 정책효과 분석 54
• 1) 자료 및 사전 검정 54
• (1) 기초통계량 54
• (2) 단위근 검정 55
• 2) 합성대조군법(SCM) 분석 56
• (1) 합성대조군 구성 56
• (2) 정책효과 분석 58
• (3) 개별 처리군 분석 60
• (4) 비규제 지역의 풍선효과 측정 65
• 4. 공간 전이효과 분석 70
• 1) 분석 대상 및 공간 구조 70
• 2) 전체 기간 공간 전이효과 71
• 3) 토지거래허가구역 지정 전후 공간 전이효과 변화 72
• 4) 규제 지역의 파급효과 73
• 5. 강건성 검정74
• 1) 예측변수 구성의 타당성 검증74
• 2) 시간공간 위약검정(Placebo Test) 74
• 3) Leave-one-out 분석 76
• 4) 대안적 분석: 실거래가 지수를 활용한 SCM 결과 78
• Ⅴ. 결론 80
• 1. 연구 결과의 요약 80
• 2. 연구의 의의 및 시사점 81
• 3. 연구의 한계와 향후 과제 82
• □ 참고문헌 84
• □ Abstract 89