도시개발사업의 입체환지방식

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Unlike redevelopment and reconstruction which is a project done by buildings, the urban development by land replotting is a project done by lands. , It is to make irregular shaped lots into regular shaped lots similarly to a farmland consolidation.
However, as land owners require housings than plane replotting of the land rearrangement project, the necessity of multi-level replotting is rising from parts of newtown district in Seoul etc.
The sale price of new houses can be lowered, the ratio of natives' resettlement can be increased and land development and housing plan can be carried out on one process by multi-level replotting.
Especially, for smooth operation of urban development projects, the multi-level replotting on the urban development act is to get owners' agreement, and to replace their lands, and then to grant parts of buildings which the manager have disposal rights and joint ownership portion of land where the buildings exist in to a project manager in case of necessity. However at present, regulations of the multi-level replotting is not clear and there is no project which applied that, so there is no example which grasped problems caused by carrying out that.
It is really needed to forecast problems of the multi-level replotting and study about solutions for adopting that in the urban development project by land readjustment.
With this in mind, the purpose of this study is to forecast the problems which is possible to generate when we carry out the multi-level replotting and to suggest a solution as follows through a simulation of that.
First, the application time of the multi-level replotting should be planned according to the time of the replotting of multiple ownership lands. It is appropriate to considerate the multi-level replotting at a development planning stage because it affects the whole project.
Second, the application ratio of the multi-level replotting should not be planned according to the applicants' right area but be planned according to the number of applicants. The valuation of the owners' right is done after the approval of the detailed plan and the approval of the architecture plan is done at asking for the approval of the deteiled plan procedure. Therefore the period is conflicted, and the problem that the architecture plan is approved under condition that the plane architecture area hasn't been defined occurs . So it is reasonable that the architecture plan is approved after estimating the number of households on the basis of the number of applicators, and deciding the plane area on the basis of the estimated number.
Third, the group who pays the cost of architecture should be made clear .
The average rate of the defrayal should be differently applied to the group of the plane replotting and the group of the multi-level replotting for the equality problem which all the land owners should pay the project cost of the multi-level replotting architectures.
For this, it is adequate to classify into the defrayal rate of the land creation and the multi-level replotting on the deteiled plan procedure.
This study is to forecast the problems of the multi-level replotting according to the simulation. But it is not possible to analyse the problems more detailedly on the simulation because of the default of the data. Moreover various studies like the relation between right disposal plan and the multi-level replotting etc can not be done. Therefore next studies should verify more variously the possibility of the multi-level replotting on the urban development project.

국문 초록 (Abstract)

건축물 위주인 재개발·재건축과 달리 환지방식도시개발은 원래 토지 중심의 개발이다. 경지정리와 비슷한 맥락으로, 부정형의 필지를 정형화하여 다시 나눠주는(환지) 것이다.
그러나 토지소유자들은 전통적인 토지구획정리사업에서의 평면환지보다는 주택을 요구함으로서 서울특별시등 일부 뉴타운 지구로부터 입체환지의 필요성이 대두되고 있다.
입체환지를 도입할 경우 아파트의 분양가를 낮추는 것이 가능하고, 원주민의 재정착비율을 높일 수 있으며 대지조성과 주택설계가 하나의 절차에서 해결할 수 있는 장점이 있다.
특히 도시개발법상 입체환지에 대하여는 도시개발사업의 원활한 시행을 위하여 필요한 때에는 토지소유자의 동의를 얻어 환지의 목적인 토지에 갈음하여 시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 당해 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여하는 것으로서, 현재 입체환지에 대한 규정이 명확하지 않고 국내에서 적용·수행한 사례가 없어, 입체식 환지시행에 따른 규정과 문제점들이 파악된 예가 없다.
환지방식도시개발사업에서 입체환지를 도입하기 위해서는 입체환지에 대한 문제점을 예측하고 해결방안에 대한 연구가 절실하다.
이를 위해 본 연구에서는 평면환지와 입체환지에 대한 비교·분석을 통하여 입체환지의 시행에 있어서 문제점을 예측하여 그 해결 방안을 다음과 같이 제시하였다.
첫째, 입체환지의 신청시기를 집단환지 신청시기에 맞추어 계획하여야 한다. 입체환지계획이 사업전반에 걸쳐 영향을 미치므로 개발계획단계에서 입체환지를 고려함이 타당하다.
둘째, 입체환지의 신청비율을 신청자의 권리면적을 기준으로 하는 것이 아니라 신청인수에 맞추어 계획하여야 한다. 토지소유주의 권리에 대한 평가는 실시계획인가후에 이루어지고, 건축계획의 승인은 실시계획인가신청시 이루어 지므로 시기가 상충되어 평면적인 건축면적이 확정되지 않은 상황에서 건축계획이 승인되는 오류가 발생하게 된다. 따라서 신청인 수를 기준으로 세대수를 산정하고, 산정된 세대를 기준으로 평면적인 면적을 확정후 건축계획이 승인됨이 타당하다.
셋째, 건축비에 대한 부담주체를 명확히 하여야 한다.
입체환지 대상 건축물에 대한 사업비를 토지소유주 전체가 부담하여야 하는지의 형평성 문제에 대하여 평면환지 대상자와 입체환지 대상자에 대한 평균부담율을 달리 적용하여야 한다.
이를 위해서는 실시계획단계에서 대지조성에 대한 부담률과 입체환지를 위한 부담률을 구분하여 주는 것이 타당할 것이다.
본 연구에서는 입체환지에 대한 시행사례분석을 통하여 입체환지의 시행에 있어서 문제점을 예측하여 보고자 하였다. 하지만 자료의 부족과 사행사례분석과정에 있어서 좀 더 세분화된 분석이 이루어 지지 못하였다. 또한 입체환지를 관리처분계획과의 관계등 다양한 연구가 이루어 지지 못하여 이후의 연구에서는 보다 다양한 측면에서의 접근으로 도시개발사업에서의 입체환지에 대한 가능성을 검증할 필요가 있으며 이는 추후의 연구과제로 남겨두기로 한다.

목차 (Table of Contents)

• 第Ⅰ章 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 내용 = 3
• 제3절 연구의 진행과정 = 4
• 第Ⅱ章 이론적 고찰 = 5
• 제1절 도시개발사업의 이해 = 5
• 1) 도시개발사업의 개념 = 5
• 2) 도시개발사업의 목적 = 6
• 3) 도시개발사업의 종류와 특성 = 7
• 제2절 도시개발법의 내용 및 현황 = 10
• 1) 도시개발사업의 제정 배경 = 10
• 2) 도시개발법의 주요 내용 = 12
• 3) 도시개발사업의 시행 방식 = 16
• 제3절 환지방식 도시개발사업 = 20
• 1) 환지방식의 정의 = 20
• 2) 환지계획 = 23
• 3) 환지방식 도시개발사업의 문제점 = 26
• 4) 대책 = 28
• 5) 입체환지의 필요성 = 29
• 제4절 입체환지 = 30
• 1) 입체환지의 개념 = 30
• 2) 입체환지계획 = 32
• 제5절 입체환지시행사례 및 선행연구 검토 = 34
• 1) 일본의 입체환지 시행사례 검토 = 34
• 2) 도시개발법상 입체환지와 재개발사업의 비교 = 42
• 3) 선행연구 검토 = 45
• 第Ⅲ章 입체환지방식 실태분석 = 48
• 제1절 입체환지 제도분석 = 48
• 1) 입체환지부지의 의의 = 48
• 2) 입체환지 법령의 변천 = 48
• 3) 입체환지의 요건 = 50
• 4) 택지개발사업에서 입체환지 시행 방안 = 51
• 5) 환지방식도시개발사업에서 입체환지 시행 방안 = 52
• 6) 도시개발법상 입체환지 시행관련 제도 및 문제점 = 53
• 제2절 평면환지와 입체환지의 비교·분석 = 55
• 1) 비교·분석의 전제조건 = 54
• 2) 평면환지방식과 입체환지방식의 비교 분석 = 60
• 第Ⅳ章 제도개선 방안 = 77
• 제1절 입체환지의 기대효과 및 문제점 도출 = 77
• 1) 입체환지의 특징 = 77
• 2) 입체환지의 기대 효과 = 77
• 3) 입체환지 시행상 문제점 도출 = 78
• 제2절 입체환지제도 개선방안 = 80
• 제3절 개선안에 대한 시행절차 = 81
• 第Ⅴ章 결론 = 83
• 참고문헌 = 86
• Abstracts = 89
• 국문초록 = 92