미국법상 주택소유자 단체(Homeowners’ Association)의 법적 쟁점 = Legal Issues Concerning Homeowners’ Associations in U.S. Property Law

국문 초록 (Abstract)

미국법상 주택소유자 단체(Homeowners’ Association, 이하 “HOA”라고 한다)는 공동이익 주거 공동체(Common Interest Community, 이하 “CIC”라고 한다)의 관리·운영을 가능하게 한 제도이다. HOA는 민간 비영리법인의 형태를 취하면서도, CIC 내에서는 지방정부에 준하는 광범위한 의사결정 권한을 행사한다. 그 결과 HOA의 의사결정이 개별 주택소유자의 의사에 반하는 경우, 개별 주택소유자의 권리를 제한하는 경우도 발생한다. 이 글은 HOA와 관련하여 두 가지 법적 쟁점을 검토한다. 첫째, HOA 공동규약이 CIC 내 개별 소유 재산의 양수인에게 당연히 적용되는 현상을 어떻게 설명할 것인가 하는 문제이다. 둘째, HOA에 의한 개별 주택소유자의 권리 제한을 입법적·사법적으로 어떻게 통제할 것인가 하는 문제이다. 첫 번째 쟁점과 관련하여, 미국법은 전통적으로 보통법상 물적 약정 및 형평법상 물권적 부담 법리를 통하여 HOA 공동규약을 포함한 부동산 관련 약정에 물권적 성격을 인정해 왔다. 이에 따르면 약정 당사자로서의 지위는 부동산 물권과 함께 양수인에게 이전된다. 다만 이러한 이론적 설명만으로는 HOA 공동규약이 CIC 내 개별 소유 재산의 양수인에게 당연히 적용되는 현상을 정당화 하기에 충분하지 않으며, 양수인에게 해당 재산의 취득에 앞서 공동규약의 내용을 인식할 수 있는 기회가 보장되어야 한다. CIC가 발달한 일부 주에서는 제정법을 통하여 잠재적 양수인이 공동규약의 내용을 사전에 인지할 수 있도록 하는 절차를 마련하고 있다. 두 번째 쟁점과 관련하여서는 다양한 사안 유형별로 판례가 축적되어 왔다. 미국 판례법은 HOA 공동규약에 관한 합리성(reasonableness) 법리, HOA 이사회의 의사결정이 구성원 전체의 이익을 위하여 신의성실하게 이루어졌다는 전제 아래 사법적 개입을 자제하는 법리 등 HOA 분쟁에 특유한 판단 기준을 발전시켜 왔다. 한편 판례법만으로 대응하기 어려운 영역이나 입법적 개입의 필요성이 큰 영역에서는 구체적이고 상세한 제정법 조항이 마련되는 경향도 확인된다. 이는 HOA를 둘러싼 법적 규율이 사적 자치와 소유권 보호 사이의 긴장관계를 조정하는 방향으로 발전하고 있음을 보여준다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In American law, the Homeowners' Association (hereinafter “HOA”) has made the administration of Common Interest Communities (hereinafter “CIC”) possible. Though formed as a private nonprofit corporation, it exercises within the CIC broad decision-making powers comparable to those of a local government, at times overriding or restricting the rights of individual homeowners. This article examines two issues. The first is how to account for the fact that an HOA's Covenants, Conditions & Restrictions (hereinafter “CC&Rs”) apply as a matter of course to a transferee of individually owned property within the CIC. The second is how the restriction of homeowners' rights by an HOA should be controlled, both legislatively and judicially. As to the first issue, American law has traditionally accorded a proprietary character to such arrangements through the common-law doctrine of real covenants and the equitable doctrine of equitable servitudes, whereby one's status as a party passes to the transferee together with the property interest. This account alone, however, cannot justify the automatic application of the CC&Rs; the transferee must be afforded an opportunity to ascertain their content before acquiring the property. In several states where CICs have developed, statutes provide procedures to that end. As to the second issue, American case law has developed standards of review distinctive to HOA disputes, including the reasonableness doctrine governing CC&Rs and a doctrine of judicial restraint premised on the good faith of the board's decisions. Where case law alone proves inadequate, concrete and detailed statutes tend to emerge. This shows that the legal regulation of HOAs is evolving so as to mediate the tension between private autonomy and the protection of ownership.