중국 부동산 시장 현황과 부동산투자신탁의 발전 방향 연구 : 미국, 한국, 홍콩 부동산투자신탁 중심으로 = Study on the Development of REITs and its Combination with Chinese Market

국문 초록 (Abstract)

현재 부동산 산업은 중국 국민경제 중 매우 중요한 위치에 있다. 최근 몇 년에, 주택 가격이 급속한 성장의 배경으로, 경제과열을 방지하기 위하여 정부는 일련의 부동산 시장의 거시적 조절을 시작하였다. 부동산의 개발, 경영과 소비는 모두 대량의 자금투입이 필요 한다. 하지만, 중국 부동산 개발기업의 융자루트는 비교적 단일하여 주로는 상업은행 대출에 의존한다. 이런 단일적인 융자모드는 부동산 산업에 큰 위험과 불안정성을 가져다주었다.
부동산 기업의 자금원이 단일한 상황 및 부동산 금융 위험이 과도하게 집중되어 있는 불리한 상황을 변화시키기 위해 중국 은행업 감독관리 위원회 및 중국 증권 감독관리 위원회에서 현재모두 부동산투자신탁에 대해 연구하는 중이며 멀지 않는 미래에 은행 간 시장과 거래소 시장에서 부동산투자신탁을 출시시키려고 노력을 다하고 있다. 부동산투자신탁은 부동산 사업의 자금원을 다양화함으로서 부동산 및 부동산 금융 업계를 안정시켜주는 효과를 나타내는 것은 부동산 사업 또는 국민 경제가 조화롭게 발전해 나가는 데에 도움이 된다. 어떤 식으로 중국의 실제 상황에 맞춰서 중국 실정에 맞는 부동산투자신탁제도거나 부동산투자신탁상품의 도입 포트폴리오 방안을 연구해야 하는지의 문제는 매우 의미 있는 연구 주제이다.
분 논문은 1960년대에 미국에서 도입된 부동산투자신탁제도를 이론적 배경으로 연구하고, 향후 중국 본토의 부동산투자신탁제도 어떠한 방향으로 발전해야 바람직할 것인지에 대해 논의하기 위해 작성되었다. 미국의 서브프라임 금융위기 전후를 중심으로 미국과 한국, 홍콩 간에 REIT 시장의 상호관계를 분석하여 미국의 서브프라임 금융위기가 한국, 홍콩 부동산투자신탁 시장에 미치는 영향을 실증적으로 분석한다. 따라서 부동산투자신탁 투자의 포트폴리오(Portfolio)방안을 도출하여, 중국 본토에서의 부동산투자신탁 발전 위험(Risk) 최소화의 방안에 대한 정책적 시사점을 도출한다.
부동산투자신탁의 도입은 부동산투자가 고수익의 특성을 보류하였을 뿐만 아니라 부동산 투자자산의 유동성과 수익의 안정성을 제고하여 부동산 시장과 자본시장의 발전에도 더블추진 작용을 하였다. 부동산투자신탁은 투자문턱이 낮고, 높은 자산유동성, 낮은 위험 등 특정을 가지고 있다. 모기지부동산투자신탁, 자본부동산투자신탁, 혼합부동산투자신탁으로 나뉘는데 이중 자본부동산투자신탁은 주 발전방향이다. 부동산투자신탁은 미국에서 출현하여 세계 각 나라에서 대규모적인 발전을 거쳐 이미 20여개 나라가 자국의 부동산투자신탁 제품을 출시하였다. 아시아의 일본, 홍콩, 싱가포르, 대만 등 나라와 지역도 부동산투자신탁 제품의 발행 작업에 참여하기 시작하였다.
현재 중국은 부동산 산업 발전의 준부동산투자신탁, 국내 부동산 기업부동산투자신탁 해외상장, 해외 부동산투자신탁 국내 부동산 투자 등 부동산투자신탁이 존재한다. 하지만 모두 중국 국정에 맞은 부동산투자신탁, 장기적으로 이익을 얻는 상업모드를 건립하지 못하고 개인 투자가과 기관투자가도 아직 부족하며 벤처제어와 법률시스템이 완벽하지 못하는 문제, 세금 혜택문제 등 여러 가지 문제점이 있다. 부동산투자신탁이 도입 하려면 중요한 것은 합리적인 투자가 구조를 갖춰야 하는 것이다. 외국에서 부동산투자신탁을 운영한 경험을 중국 실제 금융체계와 융합시켜 보았을 때 중국은 현재 부동산 신용 대출 주택 은행, 저당은행, 신탁은행, 부동산신탁회사 등으로 구성된 다원화된 투자 구조체계를 성립시켜야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In recent years. as China's housing consumption continues to heat up, the real estate industry has gradually shown its important position of the entire national economy and China has explicitly identified the real estate industry as a pillar industry in national economic growth.
REITs (Real Estate Investment Trusts) has been a trend globally and enjoyed outstanding growrth in Singapore, South Korea, Hong Kong and Japan since 21 th century and take great part in global real estate financing market. Facing the mentioned tough financing environment. real estate industry is eager for new financing ways aiming to developing diversified financing system where risk can be diversified.
REITs, which originated from America and contributed much to development of American real estate industry, not only can provide an additional financing channel for real estate corporations. but also disperse risks, give investors low-risk investment opportunities and drive financing market to be more perfect and effective. As for China, State Council issued many measures about how to improve the housing situation of low-income groups to a certain extent in 2011，This is a good opportunity to the REITs. REITs can provide the Low-rent housing more diversified financing channels and disperse risks. finally. contribute to reform and innovation of real estate finance market.
In the paper, the writer did research about the economic environment and developing environment of REITs in China, lessons of REITs development in foreign countries. These essay begins from the introduction of basic features of REITs in order to give a comprehensive summary of it. This paper first introduces the basic concepts and features of real-estate investment trusts, and then studies the development of the real estate investment trusts (REITs) with the current condition of our country.Then the author analyzed its development abroad, compared the mode of three typical countries, U.S , HongKong and South Korean mode, and summarized their experiences. Later, by using Multiple Discriminant Analysis Model, the author tried to give correct positioning of Chinese real estate market, carried out feasibility analysis and defined market position of REITs business. Finally, the author tried to put forward a feasible theoretical frame design and , also made some sensible suggestions.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 방법 및 범위 5
• 제3절 선행 연구 검토 및 차별성 8
• 제2장 일반적 REITs 이론- 이론적 배경 10
• 제1절 리츠( REITs )의 정의 10
• 제2절 부동산투자신탁의 유형 14
• 제3절 부동산투자신탁의 특성 20
• 제3장 주요국의 부동산투자신탁제도와 현황 22
• 제1절 선진국 부동산투자신탁 시장 - 미국 23
• 제2절 신흥 부동산투자신탁 시장- 아시아 25
• 제3절 각국 부동산투자신탁의 제도 비교 및 시사점 28
• 제4장 중국 부동산시장의 부동산투자신탁 발전 분석 30
• 제1절 중국 부동산시장 발전 과정 30
• 제2절 중국 부동산시장 REITs 발전 현황 39
• 제3절 중국 부동산시장 REITs의 문제점 43
• 제4절 중국 부동산투자신탁 도입의 필요성 47
• 제5장 부동산투자신탁의 실증 연구 49
• 제1절 분석 모형의 설정 49
• 제2절 실증 분석 자료 52
• 제3절 실증 분석 결과 53
• 제 6장 결론 63
• 제1절 연구요약 63
• 제2절 정책의 시사점 65
• 참고문헌 66
• 국문초록 70
• ABSTRACT 72