신탁제도를 활용한 부동산금융 활성화에 관한 연구 = A Study on the vitality of real estate financing by applying real estate trusts

국문 초록 (Abstract)

최근 부동산경기 침체로 부동산 PF를 통한 부동산 개발 자금조달이 어렵게 되었다. 그 대안으로써 부동산 신탁을 통한 부동산금융의 활성화를 제안하였다. 부동산 신탁을 이용할 경우 시공사의 지급보증 없이도 사업이 추진 될 수 있고 부동산신탁회사의 통제를 통한 무분별한 개발행위를 어느 정도 통제 할 수 있을 것이다. 또한 건설회사는 부동산 개발PF 지급보증과 건설자급의 확보라는 이중고에서 벗어나 안정성을 확보 할 수 있다. 부동산신탁을 활용한 부동산 금융 활성화 방안으로 개발형 토지신탁활용, 관리형 토지신탁의 활용, 자기신탁의 활용, 책임유한신탁의 활용 등을 들었다. 그러나 개발형 토지신탁은 부동산신탁회사의 자금조달부담이 가중되어 제한적으로 이용될 것으로 전망되며 관리형 토지신탁이 선호되고 있다. 관리형 토지신탁의 적용을 통해 신탁회사의 자금 부담이 경감되고 주요 부동산개발사업의 주요 사업리스크가 관리 가능해지기 때문이다. 또한 신탁법 개정으로 기업이 자사의 채권등을 유동화하여 자금조달을 할 경우 자기신탁의 허용은 채권자의 변동이 없으므로 채무자의 심리적 저항을 회피하면서 유동화가 가능하다. 제3자를 수탁자로 이용 할 경우에 발생하는 비용 및 리스크 등을 최소화하면서 유동화가 가능하므로 효율적으로 자금을 조달할 수 있게 되었다. 한편 개정 신탁법에서는 수탁자가 수익증권을 발행할 수 있는 수익증권발행신탁을 도입하고 이와 관련된 규정을 신설하였다. 수익증권발행신탁이면서 유한책임신탁인 경우에 한하여 신탁사채를 발행할 수 있다. 신탁사채는 신탁채권으로서 수익채권보다 우선하고 신탁재산을 담보로 제공받을 수 있으므로 수익채권자보다 안정적인 지위를 보유하게 된다. 이에 따라 이자율이 낮아지게 되어 새로운 자금조달원이 될 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to vitalize real estate financing. recent the real estate development finance which leads real estate PF loan became with difficult. The alternative real estate fin ancing is to vitalize the real estate trust the real estate trust company will be able to control the development act which is indiscr eet. Development real estate trust, managemental real estate trust, declared real estate trust can be used in real estate finance. Development real estate trusts are expected to be used for limited, managemental real estate trusts are preferred. When the developer uses a managemental real estate trust, the funds charge of the trust company is reduced, and the business risk can be managed. Declared real estate trust will be able to supply a funds, while reducing costs and business risk.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 부동산신탁의 이론적 배경
• Ⅲ. 신탁을 활용한 부동산금융 활성화 방안
• Ⅳ. 국내 부동산신탁시장 현황
• Ⅴ. 결론