리츠(REIT`s)제도의 問題點 및 發展方案에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

1990년대 후반 IMF에 구제금융을 신청한 이후 경제위기를 극복하기위해 부실채권의 신속한 처리와 급격한 자산디플레이션에 따른 복합적인 불황을 막기 위해 본격적으로 부동산의 증권화제도를 논의하게 되었는데 기업 및 금융권의 구조조정을 원활히 하기 위한 방안으로 ABS를 도입하였고 뒤를 이어 MBS가 도입됨으로써 기업들에게 자금을 조달하는 제도로 활용되었다.
또한 부동산을 증권화하여 일반 국민들에게 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공하고 건전한 투자를 활성화함으로써 국민경제에 이바지함을 목적으로 2001년에 부동산투자회사법을 제정하여 부동산 투자신탁제도(리츠제도)를 도입하였다.
리츠란 쉽게 말해 부동산과 주식의 혼합상품이라 할 수 있다.
즉, 투자자로부터 자금을 모집, 부동산에 투자한 후 투자수익을 주주들에게 배당형태로 돌려주며 주식은 상장되어 증권시장에서 자유롭게 거래될 수 있는 부동산 간접투자 상품이다.
무엇보다도 리츠제도의 시행이 지금까지 낙후된 우리나라 부동산 시장을 선진화?투명화 시키는 하나의 계기가 되고, 부동산 투자가 수익을 바탕으로 하는 전문가 시장으로 전환될 것이며, 부동산 현황, 가격, 임대료 및 과세자료가 투명하게 시장에 공개될 것이다. 뿐만 아니라 부동산 투자자문, 감정평가, 자산관리 등 관련업종의 발전도 예상할 수 있다.
하지만 현행 부동산 투자회사법은 실효성이 떨어지는 일부 규제로 인하여 리츠제도가 활성화되지 못하고 있다. 리츠제도가 제대로 정착되지 못할 경우 투자자의 실망과 함께 어렵사리 마련한 부동산 시장의 선진화 및 고도화의 기회와 우리나라 부동산 시장의 수준을 한 단계 올려놓을 수 있는 기회를 잃게 되는데 이는 국민경제에 상당한 손실이 아닐 수 없다. 그러므로 주먹구구식의 투명하지 못했던 과거 부동산 투자 방식을 장기적.안정적으로 투명화.과학화.효율화시킴으로써 부동산 시장이 발전할 수 있도록 리츠제도를 정착시켜야 한다.
이에 본 연구에서는 리츠제도를 활성화하기 위하여 부동산 투자회사의 정착에 제약이 되는 문제점을 찾아 이의 발전방안을 모색하고, 제도적으로 지원해야 할 부분들을 찾아 포괄적인 개선방안을 제시하고자 한다.
주요발전 방안으로는 첫째 투자자의 신뢰를 확보하기 위해 투자자 보호장치를 보다 확실하게 갖추도록 하고, 둘째 외부차입에 대한 제한 완화등 부동산투자회사의 정착에 장애가 되는 요인들을 제거하며, 셋째 리츠가 투자의 도관체로서의 본질에 충실하도록 조세 및 회계부분의 통일적 기준을 마련해야 하고, 넷째 부동산 투자회사와 기업구조조정 회사간의 형평성을 제고하며 끝으로 부동산관련 정보인프라구축을 추진하고 전문인력을 양성해야 하겠다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 9
• 제 1 절 연구의 목적 9
• 제 2 절 연구의 범위와 방법 10
• 제 2 장 리츠제도의 이론적 고찰 11
• 제 1 절 리츠제도의 개념 11
• 1. 리츠제도의 정의 11
• 2. 리츠제도의 기본구조 12
• 3. 리츠제도의 종류와 특성 13
• 제 2 절 우리나라 리츠제도의 현황 17
• 1. 도입 및 추진현황 17
• 2. 리츠시장의 규모 20
• 제 3 절 리츠제도의 유용성 22
• 1. 금융기관의 부실자산 정리 22
• 2. 자금조달원으로서의 역할수행 23
• 3. 소자금을 이용한 부동산투자 기회부여 23
• 4. 서민에 대한 임대주택 공급확대 23
• 5. 자산디플레이션 방지 24
• 6. 부동산시장의 효율화 및 선진화 도모 24
• 7. 부동산시장에 외자유입확대 25
• 8. 국제부동산 금융의 관행 25
• 제 3 장 외국 리츠제도의 현황 및 비교 26
• 제 1 절 미국의 부동산투자신탁제도(REIT`s) 26
• 1. 등장배경 및 발전과정 26
• 2. 현황 및 특징 29
• 3. 우리나라 REIT`s와 미국 REIT`s의 비교 34
• 제 2 절 호주의 상장부동산신탁증권제도(LPT) 36
• 1. 등장배경 및 발전과정 36
• 2. 현황 및 특징 37
• 3. 우리나라 REIT`s 와 LPT와의 비교 41
• 제 3 절 일본의 부동산투자신탁증권제도(SPC) 42
• 1. 등장배경 및 발전과정 42
• 2. 현황 및 특징 44
• 3. 우리나라 리츠와 SPC비교 46
• 제 4 절 각국 리츠제도의 비교 및 시사점 48
• 제 4 장 리츠제도의 문제점 및 발전방안 50
• 제 1 절 회사설립의 문제점과 발전방안 50
• 1. 회사의 형태 50
• 2. 현물출자의 제한 52
• 3. 소유지분의 제한 55
• 4. 기업공개(IPO) 57
• 5. 주식(증권사)의 인수 58
• 제 2 절 운영상의 문제점과 발전방안 59
• 1. 부동산시장의 여건 59
• 2. 부동산개발사업의 제한 60
• 3. 차입의 제한 62
• 4. 자회사의 설립문제 65
• 5. 자산관리회사 설립의 요건 66
• 6. 자산운용 전문인력의 확보문제 69
• 7. 나대지 처분의 제한문제 72
• 제 3 절 조세 및 회계의 문제점과 발전방안 73
• 1. 이중과세의 문제 73
• 2. 부동산관련 조세 76
• 3. 회계처리기준 78
• 4. 배당기준의 완화문제 80
• 5. 자산평가의 문제 82
• 제 4 절 정보공시의 문제점과 발전방안 85
• 1. 투자설명서의 공시문제 85
• 2. IR(Investor Relation)관련 정보공시문제 88
• 3. 경영진관련 정보공시의 문제 89
• 제 5 절 CR-REIT`s의 문제점과 발전방안 90
• 1. 구조 및 현황 90
• 2. 문제점 95
• 3. 발전방안 97
• 제 5 장 결 론 99
• 참고문헌 102
• 국문초록 105
• ABSTRACT 107