프로젝트 금융을 이용한 부동산 개발 사업의 금융위험에 관한 연구 = (A) study on financial risks of real estate development by project financing

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Before the Foreign Exchange Crisis, when construction companies push forward real estate development, they relied on huge sums of money resulting from the outside borrowings by the corporate banking. They provided working capital of business site buying funds, With pre-construction sales financial dependence on estate exploitation was not huge, because they could get easy money from the demand money. Therefore the effect on the construction industry resulting from the Asian economic crisis was minor.
However, after the financial crisis, developers specialize in executing the business plan, analysing the company's business, buying lands and getting the permit and license on construction finance as developing fund of the estate. Financial institutions had changed the credit regulation. Since business promotion has dramatically increased, most of the business affairs are now using the Project Finance. The construction companies depend on money more than before.
This study, with financial risks of real estate development using project financing, analyzed financial risk factors and suggested some plans for dealing the situation. The study also analyzed out risky spread, and presented an expected rate of return.
As the first stept, this study analized the pattern of real estate development business, the type of Project Finance method and drew the step-by-step risky factors.
Moreover through correlation and regression analysis about risky spread factors, this study look over the link of financial danger, and then based on these consequences the study estimate an expected rate of CAPM.
The study results are below.
First, the study put in the order of various business promotion plans on real estate development based on Project Finance, and presented each method advantages and disadvantages and considerations in promotion.
Second, the study distinguished the work in real estate development planning to seven levels, suggested the total of 30 step-by-step risky factors and defined financial danger eight specific characters.
Third, the study sectioned the management plan in financial crisis to nonfinancial risky factor and financial risky factor and described application method and expected effect with features.
Forth, the study implemented correlation and regression analysis about several factors influence on real estate developments risky spread using Project Finance and suggested the consequences the loan period and the business scale having an effect on risky spread.
Fifth, the study estimated CAPM and presented the main group's using Project Finance expected rate of return.
Sixth, after comparing real capital ROR which is domesitic yield indicator with business analysis yield, the expected rate comes out as investment incentive effect.
This study analyzes out financial risks of real estate development using Project Finance, suggests risk response method and yield level.
Part of this could provide useful information from now on estate development.
However further studies need more additional study on - segmentation of financial risk, presenting each counterplan and more data on effect factor of risky spread and explanation, using risky spread level when presumption of an expected rate of return.

국문 초록 (Abstract)

IMF 외환위기 이전에 건설회사는 부동산 개발 사업을 추진함에 있어 특성상 대규모의 소요자금을 기업금융에 의한 외부차입 방식에 의존하여 사업부지 매입자금등의 사업비를 조달하여 사업을 추진하였으며, 선분양이라는 제도를 이용해 손쉽게 수요자금의 자금을 이용할 수 있어 부동산 개발에 대한 금융의존도는 크지 않았다. 따라서 금융시장의 불안이 건설사에 미치는 영향은 거의 미미한 수준이었다.
하지만 금융위기 이후 사업기획, 사업성 분석, 용지 매입, 건축 인허가 등을 전문적으로 수행하는 시행사들이 여신규정의 변화 등으로 금융기관으로부터 프로젝트 금융(Project Finance)을 부동산 개발금융 방식으로 자금을 조달하고 사업을 추진하는 사례가 급격히 늘어나게 되면서 현재는 대부분의 사업이 프로젝트 파이낸스 방식을 기반으로 사업을 추진하고 있는 상황으로 건설사의 금융에 대한 영향도가 매우 커졌다.
이에 본 연구에서는 국내 프로젝트 파이낸스를 이용한 부동산 개발사업의 금융위험과 관련하여 위험 요인을 분석하고 이를 바탕으로 대응방안을 제시하는 한편, 위험 스프레드의 영향인자를 분석하고 사업의 기대수익률 수준을 제시하도록 한다.
이를 위하여 본 연구에서는 먼저 부동산 개발 사업의 유형과 프로젝트 파이낸스 방법의 유형을 분석하고 사업 단계별 위험 요인을 도출하도록 한다. 또한 프로젝트 파이낸스를 이용한 부동산 개발사업의 위험 스프레드의 영향인자에 대한 상관관계 및 회귀분석을 통하여 금융 위험과 연관하여 살펴보고 이를 토대로 자본자산가격결정모형을 이용한 수익률 수준을 추정토록 한다.
연구의 결과는 다음과 같다.
첫째, 프로젝트 파이낸스를 기반으로한 부동산 개발사업의 다양한 사업 추진방식을 정리하고 각 사업방식의 장·단점 및 사업추진 시 고려사항 등을 분석하여 제시하였다.
둘째, 부동산 개발사업의 기획단계에서의 업무를 총 일곱 단계로 구분하고 각 단계별 위험 요인 총 30개를 제시하였으며 이를 토대로 금융위험을 총 여덟 가지의 특성별로 정의하였다.
셋째, 금융위험에 대한 관리방안을 비재무적 위험요인과 재무적 위험요인으로 구분하여 제시하고 관리방안의 적용방법 및 기대효과, 특징 등을 기술하였다.
넷째, 프로젝트 파이낸스를 이용한 부동산 개발사업의 위험 스프레드에 영향을 미치는 여러 인자들에 대한 상관관계분석 및 회귀분석을 실시하여 대출기간, 사업규모 등의 인자가 위험 스프레드에 미치는 영향을 분석하여 제시하였다.
다섯째, 프로젝트 파이낸스를 이용한 부동산 개발사업의 수행주체의 기대수익률 수준을 자본자산가격결정모형을 이용하여 추정하여 제시하였다.
여섯째, 국내 대표적인 수익률 수준 지표인 실물자본수익률 및 기업경영분석 수익률 수준과 비교한 결과 본 연구에서 추정한 수익률 수준은 충분한 투자유인효과가 있는 수익률 수준으로 나타났다.
본 연구에서는 프로젝트 파이낸스를 이용한 부동산 개발사업의 금융위험에 관하여 분석하였으며 이를 통하여 위험 대응 방안 및 수익률 수준 등을 제시하였다. 이는 향후 부동산 개발사업 추진 시 유익한 정보를 제공할 수 있을 것으로 기대된다. 다만, 금융 위험을 보다 세분화하고 이에 대한 각 요인별 대응 방안을 제시하지 못한 점이나 위험 스프레드의 영향인자 분석의 데이터나 설명인자가 부족한 점 또한 기대 수익률 추정 시 위험 스프레드의 수준을 사례를 평균하여 사용한 점 등은 향후 추가 연구가 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 1. 서론 = 1
• 1.1 연구 배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구 방법 = 3
• 1.3 연구 구성 = 5
• 2. 프로젝트 금융을 이용한 부동산 개발사업 = 7
• 2.1 부동산개발 = 7
• 2.1.1 부동산 개발 개념 및 의의 = 7
• 2.1.2 부동산 개발 방식 유형 = 9
• 2.1.3 부동산 개발 주체에 따른 부동산 개발 유형 = 13
• 2.1.4 공동주택 개발사업 유형 = 15
• 2.2 프로젝트 금융의 이해 = 18
• 2.2.1 프로젝트 금융 개념 = 18
• 2.2.2 프로젝트 금융 자금조달 방법 = 24
• 2.2.3 프로젝트 금융 자금조달 비용 및 장·단점 = 29
• 2.2.4 프로젝트 금융 투자회사(Project Finance Vehicle) = 30
• 2.3 부동산 개발사업의 프로젝트 금융 필요성 = 33
• 2.3.1 부동산 개발사업 특성 = 33
• 2.3.2 부동산 개발사업의 프로젝트 금융 특징 = 35
• 3. 부동산 개발사업의 금융위험 = 37
• 3.1 부동산 개발사업의 위험 = 38
• 3.1.1 부동산 개발사업 위험 분류 선행연구 분석 = 38
• 3.1.2 부동산 개발사업의 계획 단계 구분 = 41
• 3.1.3 부동산 개발사업 계획단계에서의 위험 = 45
• 3.2 부동산 개발사업의 금융위험 = 47
• 3.2.1 금융위험 분류의 전제 = 47
• 3.2.2 부동산 개발사업의 금융위험 분류 = 50
• 3.3 비재무적 금융위험 관리 방안 = 57
• 3.3.1 특수목적회사(SPC) 설립을 통한 위험 관리 = 57
• 3.3.2 프로젝트 금융투자회사(PFV)를 통한 위험 관리 = 59
• 3.3.3 에스크로 제도 및 자본 다양화를 통한 위험 관리 = 62
• 3.3.4 건설관리 제도를 활용한 시공단계의 위험 관리 = 64
• 3.4 재무적 금융위험 관리 방안 = 66
• 3.4.1 보증 보험 및 분양 손실 보험을 이용한 위험 관리 = 66
• 3.4.2 지급보증 및 공사미지급금 설정을 이용한 위험 관리 = 68
• 3.4.3 금융공학 기법을 이용한 위험 관리 = 70
• 4. 위험 스프레드 실증 분석 및 수익률 추정 = 73
• 4.1 국내 부동산 개발사업의 위험 스프레드 실증분석 = 73
• 4.1.1 위험과 이자율의 상관관계 및 선행연구 = 73
• 4.1.2 연구 모형 설정 = 78
• 4.1.3 데이터 분석 = 79
• 4.1.4 상관관계분석 및 회귀분석 = 82
• 4.2 국내 부동산 개발사업의 수익률 추정 = 85
• 4.2.1 수익률 추정 전제 = 85
• 4.2.2 베타(β_(i)) 계수 결정 = 87
• 4.2.3 CAPM을 이용한 부동산 개발사업의 자기자본 수익률 추정 = 89
• 4.2.4 부동산 개발사업의 가중평균 수익률 = 91
• 4.3 각종 수익률 지표와의 비교 = 94
• 4.3.1 국내 실물자본 수익률과의 비교 = 94
• 4.3.2 기엽경영분석 수익률과의 비교 = 97
• 5. 결론 = 99
• 참고문헌 = 100
• ABSTRACT = 103