신탁회사의 관리비 납부의무 인정 여부를 통해 고찰해 본 부동산 신탁등기의 대항력 범위 - 대법원 2025. 2. 13. 선고 2022다233164 판결 - = The Scope of Priority of Real Estate Trust Registrations Examined Through the Recognition of Trust Companies' Obligation to Pay Management Fees

국문 초록 (Abstract)

대법원은 구 신탁법 제3조 제1항과 구 부동산등기법 제123조, 제124조를 근거로 신탁원부에 스캔되어 첨부된 신탁약정의 내용 모두에 대하여 대항력을 넓게 인정하는 입장이었다.
그런데 신탁등기의 대항력을 신탁계약서 전체로 확대하면, 신탁재산을 거래하는 제3자가 선의일지라도 방대한 신탁계약서의 내용 전부를 다 알고 있던 것으로 다루게 되어, 신탁약 정의 대세효를 인정하는 결과가 된다.
신탁등기의 대항력을 인정한 취지는 신탁재산에 강제집행을 할 수 없고, 파산재단을 구성 하지 않는 한 신탁재산은 수탁자의 고유재산과는 분리되는 독립성을 가지므로, 거래의 안전 과 신탁의 남용방지를 위하여 당해 재산이 신탁재산이라는 것을 공시할 필요성이 있어, 당 해 재산이 신탁재산이라는 점을 공시하여 제3자에게 대항하도록 하기 위한 것인데, 이처럼 신탁등기의 대항력을 신탁계약서 전체로 확대한다면, 신탁등기의 대항력을 인정한 당초의 규정 취지에 반한다.
또한, 간결성․명확성․제한성을 특징으로 하는 공시제도의 본질에 반하고, 공시의 불명확성을 초래하며, 수탁자와 거래한 제3자가 신탁원부에 첨부된 계약서를 제대로 확인하지 못할 경우 예측하지 못한 손해를 입게 되는 등으로 거래의 안전을 해하게 된다.
그런데 최근 대법원은 현행 신탁법 제4조 제1항이 적용되는 사안에 대하여 특별한 사정이 없는 한 신탁재산이 수탁자의 고유재산이 아니라 신탁재산임을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미로 대항력의 범위를 축소하는 판결을 하였다. 이는 현행 신탁법 제4조 제1항의 “그 재 산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다”는 규정 문언에 충실하게 해석한 것으로 평가된다.
대상판결이 판례변경 없이 현행 신탁법 제4조 제1항의 적용 시점부터 ‘신탁등기에 속한 것’에 한정하여 신탁등기의 대항력을 인정한 점은 아쉬우나, 신탁등기의 대항력을 인정한 규정 취지에 부합하는 해석을 시도했을 뿐만 아니라, 신탁등기의 대항력을 신탁계약서 전체로 확대하여 발생하던 기존 판례 법리에 따른 문제점들을 해소할 수 있는 방안을 제시했다는 점에서 의미 있는 판결이라고 생각한다. 대상판결이 신탁법 발전에 기여할 수 있기를 기대해 본다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Supreme Court took the position that, based on provisions of the former Trust Law and the Real Property Registration Law, the priority of trust registration should be broadly recognized with respect to the contents of the trust agreement attached to the trust register.
However, if the priority of the trust registration is recognized for the entire trust agreement, third parties transacting with the trust property would be deemed to have known the full contents of the trust agreement regardless of their good or bad faith. This results in recognizing the general binding effect of the trust agreement.
The purpose of recognizing the priority of trust registration is to ensure the safety of transactions and prevent the abuse of trusts. This is because trust property cannot be subject to compulsory execution and possesses independence separate from the trustee's own property unless it forms part of a bankruptcy estate. Therefore, it must be publicly disclosed that the property intended for a specific purpose constitutes trust property. However, extending the priority of trust registration to the entire trust agreement would violate the very purpose of these provisions that recognize the priority of trust registration.
Furthermore, it contradicts the very essence of the disclosure system and leads to uncertainty in disclosure. Moreover, if a third party who transacted with the trustee fails to properly verify the trust agreement attached to the trust registration, they may suffer unforeseen damages, thereby undermining the safety of transactions.
However, the Supreme Court recently issued a ruling interpreting that, in cases where Article 4(1) of the current Trust Law applies, the scope of the priority of trust registration means that it can be asserted against third parties as trust property, not the trustee's own property. This interpretation is considered faithful to the plain language of the current Article 4(1) of the Trust Law.
The subject judgment faithfully interprets the intent of recognizing the priority of trust registrations and adheres strictly to the wording of Article 4(1) of the current Trust Law. Furthermore, it is believed this judgment could serve as a solution to resolve the issues inherent in existing case law principles. It is hoped that the subject judgment will contribute to the development of Trust Law.