신도시 단독주택단지 토지이용패턴 형성과정 및 결정요인에 관한 연구 : 분당·일산 신도시를 중심으로 = A Study on the Change and the Determinants of the Land Use Pattern of Detached Housing Areas in New Towns : focusing on Bundang and Ilsan

국문 초록 (Abstract)

1980년대 말 심각한 주택부족 문제를 해소하기 위해 추진된 제1기 신도시에 대하여 그동안 다양한 평가가 이루어져 왔다. 그러나 이들 연구의 초점은 신도시의 거시적 평가가 그 주를 이루며, 또한 주민 또는 전문가 등 일부를 대상으로 조사한 단편적인 자료를 바탕으로 이루어져 왔다. 이에 본 연구는 신도시 평가의 미시적ㆍ동태적 측면에서 토지이용패턴 형성과정과 결정요인을 분석하고자 하였다.
본 연구는 먼저 대상지역으로서 대표적 제1기 신도시인 분당과 일산의 제1종 일반주거지역으로 지정된 단독주택지역을 선정하였다. 이는 택지개발촉진법에 근거하여 건설되는 신도시는 모두 제1종 지구단위계획(구 도시설계)으로 지정된 용도에 따라 규제되는 반면, 1종 일반주거지역으로 지정된 단독주택지역은 점포겸용 주택의 건설이 허용됨으로써 근린생활시설의 자유로운 혼재가 가능하고 따라서 자연스러운 입지변화 과정을 거쳐 공간이 형성되기 때문이다.
이에 따라 분당 10개 단독주택단지 2,772필지, 일산 7개 단지 4,935필지 등 총 7,707 필지를 분석대상으로 선정하였다. 단독주택단지의 상업용도 혼재는 당해 단지의 입지 여건에 따라 달라질 것으로 판단되므로, 기존 연구에서 지역의 중심기능 역할을 하는 것으로 평가하는 지하철역을 중심으로 역세권(400m 이내), 준역세권(400m 초과 800m 이내), 주거지(800m 초과)의 3개 권역으로 구분하였다.
이들 단독주택단지의 필지를 대상으로 1993년부터 2007년까지 15개 연도의 건축대장('93∼'06) 및 현장실사('07)을 토대로 동태적 이용실태의 변화를 조사하였다. 분석 내용은 크게 두 단계로 나누어 시행하였다. 첫 번째 단계는 토지이용패턴 형성과정을 분석하는 것으로서, 먼저 상업업종을 음식위락, 판매, 업무, 생활, 기타의 5개 업종으로 분류하고 GIS 툴을 이용하여 15년간 토지이용패턴 형성과정을 도면화 하였다. 그리고 단지형성률, C/R 비율, 상업용도 구성비, 토지이용변동률 등을 단지별로 분석하였다. 두 번째 단계는 로지스틱 회귀분석을 이용하여 토지이용패턴 결정요인을 규명하는 단계이다. 종속변수는 상업용도 입지 여부 및 업종별 입지여부로 하였으며, 독립변수는 물리적요인, 사회적 요인, 제도적 요인, 쾌적성 요인으로 구분하였다. 물리적 요인으로는 접도조건, 학교ㆍ공원ㆍ근린상업시설 등 근린생활시설과의 거리, 지하철역ㆍ할인점의 영향력ㆍ기업체의 영향력 등 광역생활시설을 선정하였다. 경제적 요인으로는 개별공시지가, 제도적 요인으로는 이주자택지 여부, 쾌적성요인으로는 산에서의 거리를 선정하였다.
먼저 단독주택단지 토지이용패턴 형성과정 실증분석 주요결과는 다음과 같았다. 단지형성률과 관련하여 단지형성곡선은 모든 유형의 단지에서 S자의 로지스틱 커브 형태를 보였다. 초기단계에는 상업용도 위주로 건축되었으며, 강도는 역세권형, 준역세권형, 주거지형의 순서로 나타났다. C/R 비율 분석결과 역세권, 준역세권, 주거지 순으로 분당은 3.4, 2.4, 0.3이었으며 일산은 2.9, 1.3, 0.9로 나타났다. 업종별 구성비는 음식위락이 가장 우세하며, 업무가 역세권ㆍ준역세권에서 그 뒤를 이었다. 업종별 특화도는 역세권의 경우 분당은 업무, 일산은 음식위락ㆍ업무ㆍ판매가 우위를 나타냈다. 준역세권의 경우 분당은 5개 업종 모두 우위이고, 일산은 음식위락ㆍ업무가 특화되어 분당이 일산에 비해 상업용도의 침투가 더 강한 것으로 나타났다. 주거지형의 경우 분당은 특화업종이 없고, 일산은 판매ㆍ생활ㆍ기타 업종이 특화되어 있는 것으로 나타났다.
토지이용패턴도와 관련하여, C/R이 1보다 큰 역세권형ㆍ준역세권형의 경우, 상업용도는 초기에 단지 내외부에 분산분포하고, 성장단계에는 선형군집의 패턴으로 강화되었다가, 성숙단계에서는 판매용도가 감소하는 패턴을 나타냈다. 주거용도는 초기단계에는 입지하지 않다가 성장단계 중반에 패턴이 형성되어 약한 면적(面的) 군집을 보이고, 성숙단계에는 더욱 증가하였다. 다음으로 C/R이 1보다 작은 주거지형에서 상업용도는 초기에 단지 내외부에 분산분포하며, 성숙단계에서 판매용도가 감소하는 패턴을 나타내었다. 주거용도는 초기에 단지 내부에 일부 분포하다가, 성장단계에 면적 군집을 거쳐 성숙단계에 증가하는 형태를 나타냈다.
분석의 두 번째 단계로 토지이용패턴 결정요인의 분석 결과는 다음과 같다. 먼저, 물리적 요인 중 접면도로의 폭이 넓을수록, 근린상업시설이 가까울수록, 공원에서 멀수록 상업용도 혼입이 증가하는 것으로 나타났으며, 할인점은 영향력이 클수록 상업용도 혼입이 감소하고, 사업체는 영향력이 클수록 상업용도 혼입이 증가하는 것으로 나타났다. 경제적 요인에서는 지가가 높을수록, 제도적 요인에서 이주자택지인 경우 상업용도 혼입이 증가하는 것으로 분석되었다. 쾌적성 요인은 분당에서만 유의미한 변수로 나타났는데, 산과 멀리 있을수록 상업용도 혼입이 증가하는 것으로 나타났다. 다음으로 단지형성단계별 결정요인과 관련하여, 필지요인은 전 단계에서 영향력이 강하게 나타났다. 시설요인 중 할인점과 사업체는 입지한 후 영향력이 점차 증가하는 것으로 분석되었다.
본 연구 결과의 정책적 시사점은 다음과 같다. 먼저 토지이용패턴에 영향을 미치는 요인은 입지조건, 형성단계, 업종에 따라 다르므로 이를 고려한 토지이용계획을 수립해야 한다. 둘째, 접근성이 우수한 지역은 상업용도 중심으로 구성하고 쾌적성 요소가 있는 지역은 전용주거지로 계획할 필요가 있다. 셋째, 상업용도 혼재를 허용하는 경우 그에 맞는 계획요소를 적절히 배치하고, 전용주택은 클러스터형, 블록형 등으로 다양화할 필요가 있다.
본 연구는 기존연구와 달리 토지이용패턴 변화 양상과 요인을 미시적ㆍ동태적으로 분석했다는 의미를 가진다. 또한, 분석대상을 역세권형, 준역세권형, 주거지형으로 세분화하여 토지이용변화의 미시적 양상과 동인을 분석하였는데, 이는 신도시 생활권 계획에서 유용하게 활용될 수 있을 것이다. 더불어, 권역별ㆍ상업용도별ㆍ토지이용패턴 결정요인 세분ㆍ시간의 구분 등 4차원적 분석을 통해 어떤 요인이 어느 시기에 어느 정도로 영향을 갖는지 분석할 수 있었다.
그러나 본 연구는 다음과 같은 한계점을 갖는다. 첫째, 토지이용패턴은 지역여건, 사업규모, 건축시기에 따라 다를 수밖에 없다. 따라서 연구결과를 보다 일반화하기 위해서는 보다 다양한 사례분석이 필요하다. 둘째, 토지이용패턴에 영향을 미치는 요인으로서 건축주의 인구학적 특성, 행태적 변수를 다루지는 못했다. 셋째, 변수로 사용된 개별공시지가는 상업용도의 구체적 업종을 반영하지 못하므로 적정한 대리변수를 찾아낼 필요가 있다. 따라서 향후 토지이용패턴 현상과 그 원인을 보다 정확히 규명하기 위해서는 다양한 관점의 후속 연구가 요망된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the early 1990s, five new towns were constructed in the Seoul Metropolitan Area in order to resolve the housing shortage problem. Since then, there have been a numerous studies conducted to evaluate these new towns. Most of these studies however, have limited their focus to just macroscopic evaluations, and the data used were stationary or collected by surveys involving a few samples of the residents or experts.
Considering the drawbacks, this study focused on microscopic and dynamic analysis of the change and the determinants of land use patterns of detached housing areas in new towns in the Seoul Metropolitan Area.
Firstly, this study targeted the 'Type Ⅰ General Residential Zone' in Bundang and Ilsan among the five new towns for analysis. The reason for focusing on this particular zone is because within it, construction of mixed use buildings and neighborhood commercial facilities are permitted and can be located unrestrictedly in residential areas, while in any other zones land use is being firmly regulated according to district plans. After all, land use pattern of the 'type Ⅰ general residential zone' could be formed through natural land use change process.
Secondly, all residential areas and plots in the zone were analyzed in this study, which includes 10 detached residential areas consisting of 2,772 plots in Bundang, and 7 areas of 4,935 plots in Ilsan. Because it is presumed that the extent of mixed use development in a residential area depends on the area's proximal conditions, each of the 17 detached residential areas was classified into one of the followings according to the distance from a subway station : a subway station area (located within 400m from a subway station), a semi subway station area (between 400 and 800m), or residential area. (farther than 800m). Then, dynamic land use changes over a 15 year period from 1993 to 2007 of the detached housing residential areas were studied based on the building registries(1993-2006) and field survey(2007) of all plots.
This study was proceeded with two steps. The first analyzed the land use changes of each area, and all of the commercial land uses were classified as follows: ① restaurant & recreational activities, ② retail trade, ③ business, ④ daily services, and ⑤others. All land use changes during the years were then mapped using GIS tools. In addition, several other indicators were also analyzed including the rate of plots Infilled & C/R ratio of each area, composition rate & LQ of commercial land use, and the rate of land use change.
The second analyzed the determinants of land use patterns through logistic regression analysis. The dependent variables included whether a mixed use building was constructed and what kind of commercial uses were located in each plot, while the independent variables were divided into physical, economic, institutional, and amenity factors. The physical factor referred to street frontage conditions, distance from neighborhood facilities (schools, parks, and neighborhood commercial facilities), distance or influence of facilities servicing a wide area (distance from a subway station, influence? of large companies or discount stores). The economic factor included publicly announced land prices of each plot, and the institutional factor indicates whether the plot was supplied to native residents by the government's land development guidance. Finally, the amenity factor represents the distance from the nearest mountain.
The results of land use change analysis are as follows. First, with regard to the rate of plots infilled of each area for the 15 years, the curve of the graphs of all areas took S-forms and could be divided into three phases: initial, rapid growth, and mature phase. At the initial phase of area development, buildings were constructed mainly for mixed use, and the extent of the mixed use development was largest in the subway station area, followed by the semi subway station area, and the residential area.
Second, the C/R ratios of the subway station area, semi subway station area, and residential area were analyzed to be 3.4, 2.4, 0.3 each in Bundang, and 2.9, 1.3, 0.9 in Ilsan.
Third, with regard to the composition rate of commercial land use, it was found that restaurant & recreational activities accounted for the largest portion of all commercial land use, which was followed by business especially in the subway station area and semi subway station area. According to LQ analysis, the subway station areas in Bundang were specialized in restaurant & recreational activities while Ilsan was specialized in restaurant & recreational activities, business, and retail trade. The semi station areas were specialized in all 5 commercial functions in Bundang while they were specialized only in restaurant & recreational activities and business in Ilsan. It means that more commercial functions are penetrating into the area in Bundang than in Ilsan. On the other hand, residential areas in Bundang were determined to not be specialized in any commercial functions, while those in Ilsan appeared to be specialized in retail trade, daily services, and others.
Fourth, in relation to the rate of land use change, restaurant & recreational activities appeared to have increased the most while retail trade reduced remarkably in both Bundang and Ilsan.
Finally, in light of land use patterns, in the subway station areas and semi subway station areas for which the C/R ratios were larger than 1.0, the mixed land use developments were found to be dispersed in the inner and outer parts of the areas during the initial phase of development, and began to form a linear cluster strongly at the rapid growth phase. Subsequently, during the mature phase, retail trade activities reduced. Meanwhile, in the residential area housings did not appear at the initial phase but in the middle of rapid growth phase, some weak clusters of residential buildings began to appear, and then they were strengthened at the mature phase.
On the other hand, in residential areas where the C/R ratios were less than 1.0, mixed land use developments were also found to be scattered in the inner and outer parts of the areas. Subsequently, retail trade activities began to reduce during the rapid growth phase. Meanwhile, residential buildings appeared in the inner parts of the areas at the initial phase, began to form clusters during the rapid growth phase, and then increased at the mature phase.
The results of the second step analysis, which was conducted to analyze the determinants of land use patterns, are as follows: First, with respect to the physical factor, it was found that mixed use buildings increased when adjacent streets were wide the neighborhood commercial facilities were found to be closer; the parks were remoter; and the influence of businesses was stronger while they decreased as the influences of discount stores grew.
Second, in terms of economic factor, the number of mixed use buildings increased as land prices grew higher. Third, with respect to the institutional factor, mixed use buildings increased in the plots which were supplied to the native residents. Fourth, for the amenity factor, which was analyzed to be significant statistically only in Bundang, mixed use buildings increased the more distant a mountain was. Fifth, in the area formation phases, the street frontage condition showed a constantly strong influence in all phases while the influences of discount stores and large companies were found to increase more and more.
Consequently, followings could be suggested: first of all, the determinants influencing land use patterns depend on location, formation phases, and the types of commercial land uses, and all of them should be considered in land use planning. Secondly, the areas that have a great accessibility need to consist mainly of commercial functions, while those with better amenities should be planned only as residential areas. Thirdly, if mixed use development is permitted, adequate planning factors for commercial functions should be arranged. Finally, residential areas should be diversified into various types including clusters, blocks, etc.
This study is significant in that it analyzed land use patterns and their determinants by employing microscopic and dynamic perspectives. This was achieved by subdividing entire areas into a subway station area, semi subway station area, and residential area for analysis, which could be useful in neighborhood planning in the future. In addition, it was possible to identify to what extent, what kind of factors had influences on land use patterns in each development phase because the analysis was conducted by four dimensions: area, type of commercial functions, detailed determinants, and the phase of development.
The limitations of this study include the following: First, it is difficult to render generalizations from the results of this study. Much more case study should be conducted because land use patterns depend on regional conditions, development scale, and construction time of each building. Second, the behavioral characteristics of land owners were not considered as variables including, for example, age, income, occupation, etc., which would have influenced the land use patterns. Finally, publicly announced land prices do not reflect the differences between the types of commercial functions, therefore it is necessary that proxy variables of the land prices be considered. In conclusion, succeeding studies employing various perspectives are needed in order to examine the land use patterns and the determinants in depth.

목차 (Table of Contents)

• 제Ⅰ장 서론 = 1
• 제1절 연구배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구범위 = 3
• 1. 공간적 범위 = 3
• 2. 시간적 범위 = 6
• 3. 내용적 범위 = 6
• 제3절 연구방법 = 9
• 제Ⅱ장 토지이용패턴 관련 이론검토 및 분석틀 구성 = 11
• 제1절 토지이용패턴 관련 이론 = 11
• 1. 도시형태론 = 11
• 2. 도시경제학 = 13
• 3. 도시생태학 = 14
• 4. 도시정치경제학 = 16
• 제2절 선행연구 검토 = 18
• 1. 선행연구 요약 = 18
• 2. 기존연구의 한계 및 본 연구의 차별성 = 19
• 제3절 분석틀 구성 = 20
• 제Ⅲ장 토지이용패턴 형성과정 분석 = 23
• 제1절 분석 개요 = 23
• 1. 분석대상지 = 23
• 2. 분석단위 설정 = 26
• 3. 분석지표 = 29
• 제2절 분당 토지이용패턴 형성과정 = 33
• 1. 역세권형 = 33
• 2. 준역세권형 = 41
• 3. 주거지형 = 55
• 제3절 일산 토지이용패턴 형성과정 = 69
• 1. 역세권형 = 69
• 2. 준역세권형 = 72
• 3. 주거지형 = 80
• 제4절 분석결과 종합 = 94
• 1. 단지유형별 분석지표 비교분석 = 94
• 2. 토지이용패턴 유형도 = 102
• 제Ⅳ장 토지이용패턴 결정요인 분석 = 108
• 제1절 분석 개요 = 108
• 1. 분석모형 = 108
• 2. 독립변수의 설명 = 109
• 3. 변수의 측정 = 116
• 제2절 분당 토지이용패턴 결정요인 분석 = 118
• 1. 토지이용 분포현황 = 118
• 2. 상업용도 기능별 분석 = 119
• 3. 단지형성단계별 비교분석 = 123
• 제3절 일산 토지이용패턴 결정요인 분석 = 125
• 1. 토지이용 분포현황 = 125
• 2. 상업용도 기능별 분석 = 126
• 3. 단지형성 단계별 분석 = 128
• 4. 분석결과 종합 = 129
• 제Ⅴ장 결론 = 132
• 제1절 연구결과 요약 = 132
• 제2절 정책적 시사점 = 135
• 제3절 연구의 한계 = 137
• 참고문헌 = 139
• ABSTRACT = 149