부동산 개발사업에 있어 프로젝트 파이낸싱(PF) 구조개선 방안에 관한 연구 : 개발금융의 사업성 평가를 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Prior to the IMF, It was ordinary for the constructor to secure the commercial premises directly, presell in lots, and then proceed with the construction work.
But in 1997, many construction companies became bankrupt, due to a sharp drop in Real Estate business, unsold subdivision houses, and cash-flow problems caused by the IMF.
They started P.F (Project financing) which was based on payment guarantees of constructors, because it was necessary to rapidly reorganize the industrial structure of the housing supply system.
The size of the P.F market was about 28 trillion won in 2015.
The financing of Real Estate Development has changed variously into Fund, Reits ,ABS ABCP based on P.F. At the beginning of imposing the P.F, we had to depend on granting of credit of constructors, due to the limited availability of property in Korea.
We could say that it wasn't the basic solution of solving the existing financial system, but rather, an alternative method of changing the existing financial system. Although P.F system was a suitable system for other countries, we needed time to adopt to the new surroundings.
So there is no doubt that P.F inevitably need to be restructured and brought up to date. Due to the structure of Real Estate Development, banking organs focus on granting of credit of constructors than business value when the company P.F system, so it raises problems. The worst that can happen is the constructors take a big risk when they use P.F. Therefore, we must not give any burden to constructors but share the responsibility that falls on constructors shoulders.
Some expect the financial agencies and investors to share the risks. We need banking organs that are capable of estimating business value and a main body of business that has an abundance of capital. However the reality of P.F tells a different story.
We aew deficient at banking organs that can think the possibility about loan based on business value and main body of business that has an abundance of capital and supervising ability on business.
I'd like to lay improvement suggestion out in the research based on business structure and business value evaluation.
Developers, constructors and banking organs will play a key role in P.F of Real Estate Development.
Developers need a system that have a qualification process based on seed capital, expanded investment, reform of awareness, capital, the ability of business promotion and credit rating.
Constructors have to change the business participation on granting of credit to a feasibility study on business value.
In addition to banking organs that have responsibility on P.F have to break routine validity checking criterion, have to reinforce professional manpower that can examine the business value, and have to improve the Real Estate financial engineering tools through diversification.
And there is an improvement plan about business value evaluation.
I suggest an objective and systematic valuation system based on economical, financial, technicalevaluation items are departmental I zed,and also establish objective DataBase for professional manpower training, foundation of institution and project feasibility analysis.

The purpose of this research is to contribute to P.F vitalization by finding the problems of existing P.F, showing an improvement plan , and making a basic system based on change of awareness of the enterprise participants.

국문 초록 (Abstract)

대한민국의 주택공급은 IMF 전까지는 시공사가 직접 사업부지를 확보하고 분양과 건설을 진행하여 왔다. 하지만, 1997년 IMF시 부동산 경기의 급격하락으로 미분양이 축척되고 현금유동성 확보가 어려워짐에 따라 많은 시공사들이 도산하게 되었다. IMF이후 사업구조는 사업부지는 시행사가 확보하고, 시공사는 지급보증을 제공하여 PF 대출을 일으키는 구조로 급속히 재편되게 되었고, 2015년 현재 28조원의 시장규모를 형성하게 된다. 부동산개발의 자금조달은 프로젝트 파이낸싱 구조를 중심으로 펀드, Reit's, ABS, ABCP 등 다양하게 변화하였다.

초기 프로젝트 파이낸싱(Porject Financing)이라는 금융제도가 도입 되었을 때 국내 부동산 시장의 특성상 제약으로 시공사의 신용공여에 의존 할 수 밖에 없었다. 국내 도입은 본질의 프로젝트 파이낸싱 이라 하기 보다는 기존 금융구조의 대안으로 새로운 금융상품의 해법이라고 할 수 있다. 전혀 다른 환경의 해외 프로젝트 파이낸싱의 구조를 그대로 처음부터 도입하기는 구조상 맞지 않았을 것이다. 어쩌면 실정에 맞는 구조 변화는 피할 수 없는 현실일 수 밖에 없다. 국내 부동산 개발사업 구조상 프로젝트 파이낸싱은 사업성 자체 보다는 시공사의 신용공여 여부에 따라 가부가 결정될 수밖에 없으며, 이에 많은 문제들이 야기되고 있다.

국내 프로젝트 파이낸싱의 문제점들을 살펴보면 리스크가 시공사에게 대부분의 집중된다는 사업구조에 문제가 있다. 사업에서 발생 할 수 있는 위험부담을 금융기관 및 투자자들 또는 기타 사업 참여들에게 분산하여야 하고, 사업성에 기조한 대출구조를 위해서 사업을 제대로 판단·평가 할 수 있는 금융기관의 노력과 자금력 있는 사업주체의 출연이 필요하다. 그러나 현실은 사업성에 기조하여 판단하고 대출할 수 있는 금융기관이 없으며, 자금력과 사업주관 능력이 있는 사업주체도 부족한 실정이다.

부동산개발 프로젝트 파이낸싱 구조에 대하여 상기 문제점들에 대한 개선 안으로 본 연구에서는 시행사, 시공사, 금융기관을 3대 주축으로 하여 각 참여자별 개선방안을 사업구조 및 사업성 평가에 중심을 두고 제시하고자 한다. 시행사의 개선방안으로 초기자본투자 확충과 의식개혁 그리고 자본금, 사업추진능력, 신용도 등을 미리 검증하는 제도적 마련이 요구된다. 시공사는 단순 신용공여에 의한 사업 참여로 집중된 위험 구조가 아닌 철저한 사업 타당성 검토를 통한 검증절차를 거쳐 사업성에 기조한 시공투자로의 참여가 요구된다. 현재 부동산 개발사업의 프로젝트 파이낸싱을 주도하는 금융기관은 관행적 검토기준에서 탈피하여 사업성을 전문적으로 검토 할 수 있는 전문인력 강화와 금융기법의 다양화로 개선하여 프로젝트 파이낸싱 시장을 주도해야 할 것이다.
또한, 사업성 평가에 대한 개선방안으로 경제, 재무, 기술 등 평가항목을 세분하여 객관적이고 체계적인 평가체계를 구축하고 이에 따른 전문 인력양성 기관설립 및 사업분석을 위한 객관적인 Data Base 구축이 요구된다.

본 연구는 부동산 개발사업에 있어 기존 프로젝트 파이낸싱의 문제점 및 개선방안을 제시하여 의식변화의 기틀을 마련하고, 성숙된 프로젝트 파이낸싱 시장구축과 활성화에 기여하는데 의의가 있다고 하겠다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장. 서 론 1
• 1.1 연구 배경 2
• 1.2 연구 목적 3
• 1.3 연구의 범위 및 방법 4
• 1.3.1 연구의 범위 4
• 1.3.2 연구의 방법 5
• 1.3.3 연구의 흐름 5
• 1.3.4 선행연구 고찰 및 본 연구와의 차별성 6
• 제 2 장 부동산 개발사업 및 프로젝트 파이낸싱(PF)의 이론적고찰 11
• 2.1 부동산 개발사업 이론 11
• 2.1.1 부동산 개발사업 정의 및 개념 11
• 2.1.2 부동산 개발사업 특징 13
• 2.1.3 부동산 개발사업 유형 15
• 2.1.4 부동산 개발사업 추진절차 20
• 2.1.5 부동산 개발사업 환경변화 23
• 2.2 프로젝트 파이낸싱 이론 25
• 2.2.1 프로젝트 파이낸싱 개념 25
• 2.2.2 프로젝트 파이낸싱 특성 27
• 2.2.3 프로젝트 파이낸싱 구조 32
• 제 3 장 프로젝트 파이낸싱 현황 및 사례 44
• 3.1 프로젝트 파이낸싱 현황 44
• 3.1.1 프로젝트 파이낸싱 등장 및 발전배경 44
• 3.1.2 프로젝트 파이낸싱 일반현황 46
• 3.1.3 프로젝트 파이낸싱 변화 및 흐름 52
• 3.2. 프로젝트 파이낸싱 사례 58
• 3.2.1 프로젝트 파이낸싱 국내 사례 58
• 3.2.2 프로젝트 파이낸싱 해외 사례 74
• 3.2.3 프로젝트 파이낸싱 국·내외 사례 시사점 77
• 제 4 장 프로젝트 파이낸싱 문제점 81
• 4.1 프로젝트 파이낸싱 구도적 문제점 81
• 4.2 프로젝트 파이낸싱 제도적 문제점 82
• 4.3 프로젝트 파이낸싱 참가자 특성에 따른 문제점 83
• 4.3.1 시행사 특성에 따른 문제점 83
• 4.3.2 시공사 특성에 따른 문제점 84
• 4.3.3 금융기관 특성에 따른 문제점 86
• 4.3.4 전문적인 사업성 평가기관의 부재 86
• 제 5 장 프로젝트 파이낸싱 개선방안 89
• 5.1 프로젝트 파이낸싱 참여자별 구도적, 제도적 개선방안 89
• 5.1.1 시행사 개선방안 89
• 5.1.2 시공사 개선방안 93
• 5.1.3 금융기관 개선방안 95
• 5.2 프로젝트 파이낸싱의 사업성 평가에 관한 개선방안 97
• 5.2.1 프로젝트 사업성 분석을 평가구도 개편 98
• 5.2.2 프로젝트 사업성 분석을 위한 Data Base구축 102
• 5.2.3 전문인력 육성 및 사업성 평가기관의 설립 103
• 5.2.4 금융기법의 다양화 104
• 제 6 장 결 론 107
• 6.1 연구 요약 및 결론 107
• 6.2 연구의 한계와 향후과제 112
• 참 고 문 헌 113
• ABSTRACT 118
• 감 사 의 글 120