도시재생의 촉진을 위한 용적이전제도 적용 방안 : 서울시 중구 필동길을 중심으로 = (A) Study on Application of Floor-Area-Ratio(FAR) Transfer System to Fill-dong street for Promoting of Urban Regeneration

국문 초록 (Abstract)

신도시 및 강남 위주의 개발에 치중한 도시 계획으로 서울 도심부는 낙후됨에 따라 기성시가지의 도시재생을 통한 도심 재활성화를 위해 해외의 개발권양도제도 등의 도입을 위한 노력이 계속되고 있다. 이 중 개발권양도제도의 개발권 개념의 단점을 보완하고 국내 결합개발제도를 준용하여 일본의 용적이전제도의 도입을 통해 도시재생과 관련한 다양한 제도의 활용의 가능성을 살펴보고자 본 연구에서는 「2020도심재창조종합계획」의 일부분인 녹지문화축이 조성되는 대상지를 중심으로 제도를 적용해 보고자 한다.
연구의 가설은 다음과 같다. 첫째, 개발권양도제도의 개발권 개념을 보완하기 위한 용적이전제도는 개발권 대신 용적률을 거래하는 측면에서 국내도입의 가능성이 있다. 둘째, 도시재생과 관련된 유일한 국내 제도인 결합개발제도는 용적이전제도의 도입과 관련하여 준용의 제도로 참고할 수 있다. 셋째, 용적이전제도의 국내에 적용해 봄으로써 도시재생에 긍정적 효과를 예상할 수 있다.
이를 위해 선행되고 있는 일본의 특례용적률적용구역제도의 절차를 이해하고 현행 사례를 분석하며 국내 결합개발제도 사례의 비교를 통해 연구에 적용될 용적이전 인센티브모델을 형성하였다. 여기서는 공시지가와 법정용 적률을 사용하였으며, 대지면적은 기반시설부담률을 적용한 순수 대지면적을 이용하였다. 이를 통해 녹지문화축이 조성되는 종로구 필동길에 적용함으로써 용적률을 세운재정비촉진구역에 이전하였는데, 이 때 수용지역은 재정비구역 내 세운6, 8구역을 각각 수용지역-1과 수용지역-2로 지정함으로써 용적이전 인센티브모델의 적용 결과를 비교하여 그 기준을 도출할 수 있었다. 이러한 용적이전제도를 적용한 결과는 다음과 같다. 첫째, 면적을기준으로 분석하였을 때 상대적으로 면적이 넓은 수용지역-1의 경우 학교 및 공원과 주차장의 면적을 제외한 수용지역-2 와 비교하였을 때 용적이전 이후 남는 용량이 약 40%로 약 30%인 수용지역-2에 비해 수용지역의 규모가 송출지역에 비해 크다고 볼 수 있다. 따라서 송출지역과 수용지역을 선택할 때 이러한 면적의 규모기준이 필요하다는 것을 알 수 있다. 둘째, 공시지가를 기준으로 분석하였을 때, 기준이 되는 수용지역의 용도가 상업 및 준주거 지역일 경우 그 결과의 차이가 크므로, 송출지역 및 수용지역을 지정함에 있어서 그 용도지역을 고려해야 한다는 것을 알 수 있었다. 셋째, 용적이전제도는 수용지역에서 발생하는 수용용량 내에서의 용적을 수용 및 인센티브를 부여한 것이므로, 결과적으로 종로구 전체의 용적용량에는 증가의 영향을 미치지 않았으며, 이는 곧 기성시가지의 재활성화에 있어서 과밀화를 방지할 수 있는 밀도관리방안으로도 활용될 수 있다는 것을 알 수 있다.
용적이전제도를 통해 녹지가 조성됨에 따라 발생하는 대상지의 손실보상이 가능하고, 재개발구역 내로의 이전을 통해 구역의 개발비용 지원이 가능하다는 긍정적 효과도 있지만, 국내에 적용하기 위한 다음과 같은 한계가 있었다. 첫째, 용적이전에 있어서의 각종 기준 선정이다. 송출지역과 수용지역의 면적기준 및 공시지가 외의 분명한 용적용량산출기준이 필요하다. 둘째, 결합개발제도와 같은 제도적 기반 조성이 요구되며, 셋째, 제도의 활성화를 위한 공공기관의 통제와 제제 및 용적은행의 마련이 시급하다. 이를 통해 용적이전제도의 도입 가능성을 높임으로서, 도시재생을 촉진할 수 있는 제도적 방안으로 마련하고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The urban center of Seoul was behind in development because of new town and Gangnam-oriented urban plan. So there are continued to attempt to introduce land-use systems for revitalization of established city. Associated with these efforts, this study examine to supply of TDR's shortcoming and to apply of Korea's CRP(Conjoint Renewal Program) for introduction a「FAR(Floor-Area-Ratio) Transfer System」to enable to use of various system.
Therefore, first step is understand about FAR transfer system and CRP by precedent examples. According to comparison between two systems, second step makes 'FAR transfer incentive transfer model' and this model applied to this studies's site in third step. The site is on the Seoul's community development plan for civic center activating. This plan create green network named 'green axis' from Gyeongbokgung to Korean Village and the Namsan. But the state plan is insufficient about development and financial losses for land owners and residents's compensation. This paper examines about FAR transfer system as measures for compensation of losses in sending area, Fill-dong street with receiving area as district-6 and district-8 sewoon shopping area.
According to result of applying by 'FAR transfer system model' using land prices and pure land area, firstly, it I possible to compensate only used by existing FAR of sending area without the financial support of public institutions. Secondly, receiving area obtain the cost of the developments and sending area is expected to profits due to develop of transfer FAR in receiving area in future. Thirdly, because of the limitations for introduced in Korea, there are required to apply as suit Korea's condition. So the legal basis is urgently needed based on the law of CRP(Conjoint Renewal Program), and public institution's role of control and efficient operation. In addition, FAR bank is required for efficient operation of the system in future.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 4
• 1.2.1 연구의 범위 4
• 1.2.2 연구의 방법 6
• 1.3 연구의 흐름도 8
• 제2장 이론적 고찰 9
• 2.1 제도별 이론적 검토 및 법·제도적 근거 9
• 2.1.1 용적이전제도 9
• 2.1.2 결합개발제도 11
• 2.1.3 기타유사제도 16
• 2.1.4 2020도심재창조종합계획 17
• 2.2 선행연구 검토 20
• 2.2.1 용적이전제도 관련 연구 20
• 2.2.2 결합개발제도 관련 연구 23
• 2.3 적용사례 분석 24
• 2.3.1 일본의 용적이전제도 24
• 2.3.2 국내의 결합개발제도 34
• 제3장 제도의 분석을 통한 모델 제시 40
• 3.1 제도별 비교·분석 40
• 3.1.1 제도의 적용결과 비교 40
• 3.1.2 용적이전제도의 도입 가능성 46
• 3.2 일본의 용적이전제도 적용 절차 48
• 3.3 용적이전모델의 제시 50
• 3.3.1 분석의 틀 50
• 3.3.2 모델의 제시 53
• 제4장 용적이전 인센티브 모델 적용 56
• 4.1 대상지 선정 56
• 4.1.1 송출지역 57
• 4.1.2 수용지역 60
• 4.2 인센티브 모델을 통한 시뮬레이션 65
• 4.2.1 송출지역의 연면적 산출 65
• 4.2.2 수용지역-1 적용 67
• 4.2.3 수용지역-2 적용 70
• 제5장 모델 적용 결과 분석 73
• 5.1 면적 기준의 결과 비교 73
• 5.1.1. 연면적 기준 73
• 5.1.2. 인센티브 기준 75
• 5.1.3. 이전연면적의 구성 76
• 5.2 공시지가 기준의 결과 비교 78
• 제6장 결론 80
• 6.1 연구의 요약 및 결론 80
• 6.1.1. 연구의 요약 81
• 6.1.2. 연구의 결론 85
• 6.2 연구의 한계 및 향후 연구과제 86
• 참고문헌 83
• 부록 987
• 영문요약 96