주거 점유 형태 전이 행렬을 통해 본 주거 사다리의 분절 현상 분석 = The Paradox of Housing Finance Policy and the Broken Housing Ladder: Application of a Markov Chain Model and Structural Transition Sensitivity Analysis

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 최근 5년간의 주택금융 및 보금자리론 실태조사 데이터를 활용하여 마르코프 연쇄(Markov chain) 기반 전이 행렬 모델을 이용해 한국 주거 사다리의 구조적 변동과 비대칭성을 분석하였다. 실증 분석 결과, 지난 5년간 주택 시장의 기저 이동 질서가 급격히 재편(Frobenius norm 0.5877)됨에 따라 주거 사다리의 상하위 계층 간 이동 속도 격차가 심화된 것으로 나타났다. 특히 상위 구간(전세→자가)의 주거 상향 시간은 단축(MFPT[mean first passage time] 1.96단계)된 반면, 하위 구간(보증금 있는 월세→자가)은 도달 시간이 지연(MFPT 5.02단계)되는 비대칭성이 확인되었다. 나아가 구조적 전이 민감도 분석 결과, 현실적 대안인 전세 기반 순차 진입의 파급 효과가 5년 사이 약 9배(0.026→0.231) 급증하며 새로운 핵심 병목으로 부상한 반면, 최하위 가구의 상향 이동 민감도는 사실상 0에 수렴하여 정책 사각지대가 존재함이 입증되었다. 장기 에르고딕 시뮬레이션 결과, 향후 전세 비중이 7.3%까지 급감하며 주거 시장이 자가와 월세로 양극화될 우려가 크다. 이에 본 연구는 최하위층을 위한 직접 복지와 중간층을 위한 징검다리 금융을 병행하는 이원화된 정책 패러다임을 제언한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aimed to analyze structural shifts and mobility asymmetry in the South Korean housing ladder using a Markov chain model. The results indicated significant market restructuring (Frobenius norm: 0.5877) and a widening mobility gap; the upper tier's transition to ownership accelerated (mean first passage time [MFPT]: 1.96), whereas the lower tier faced severe bottlenecks (MFPT: 5.02). Sensitivity analysis revealed that the marginal impact of the standard stepping-stone pathway (the Jeonse system) surged ninefold (0.026 to 0.232), emerging as a critical hurdle, while addressing issues concerning the lowest tier remains a policy blind spot. Simulations project a decline in the Jeonse system of 7.3%, giving warning of a dichotomous ownership-versus-rent market. We propose a two-track policy: direct welfare provision for the lowest tier and targeted bridging financing for the middle tier to restore the broken housing ladder.