재개발·재건축 간소화 대책에 관한 토지공법적 검토 - 안전진단, 노후도, 공사비표준계약서를 중심으로 - = A review on measures to simplify redevelopment and reconstruction from the perspective of public land law- Focusing on safety diagnosis, deterioration, and standard construction cost contract -

국문 초록 (Abstract)

국문초록

정부는 출범 당시부터 부동산시장 불안정의 주요 원인으로 수요가 많은 도심에서의 공급부족에 있다고 보고, 재건축·재개발을 통해 도심에서 신축 주택이 적정하게 공급되도록 하겠다는 목표를 제시하였다. 이에 따라 2024. 1. 10. 공개된 재개발·재건축 간소화대책 중 재건축사업의 속도를 촉진하기 위한 개선안으로 재건축 패스트트랙을 도입하고 있고, 안전진단에 관하여 안전진단 시기 조정 및 기준완화 및 조합과 추진위원회 구성의 조기화 등의 개선안이 있으며, 재개발사업의 진입 문턱을 낮추기 위한 개선안으로 정비구역 지정요건인 노후도를 60% 이상인 지역으로 낮추고, 재정비촉진지구 지정 시에는 50%까지 완화할 수 있도록 하였다. 공사비 분쟁으로 정비사업이 중단되는 것을 막기 위해 정비사업 표준공사계약서를 배포하고 있다. 그 주요 내용으로 공사비 산출 근거의 명확화·설계변경이나 물가변경에 따른 공사비 조정·공사비 검증·분쟁해결 등에 관한 사항이다.
재개발·재건축 간소화대책은 다음과 같은 문제가 있다. 도시정비법 해석상 정비구역지정 이전에 안전진단을 실시하여야 하는 것으로 본다면 안전진단의 시기 조정은 법률개정사항이고, 안전진단의 정비구역지정요건 충족 판단의 중요한 요소라는 성질에 배치되며, 안전진단 없이 사업의 상당 부분을 진행할 수 있도록 하는 것은 체계적이지 못하고 무계획적인 개발이 될 우려가 있다. 장기적으로 정비구역지정과 별도의 조항으로 규정하고 있는 안전진단을 폐지하고, 안전진단에 포함되어 있는 중요 판단요소를 재건축구역지정의 요건으로 포함시키는 것이 타당하다. 둘째, 재개발사업에서 정비구역지정의 요건이 되는 노후도 요건의 대폭적인 완화로 사업에 반대하는 토지소유자들의 사익 침해가 더욱 심화되어 비례의 원칙에 위반될 소지가 있다. 이를 위한 추가적인 대책이 있어야 할 것이다. 셋째, 공사비표준계약서의 경우 과거의 사례를 면밀히 검토하여 실질적으로 공사비 분쟁이 완화되는 효과가 있어야 할 것이고, 내용이 각 지자체의 정비사업 기준 등에도 부합되도록 세밀하게 검토하여 명확하게 할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Abstract

From the time it was launched, the current government believed that the main cause of instability in the real estate market was a lack of supply in urban areas with high demand. The government presented a goal of ensuring an adequate supply of new housing in the city center through reconstruction and redevelopment.
Among the redevelopment and reconstruction simplification measures announced on January 10, 2024, the Reconstruction Fast Track was introduced as an improvement plan to accelerate the speed of the reconstruction project. In order to lower the entry threshold for redevelopment projects, the deterioration requirement, which is a requirement for designating maintenance areas, was lowered to areas of 60% or more. To prevent maintenance projects from being halted due to construction cost disputes, a standard construction contract for maintenance projects was distributed.
Measures to simplify redevelopment and reconstruction have the following problems. First, If it is interpreted that a safety diagnosis must be conducted before designating a maintenance area, adjusting the timing of the safety diagnosis is a matter of legal revision. Allowing a significant portion of the project to proceed without safety diagnosis may result in unsystematic and unplanned development. In the long term, it is reasonable to abolish the safety diagnosis, which is stipulated as a separate provision from the designation of the maintenance area, and include the important judgment elements included in the safety diagnosis as requirements for the designation of the reconstruction area.
Second, the drastic relaxation of the deterioration requirement, which is a requirement for designating maintenance areas in redevelopment projects, may further strengthen the private interests of land owners who oppose the project, potentially violating the principle of proportionality.
Third, In applying the standard construction cost contract, past cases must be carefully reviewed to have the effect of substantially alleviating construction cost disputes, and there is a need to carefully review and clarify the contents s

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