공공재개발사업의 사업시행수수료율 변화가 추정비례율에 미치는 영향에 관한 연구 : 수입·비용구조 유형별 민감도 분석을 중심으로 = A Study on the Effect of Changes in Project Implementation Fee Rates on the Estimated Proportionality Ratio in Public Redevelopment Projects: Focusing on Sensitivity Analysis by Revenue-Cost Structure Type

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 공공재개발사업에서 사업시행수수료율의 변화가 추정비례율에 미치는 영향을 실증적으로 규명하고, 구역별 수입·비용구조에 따른 차별적 파급효과를 분석하여 사업시행수수료 제도의 합리적 개선 방향에 관한 실증적 기초자료를 제공하는 데 목적이 있다.
공공재개발사업은 공공기관이 사업시행자로 참여한다는 점에서 기존 조합방식 민간재개발사업과 구별되며, 이에 따라 민간재개발사업에는 존재하지 않는 사업시행수수료가 총사업비에 반영되어 토지등소유자의 분담금 부담으로 귀결된다. 그러나 현행 법령에는 명확한 산정기준이 부재하고 총사업비의 약 3% 수준이 관행적으로 제시되고 있을 뿐, 사업시행수수료가 추정비례율에 미치는 영향을 실증적으로 규명한 연구는 미흡한 실정이다.
이러한 문제의식에 따라 본 연구는 2026년 2월 기준 전국에서 추진 중인 공공재개발사업 38개 구역 중 정비계획 수립 단계에서 추정총수입（I）·추정총비용（C）·추정종전자산총액（V）이 공시된 25개 구역을 분석 대상으로 선정하였다. 분석 방법으로는 사업시행수수료 미부과 상태（0%）를 기준 시나리오로 설정하고, 사업시행수수료율을 1%부터 5%까지 1%p 단위로 변화시키는 시나리오 기반 민감도 분석을 수행하였다. 아울러 각 구역의 수입비율（I/V）과 비용비율（C/V）을 기준으로 수입·비용구조 유형을 분류하고, 유형별 민감도 비교 분석을 병행하였다. 이를 통해 도출된 주요 분석 결과는 다음과 같다.
첫째, 사업시행수수료율이 1%p 상승할 경우 분석 대상 전체의 평균 추정비례율을 약 2.0%p 감소시키는 것으로 나타났다. 이는 추정비례율 감소폭이 수수료율과 비용비율（C/V）에 의해 결정되는 산식 구조에 기인한다. 관행 수준인 3%의 수수료율을 적용할 경우, 추정비례율 100% 미만 구역은 기준 시나리오의 11개 구역（44.0%）에서 18개 구역（72.0%）으로 증가하였다.
둘째, 동일하게 3%의 수수료율이 적용되더라도 구역별 추정비례율 감소폭은 최소 3.2%p（거여새마을）에서 최대 9.9%p（용두1-6）까지 차이를 보였으며, 최대 감소폭은 최소 감소폭의 약 3.0배에 달하였다. 이는 단순한 총사업비 규모보다는 추정종전자산총액（V） 대비 추정총비용（C）의 상대적 수준, 즉 비용비율（C/V）이 구역별 수수료 충격의 크기를 좌우하기 때문이다.
셋째, 비용비율（C/V）은 수수료 충격의 크기를 설명하고, 수입비율（I/V）은 충격 이후의 흡수 여력을 설명하는 지표로 기능함을 확인하였다.
이상의 결과는 정책적으로 중요한 시사점을 제공한다. 동일한 수수료율이라도 구역의 수입·비용구조에 따라 사업성에 미치는 영향이 상이하게 나타나므로, 일률적 요율 적용 방식은 고비용 구조 구역에 상대적으로 큰 부담을 유발하여 형평성 문제를 제기할 수 있다. 따라서 구역별 비용비율（C/V）과 수입비율（I/V）을 고려한 차등적 수수료율의 검토 필요성과, 수수료율 결정에 앞선 구역별 사업성 사전 진단이 요구된다.
본 연구는 선행연구에서 충분히 다루어지지 않았던 사업시행수수료가 추정비례율에 미치는 구조적 영향을 실증적으로 분석하였다는 점에서 의의가 있으며, 향후 사업시행수수료 제도의 합리적 개선과 차등적 수수료율 설계 논의에 필요한 기초자료로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to empirically identify how changes in the project implementation fee rate affect the estimated proportionality ratio in public redevelopment projects, to analyze the differential effects arising from the revenue–cost structure of each district, and thereby to provide empirical baseline data for the reasonable improvement of the project implementation fee system.
Public redevelopment projects are distinguished from conventional association-led private redevelopment projects in that a public institution participates as the project implementer. Accordingly, a project implementation fee, which does not exist in private redevelopment projects, is reflected in the total project cost and ultimately translates into a financial burden borne by landowners and other right holders. However, current legislation provides no clear calculation standard, and a fee of approximately 3% of the total project cost is merely applied by convention. Empirical research identifying how the project implementation fee affects the estimated proportionality ratio remains insufficient.
Based on this problem awareness, this study selected as its analytical sample 25 districts for which the estimated total revenue （I）, estimated total cost （C）, and estimated total value of previous assets （V） had been publicly disclosed at the urban renewal planning stage, out of 38 public redevelopment project districts under way nationwide as of February 2026. For the analytical method, a scenario-based sensitivity analysis was conducted by varying the project implementation fee rate from 1% to 5% in increments of one percentage point. In parallel, each district was structurally decomposed into its revenue ratio （I/V） and cost ratio （C/V）, classified into types accordingly, and a sensitivity comparison was performed across the types. The principal empirical findings are as follows.
First, a one-percentage-point increase in the project implementation fee rate reduced the average estimated proportionality ratio across the analyzed districts by approximately 2.0 percentage points, a magnitude that corresponds to the average cost ratio （C/V） of the analyzed districts. When the conventional fee rate of 3% was applied, the number of districts with an estimated proportionality ratio below 100% increased from 11 districts （44.0%） under the baseline scenario to 18 districts （72.0%）.
Second, even under the same 3% fee rate, the reduction in the estimated proportionality ratio varied across districts, ranging from a minimum of 3.2 percentage points （Geoyeo Saemaeul） to a maximum of 9.9 percentage points （Yongdu 1-6）, with the largest reduction reaching approximately 3.0 times the smallest. This stems from the structure of the formula, in which the magnitude of the reduction is determined not by the absolute size of the total project cost, but by the relative level of the estimated total cost （C） to the estimated total value of previous assets （V） — that is, by the cost ratio （C/V）.
Third, the cost ratio （C/V） was found to explain the magnitude of the fee-induced impact, while the revenue ratio （I/V） functioned as an indicator of a district's capacity to absorb that impact after the fee was applied.
These results offer the following policy implications. Because the same fee rate affects project feasibility differently depending on a district's revenue–cost structure, the uniform application of a single rate may impose a relatively greater burden on districts with high-cost structures and thus raise concerns of equity. Accordingly, there is a need to consider a differentiated fee rate that reflects each district's cost ratio （C/V） and revenue ratio （I/V）, as well as a need for a district-level feasibility diagnosis prior to determining the fee rate.
This study is significant in that it empirically analyzes the structural effect of the project implementation fee — insufficiently addressed in prior research — on the estimated proportionality ratio. It is expected to serve as baseline data for the reasonable improvement of the project implementation fee system and for future discussions on the design of differentiated fee rates.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 제2절 연구의 범위 및 방법 5
• 1. 연구의 범위 5
• 2. 연구의 방법 6
• 제3절 연구의 구성 8
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 11
• 제1절 이론적 고찰 11
• 1. 공공재개발사업의 개념과 추진 현황 11
• 2. 사업시행수수료의 개념과 적용 구조 15
• 3. 정비사업 비례율의 개념과 사업성 판단 기준 17
• 4. 사업시행수수료와 추정비례율 분석의 이론적 근거 19
• 제2절 선행연구 검토 23
• 1. 공공재개발사업에 관한 연구 23
• 2. 사업시행수수료에 관한 연구 25
• 3. 비례율 및 민감도 분석에 관한 연구 27
• 4. 소결 30
• 제3절 연구의 차별성 32
• 제3장 분석의 틀 34
• 제1절 분석 대상 및 자료 34
• 1. 분석 대상의 선정 34
• 2. 분석 자료의 특성 38
• 제2절 변수 정의 및 분석 산식 40
• 제3절 분석 방법 설정 46
• 제4장 실증 분석 47
• 제1절 기초통계분석 47
• 제2절 수입·비용구조 유형 분석 50
• 제3절 사업시행수수료율에 따른 추정비례율 민감도 분석 55
• 1. 사업시행수수료율 시나리오별 추정비례율 변화 분석 55
• 2. 수입·비용구조 유형별 민감도 비교 분석 57
• 제4절 소결 61
• 제5장 결론 64
• 제1절 연구의 요약 및 시사점 64
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 68
• 참고문헌 70
• 부록 73
• ABSTRACT 76