리츠의 收益率 提高를 위한 商品에 대한 考察

국문 초록 (Abstract)

현재 우리나라 리츠는 상품군이 너무 단조로운 것이 가장 큰 문제이다. 리츠 상품군의 80%가 업무용 빌딩에 치우쳐 있다. 그래서 이 논문에서는 리츠의 또 하나의 상품이 될 수 있는 부실채권 매입 등을 통한 수익률 향상 방안과 현재의 리츠 상품이외에도 투자대상의 영역을 넓혀 호텔, 공장, 실버타운 둥 다양한 부동산 리츠상품으로서의 적용가능성을 찾아보고, 이를 바탕으로 리츠시장의 발전방향제시와 활성화를 위한 기초자료를 제공하는 것이 본 연구의 목적이다.
2001년 4월에 제정된 부동산투자회사법은 일반국민이 부동산에 투자 할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제 이바지 할 것을 목적으로 제정 되었다. 그러나 부동산시장의 활성화와 대중들의 건전한 부동산 투자를 유도하기 위해 도입. 시행된 리츠는 그 제도적 의미와 그간 수차례 걸친 정부의 규제완화 조치에도 불구하고 아직까지 제 기능을 발휘하지 못하고 있는 실정이다.
이러한 이유로 본 논문에서는 리츠 제도의 도입과정을 재조명해봄과 동시에 리츠가 제 기능을 못하고 있는 이유에 대해 연구를 하였다. 리츠가 부동산 투자회사로써 제 기능을 하지 못하는 이유에 대한 선행연구 검토 결과 투자자들의 요구수익율을 맞추지 못한다는 결론이 지배적이었다. 이를 바탕으로 리츠의 정확한 현황과 수익률 향상에 대한 발전방향을 모색해보았다.
현행 리츠의 가장 큰 문제점은 다양한 수익창출을 할 수 있는 상품군이 부족하다는 점이다.
이 문제점을 해결하기 위해 수익창출 개선방안을 위한 전문가의 의견을 설문을 통해 조사해보았고 그에 따른 결론을 내렸다.
첫째, 부동산과 금융을 결합한 상품을 개발을 해 다양한 수익구조를 만드는 데 있어 그 역할을 하게끔 해야 한다는 것이다. 리츠 에서 부동산 담보 부 채권(NPL)을 잘 활용한다면 투자자를 위한 좋은 투자수단이 될 것이다.
둘째, 도시형 생활주택, 호텔, 공장 등 투자대상의 영역을 넓혀 좀 더 다양한 포트폴리오가 구성될 수 있도록 하자는 것이다. 그래서 국민의 건강한 자산 증식을 할 수 있도록 해야 하겠다.
셋째, 부동산 전문가를 양성하자는 것이다. 현재 리츠 전문회사와 유암코 등 도시형 생활주택, 호텔, 부동산 담보 부 채권을 이용한 부동산 투자 상품 개발에 영역을 넓혀가고 있지만 실제적으로 이에 대한 전문 인력이 부족한 실정이다. 지속적인 교육과 연수를 통해 전문가를 양성한다면 부동산을 간접 투자로써 대중화 하는데 있어 한걸음 더 빨리 나아갈 수 있겠다.
부동산과 금융을 결합한 상품구성은 필수가 되었고 이로 인해 진정한 부동산 간접투자의 시대를 열어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 1. 연구의 범위 = 2
• 2. 연구의 방법 = 2
• 제3절 선행연구 검토 = 3
• 1. 선행연구 검토 = 3
• 2. 시사점 = 3
• 3. 선행연구검토 요약 = 4
• 제2장 리츠의 이론적 배경 = 6
• 제1절 리츠 제도의 도입배경 및 발전과정 = 6
• 1. 리츠 제도의 도입배경 = 6
• 2. 리츠 제도의 발전과정 = 7
• 제2절 리츠의 개념 및 특성 = 15
• 1. 리츠의 개념 = 15
• 2. 리츠의 특성 = 16
• 3. 리츠의 유형 = 24
• 제3장 리츠 상품에 대한 현황분석 = 34
• 제1절 외국 리츠 상품의 수익모델 사례 = 34
• 1. 미국의 REITs = 34
• 2. 호주의A-REITS = 40
• 3. 일본의 J-REITs = 43
• 제2절 우리나라 리츠 상품의 수익모델 사례 = 44
• 1. 자산관리회사 및 부동산투자자문회사의 현황 = 46
• 2. 대규모 프로젝트 사업에서의 활용 = 51
• 3. 오피스빌딩 = 51
• 제4장 리츠의 수익창출의 개선방안 도출을 위한 전문가 의식조사 = 53
• 제1절 연구조사의 설계 = 53
• 1. 조사변수의 정의 = 53
• 2. 설문지의 체계와 내용 = 54
• 3. 표본선정 및 조사방법 = 54
• 4. 분석방법 = 56
• 제2절 분석결과 = 56
• 1. 인구통계학적 기초 통계량 = 56
• 2. 리츠의 부동산간접투자로서의 역할에 대한 인식 = 58
• 3. 리츠의 현재 수익구조에 있어서의 문제점 = 60
• 제5장 리츠의 수익창출을 위한 상품다양화 방안 = 65
• 제1절 부동산과 금융의 결합상품인 부동산 담보 부 채권(NPL)의 상품화 = 65
• 1. 부동산 담보 부 채권(NPL)의 현황 = 65
• 2. 부동산 담보 부 채권(NPL)의 상품화 = 66
• 제2절 그 외 영역확대차원의 상품의 다양한 유형 = 68
• 1. 호텔 및 병원 = 68
• 2. 공장 및 물류센터, 자가 창고 = 70
• 제3절 상품 다양화의 효과 = 72
• 제6장 결론 = 73
• 참고문헌 = 75
• ABSTRACT = 78