都市環境整備事業 未施行地區 開發方式 改善에 관한 硏究 : 서울시 中區 茶洞區域을 中心으로 = (A) study on the development method improvement of non-enforcement area in urban renewal projects : focused on Da-dong district, Jung-go Seoul city

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

1. 國 文 要 約


서울의 도시환경정비구역은 1973년 최초로 6개 구역이 지정된 이후 54개의 정비구역으로 확대되었다. 도시재개발법이 제정되기 이전인 1973년부터 도시계획법에 근거하여 도심부를 대상으로 지정되기 시작했다.
2010년 12월말 현재 서울에는 도심부를 비롯하여 마포, 청량리, 용산지역 등에 지정되어 있는 도시환경정비구역은 총 54개 구역(뉴타운/균형촉진개발지구 제외) 473개 지구에 이른다.
도시환경정비사업 추진현황을 보면, 정비구역으로 지정된 348ha 중 97ha가 완료(28%), 47ha가 시행중(13%)이며, 구역 면적의 59%인 205ha가 미시행 상태이다. 이러한 미시행지구 면적은 1973년 이후 35년간 완료된 사업지구 면적(97ha)의 2배가 넘는 물량이다.
도시환경정비사업을 통해 확보하는 주요 정비기반시설로는 도로, 공원, 녹지, 주차장 등으로 이들의 확보 여부는 미시행지구의 사업추진과 밀접한 상관관계를 가지게 되는데 서울시 전체적으로 54%, 도심부 53%가 미확보 되어 상당수의 정비기반시설이 제 기능을 다하지 못하고 있다.
기존에 완료된 사업지를 보면 상당히 오랜 시간 정비사업을 진행하였다. 도심지 사업의 경우에는 높은 지가로 인해서 사업비용이 많이 들게 된다. 또한 토지 소유자들의 이해관계가 얽히게 되면서 쉽게 정비사업을 진행 못하기 때문이다. 완료지구의 사례를 조사해 보아도 평균적으로 약 12년 내외의 시간이 소요된다. 이처럼 오랜 기간에 걸쳐 개발되거나 많은 미시행지구로 인하여 정비기반시설을 미확보하게 되면서 도심부의 토지이용을 비효율적으로 만들고 있고, 사업방식에 있어서도 민간주도의 개별단위 사업방식이 주를 이루고 있어서 상업 및 업무기능의 재편을 목적으로 하는 도시환경정비사업에서 기간에 분양용 주거 위주의 개발이 진행되면서 용도의 획일화, 주변지역과의 단절, 기반시설의 부족 등 여러 가지 부작용을 발생시키는 원인이 되었다.
기존 완료된 사업지를 조사해 보면 두 개의 지구를 통합하여 개발하거나 원래의 지구별로 사업을 진행하는 것을 알 수 있다. 사업여건에 따라 사업지구별로 자율적으로 결정하여 통합하거나 단독으로 진행하였다. 두 개의 지구를 통합하여 사업시행을 하는 경우 주변 지역의 건물보다 개발 연면적과 접도수이 증가로 접근성이 개선되면서 건물의 가치가 상승하였다. 건물의 가치 상승은 임대료 상승과 이에 따른 매각가치의 상승으로 이어져 전반적으로 수익성을 개선하는 효과를 보이게 된다. 수익성 개선으로 장기간에 걸쳐 시행되는 도시환경정비사업의 리스크를 극복하게 하여 미시행지구의 사업진행을 촉진하는 매개체로 작용하게 되었다.
본 연구는 미시행지구의 개발방식에 있어서 기존 완료지구의 사례분석을 통해 수익성 검토와 관련된 요소들을 연구하였다. 이에 따라 단독개발과 통합개발방식의 수익성을 비교분석한 후 도시환경정비사업의 개발방식에 있어서 통합개발방식을 통해 얻을 수 있는 효과를 분석하였다.
본 연구결과 도시환경정비사업에서 통합개발방식으로 사업을 진행할 경우, 오피스 개발 연면적이 증가하고 지하철역의 접근성이 개선되었고, 접도수 증가로 임대료가 상승하여 전체적으로 수익성이 개선되어 수익률이 증대하였다.
따라서 도시환경정비사업의 장기적인 정체현상을 극복하고 정비기반시설의 조속한 확보를 통해 토지이용을 효율적으로 관리하며, 민간부문의 적극적인 참여를 유도하기 위해 미시행지구 사업지 특성을 고려하여 연접지와 연계 개발을 장려하고 통합개발방식을 유도하기 위한 제도적인 개선방안이 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 1. 目 次
• 國 文 要 約 ⅶ
• 第1章 序 論 1
• 第1節 硏究의 背景과 目的 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 3
• 第2節 硏究의 範圍와 方法 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 5
• 第2章 都市環境整備事業의 一般理論 7
• 第1節 都市環境整備事業의 槪要 7
• 1. 의의 7
• 2. 사업방법 9
• 3. 제도변천 13
• 4. 사업추진 15
• 第2節 都市環境整備事業의 整備基盤施設 33
• 1. 정비기반시설 현황 33
• 2. 정비기반시설 계획 35
• 第3章 서울시 中區의 都市環境整備事業 現況 37
• 第1節 一般現況 37
• 1. 인문현황 37
• 2. 주택현황 40
• 第2節 都市環境整備事業 44
• 1. 구역지정 44
• 2. 토지이용계획 46
• 3. 미시행지구 50
• 第3節 建築規模 56
• 1. 건폐율 56
• 2. 용적률 57
• 3. 높이 60
• 第4章 都市環境整備事業 開發方式 比較結果 63
• 第1節 旣存 開發事例 分析 63
• 1. 오피스빌딩 등급 분류 63
• 2. 기존완료지구 오피스빌딩 등급 분류 64
• 3. 주변지역 오피스빌딩 등급별 효용지수 65
• 4. 효용지수에 의한 기존완료지구 평균연간임대료 66
• 第2節 單獨開發과 統合開發方式 分析 67
• 1. 다동구역 미시행지구 67
• 2. 수익성검토 69
• 3. 기존 개발사례와 비교 73
• 第3節 比較結果 76
• 1. 연접지와 연계 개발 장려 76
• 2. 통합개발방식 유도 77
• 3. 개발면적의 최대화로 수익률 증대 78
• 4. 지하철역의 접근성 고려 78
• 5. 접도수 증가로 임대료 상승 79
• 第5章 結 論 81
• 參 考 文 獻 85
• ABSTRACT 90