「상속세 및 증여세법」상 부동산 평가의 문제점 및 개선방안 = Problems and Improvements of Real Estate Valuation under the Inheritance and Gift Tax Act

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The current Inheritance and Gift Tax Act adopts, as its fundamental principle, the assessment of the tax base on the basis of ＂fair market value,＂ which most accurately reflects the value of an asset, in order to realize the principle of substance-over-form taxation and the principle of tax equality. Unlike apartments, for which transactions occur frequently and price information is formed with relative transparency, however, assets with strong individual characteristics—such as land and non-residential real estate—often lack objectively identifiable sales prices from comparable transactions. To address this structural limitation, the Inheritance and Gift Tax Act recognizes appraised values as fair market value. Since 2020, the National Tax Service has implemented the so-called ＂appraisal program for small commercial buildings and other properties,＂ under which the tax authority itself commissions appraisals of non-residential real estate and uses the resulting appraised values as the basis for taxation, and it has gradually expanded the scope of the program to residential real estate. This thesis aims to examine the legal structure of real estate valuation under the Inheritance and Gift Tax Act and the problems arising in its operation, in comparison with the legislation of major foreign jurisdictions, and to propose reasonable improvements from the perspectives of the principle of no taxation without law, the principle of tax equality, and the protection of taxpayers' rights. Five problems are identified in the operation of the current system. First, the proviso to Article 49（1） of the Enforcement Decree of the Inheritance and Gift Tax Act has been applied as the legal basis for recognizing values determined after the expiration of the original valuation period as fair market value, and the dispute over whether the proviso exceeded the scope of delegation by its parent statute was settled by Supreme Court Decision No. 2025Du35499, rendered on April 2, 2026. Nevertheless, the criteria for setting the base date for price calculation in retroactive appraisals remain unprescribed by statute and have instead depended on the established rulings of the Ministry of Economy and Finance, which were revised twice within a short period in 2020 and 2021; a structure in which criteria directly determining the tax base are governed by administrative interpretation undermines taxpayers' predictability and legal stability. Second, the scope, selection criteria, and procedures of the appraisal program of the National Tax Service are prescribed not by statute or enforcement decree but by an internal directive of the National Tax Service, and their application has been expanded in stages, which reveals limitations in light of the principle of statutory reservation and taxpayers' predictability. Third, the Income Tax Act, while applying mutatis mutandis the fair market value provisions of the Inheritance and Gift Tax Act in the denial of unfair transactions, applies a shortened valuation period and contains no provision for the deduction of appraisal fees, thereby treating the same real estate and expenses of the same nature differently depending solely on the tax item. Fourth, in the application of sales prices from comparable transactions of similar property, the similarity of apartment units is conclusively established upon the mere satisfaction of numerical requirements, which restricts taxpayers' ability to present rebutting evidence and allows the individual characteristics of a single transaction to be excessively reflected in the assessed value; no concrete criteria exist for non-residential real estate; and the scope of transaction data accessible to taxpayers at the time of filing is structurally limited compared with that available to the tax authority. Fifth, the Valuation Review Committee operates as a body within the tax authority, which limits its procedural neutrality, and statutory criteria for determining the ＂special circumstances involving price fluctuations,＂ the standard governing the Committee's deliberation, remain insufficient. Accordingly, this thesis proposes the following improvements. First, the requirements for recognizing retroactive appraised values as fair market value after the expiration of the valuation period, together with the criteria for setting the base date for price calculation, should be expressly prescribed in the Inheritance and Gift Tax Act and its Enforcement Decree. Second, the scope, selection criteria, and procedures of the appraisal program of the National Tax Service should be elevated into the Inheritance and Gift Tax Act or its Enforcement Decree, and the asymmetry between the parties in the structure of commissioning appraisals and in the allocation of appraisal costs should be rectified. Third, the valuation period applicable to the denial of unfair transactions under the Income Tax Act should be unified with the valuation period for gift tax under the Inheritance and Gift Tax Act, and appraisal fees should be expressly included among the necessary expenses for capital gains. Fourth, the criteria for determining similarity should be refined, multiple values of similar property within the valuation period should be averaged in application, and a prior inquiry procedure for taxpayers together with an integrated real estate valuation system should be established. Fifth, the neutrality of the Valuation Review Committee should be strengthened, and the criteria for the ＂special circumstances involving price fluctuations＂ should be codified in the Enforcement Rule. It is hoped that the improvements presented in this thesis will contribute to the real estate valuation system under the Inheritance and Gift Tax Act functioning more faithfully in terms of the principle of no taxation without law, the principle of tax equality, and the protection of taxpayers' rights.

국문 초록 (Abstract)

현행 상속세 및 증여세법（이하 ‘상증세법’）은 실질과세원칙과 조세평등주의를 구현하기 위하여 자산의 가치를 가장 정확하게 반영할 수 있는 ‘시가’를 기준으로 과세표준을 산정하는 것을 원칙으로 한다. 그러나 아파트와 같이 거래가 빈번하고 가격 정보가 비교적 투명하게 형성되는 자산과 달리, 토지 또는 비주거용 부동산과 같이 개별성이 강한 자산은 객관적으로 유사한 매매사례가액을 확인하기 어려운 경우가 많다. 이러한 구조적 한계를 보완하기 위하여 현행 상증세법은 감정평가가액을 시가로 인정하는 제도를 두고 있다. 국세청은 2020년부터 이른바 ‘꼬마빌딩 등 감정평가사업’을 시행하여 과세관청이 주도적으로 비주거용 부동산의 감정평가를 실시하고 그 결과를 과세의 기초로 삼아 왔으며, 점진적으로 그 대상을 주거용 부동산까지 확대하였다. 본 논문은 상증세법상 부동산 평가의 법적 구조와 그 운용상 문제점을 주요국의 입법례와 비교·검토하여 조세법률주의·조세평등주의 및 납세자 권익 보호의 관점에서 합리적인 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 한다. 현행 상증세법 제도의 운용 방식에서는 다음과 같은 다섯 가지 문제가 확인된다. 첫째, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간이 경과한 후의 가액을 시가로 인정하는 근거로 운용되어 왔고, 그 위임범위 일탈 여부를 둘러싼 다툼은 대법원 2026. 4. 2. 선고 2025두35499 판결로 일단락되었다. 다만 소급감정시 가격산정기준일의 설정 기준은 법령에 규정되지 아니한 채 기획재정부 예규에 의존하여 왔고 그 기준이 2020년과 2021년에 걸쳐 단기간에 두 차례 변경되어, 과세표준의 확정에 직결되는 기준이 행정해석에 좌우되는 구조가 납세자의 예측가능성과 법적 안정성을 약화시킨다. 둘째, 국세청 감정평가 과세사업 대상의 범위·선정기준·절차가 법률이나 시행령이 아닌 국세청 훈령에 규정되고 그 적용 범위가 단계적으로 확대되어, 법률유보의 원칙과 납세자의 예측가능성 측면에서 한계가 있다. 셋째, 소득세법은 부당행위계산 부인 시 상증세법의 시가 규정을 준용하면서도 평가기간을 단축 적용하고 감정평가수수료 공제 규정을 두지 아니하여, 동일한 부동산과 동일한 성질의 비용을 세목에 따라 달리 취급한다. 넷째, 유사매매사례가액의 적용에 있어 공동주택은 수치요건의 충족만으로 유사성이 확정되어 납세자의 반증이 제약되고 단일 거래의 개별특성이 가액에 과도하게 반영될 수 있으며, 비주거용 부동산은 구체적 기준이 부재하고, 납세자가 신고 시점에 접근할 수 있는 거래자료의 범위가 과세관청에 비하여 구조적으로 제한된다. 다섯째, 평가심의위원회가 과세관청 소속 기구로 운영되어 절차적 중립성에 한계가 있고, 평가심의위원회 심의의 기준이 되는 ‘가격변동의 특별한 사정’을 판단할 법령상 기준이 미비한 상태이다. 이에 본 논문은 다음과 같은 개선방안을 제시한다. 첫째, 평가기간 경과 후 소급감정가액의 시가 인정 요건과 가격산정기준일의 설정 기준을 법률 및 시행령에 명시한다. 둘째, 국세청 감정평가 과세사업의 대상·선정기준·절차를 상증세법 또는 시행령으로 상향 입법하고, 양측 감정평가 의뢰 구조와 비용 부담의 비대칭을 정비한다. 셋째, 소득세법상 부당행위계산 부인 시의 평가기간을 상증세법상 증여세의 평가기간과 통일하고 양도소득의 필요경비에 감정평가수수료를 명시한다. 넷째, 유사성 판단 요건을 정비하고 평가기간 내 복수의 유사거래가액을 평균하여 적용하는 한편, 납세자의 사전 조회 절차와 통합 부동산 평가 시스템을 마련한다. 다섯째, 평가심의위원회의 중립성을 강화하고 ‘가격변동의 특별한 사정’의 기준을 시행규칙에 정비한다. 본 논문에서 정리한 개선방안이 상증세법상 부동산 평가 제도가 조세법률주의·조세평등주의와 납세자 권익 보호 측면에서 보다 충실하게 기능하는 데에 기여할 수 있기를 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 표 차례 그림 차례 국문 요약 제1장 서론 제1절 연구의 배경 및 목적 제2절 연구의 범위 및 방법 제3절 선행연구의 검토 및 본 연구의 차별성 제2장 「상속세 및 증여세법」상 부동산 평가의 이론적 고찰 및 법적 구조 제1절 시가의 개념 제2절 「상속세 및 증여세법」상 부동산 평가 1. 「상속세 및 증여세법」상 시가평가 2. 시가로 인정되는 가액 3. 보충적 평가방법 제3절 「상속세 및 증여세법」외의 세법상 부동산 평가 1. 「법인세법」상 시가평가 2. 「소득세법」상 시가평가 3. 세목 간 부동산 시가평가 구조의 비교 제3장 부동산 평가의 비교법적 검토 제1절 주요국의 부동산 평가 제도 1. 미국 2. 일본 3. 영국 4. 독일 제2절 시사점 제4장 「상속세 및 증여세법」상 부동산 평가의 문제점 제1절 소급감정가액 시가 인정의 불명확성 제2절 국세청 감정평가 과세사업의 법적 근거 미흡 제3절 준용 과정에서의 세목 간 불균형 제4절 유사매매사례가액 적용 기준의 불명확성 제5절 평가심의위원회의 공정성 및 납세자 보호기능 미흡 제5장 「상속세 및 증여세법」상 부동산 평가의 개선방안 제1절 소급감정가액의 시가 인정 명확화 제2절 국세청 감정평가 과세사업의 법적 근거 정비 제3절 준용 과정에서의 세목 간 불균형 해소 제4절 유사매매사례가액 적용 기준 명확화 제5절 평가심의위원회의 공정성 및 납세자 보호 강화 제6장 결론 참고 문헌 영문 요약