서울시 공동주택 가격 영향요인에 관한 연구 : 정권별 부동산 규제정책 비교분석

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As previous studies in Korea were limited to specific governments, specific policies, and specific regions, the empirical analysis of the effects of comprehensive policies showed limitations. This study analyzed how regional, policy, and comparative variables influence the prices of apartment houses in 25 districts in Seoul through empirical analysis and case analysis of real estate regulatory policies by Korea Administration, using quantitative and qualitative methodology. First, by analyzing what is more effective real estate policy for housing stabilization, it will be possible to contribute to the stabilization of people's housing by implementing preemptive real estate policies for each region in the future. Second, through time series and cross-sectional analysis, a comprehensive real estate policy can be viewed in time, space, and context, and this future-oriented problem-solving consciousness is consistent with the ultimate purpose of modern policy studies. Third, the panel regression analysis was conducted to determine which real estate policies were effective for the stabilization of people's housing and what factors influenced the apartment prices in Seoul through a case study of real estate regulatory policies by Korea Administration.
For empirical analysis in this study, a total of 19 independent variables, such as regional, policy, and comparative variables, were selected as the dependent variable and the average sale price of apartment houses in 25 districts in Seoul was selected as a dependent variable. The panel regression analysis result was a random-effects model, showing 72% of explanatory power (R-Squared) at a statistical significance level of 99%.
First, if the average Jeonse price of apartment houses in 25 districts in Seoul increases by 6,900 won, the number of private academies in 25 districts in Seoul increases by 29, or the average sale price of apartment houses in Gangnam 3 districts(Gangnam, Seocho, Songpa) increases by 1,800 won, the average sale price of apartment houses in 25 districts in Seoul increases. It gave a positive effect of increasing 10,000 won.
Second, it was found that a 3.31% decrease in the simultaneous enforcement of the loan regulation(LTV·DTI) has a negative effect, increasing the average sale price of apartment houses in 25 districts in Seoul by 10,000 won. This means that the loan regulation policy, which lowers the loan limit by lowering the LTV and DTI, is a factor that increases the prices of apartment houses in Seoul. As a result, among the 12 policy variables, the simultaneous enforcement of the loan regulation(LTV·DTI) has no effect on the apartment price in Seoul at a statistically significant level.
Third, the regional variables of the average Jeonse price and the number of private academies acted as the biggest factor (+) for the price of apartment houses in 25 districts in Seoul. The number of facilities included in the number of private academies was the number of entrance examination academies and supplementary learning facilities. In addition, it was confirmed that a spillover effect occurred in which the prices of apartment houses in Gangnam 3 districts had a direct influence (+) on the prices of apartment houses in 25 districts in Seoul. It was found that if the average sale price of apartment houses in Gangnam 3 districts increased by 1,800 won, the average sale price of apartment houses in 25 districts in Seoul increased by 10,000 won. Looking at the recent trend of the number of private academies in Seoul, as of 2019, Gangnam 1,153, Yangcheon, 721, Songpa 651, Seocho 539, and so on. These districts are in Seoul where the number of private academies is increasing the fastest in the last 10 years.
In this study, the results of case analysis of real estate policies regulatory policies by Korea Administration are summarized in two ways.
First, the real estate policy shows a pattern of repetitive deregulation for economic stimulus and regulatory policies for housing price and housing stabilization. The real estate deregulation policies of the Kim Dae-Jung, Lee Myung-Bak, and Park Geun-Hye Administrations minimized government intervention in the market economy to stimulate the domestic economy. As a result, demand for housing and speculation increased due to deregulation to revitalize the economy, resulting in a failure of the market economy in which household debt increased rapidly. On the other hand, the Kim Young-Sam, Roh Moo-Hyun, and Moon Jae-In Administrations implemented a policy of strengthening regulations that actively intervene in the market economy. The government's policy failure also caused a balloon effect in which the price of apartment houses in a specific area surged and spread by reducing the housing supply due to complex and diverse real estate regulations.
Second, in terms of the correlation between real estate policy and housing price, the government's real estate regulation is not very helpful in stabilizing housing prices. As previously discussed, real estate policies by previous Korea Administrations repeatedly implemented as parts of strengthening regulations to stabilize housing prices and deregulation to revitalize the domestic economy. In particular, the Administration's real estate regulatory policy tried to stabilize to curb demand through the loan regulations(LTV and DTI), to block speculative demand by increasing the taxation through the heavy burden of comprehensive real estate tax and capital gains tax, and to expand the housing market by expanding public rental housing. However, the government's market intervention through the real estate regulatory policies could not compensate for the distributive inequality and the efficiency of the autonomous market in social equity. On the other hand, the Administration's real estate deregulation policy enabled economic recovery, job creation, and economic growth rate to be improved by revitalizing the domestic economy. With this real estate deregulation policy, the real estate market became more polarized by regions in the metropolitan area including Seoul, Gyeonggi-do, local cities, and provinces, and the phenomenon of differentiation of housing prices within the region also appeared. In addition, the continued rise in housing prices also caused side effects that caused household debt to skyrocket.
In conclusion, in this study, when considering the means of real estate regulatory policies by previous Korea Administrations, loan regulation, tax regulation, and legal regulation did not directly affect the apartment price in Seoul. In addition, it was found from the case analysis that both real estate deregulation policies for stimulating the economy and revitalizing the economy, and excessive real estate regulations for stabilizing housing prices, both contribute to the government's failure.

국문 초록 (Abstract)

국내 선행연구가 특정 정부, 특정 정책, 특정 지역에만 국한되어 있어 종합적인 정책의 효과에 대한 실증분석이 제대로 이루어지 못하는 한계를 보였다. 본 연구는 지역·정책·비교변수가 서울시 25개구 공동주택 가격에 어떠한 영향을 주는지를 실증분석과 정권별 부동산 정책에 대한 사례분석을 통해 양적·질적 방법론으로 분석하였다. 첫째, 주거 안정화를 위해 더욱 효과적인 부동산 정책이 무엇인지를 분석함으로서, 향후 지역별로 선제적인 부동산 정책을 시행하여 국민의 주거 안정화에 기여할 수 있을 것이다. 둘째, 시계열과 횡단분석을 통해 종합적인 부동산 정책을 시간·공간·맥락적으로 바라볼 수 있고, 이러한 미래 지향적인 문제해결의식은 현대 정책학의 궁극적 목적과 부합된다. 셋째, 국민의 주거 안정화를 위해 어떠한 부동산 정책이 효과적이고 서울시 공동주택 가격에 영향 요인이 무엇인지를 패널회귀분석하고 정권별 부동산 정책의 사례연구를 통해 확인하였다.
본 연구에서 실증적 분석을 위해 지역․정책․비교변수 등의 총 19가지를 독립변수로 서울시 25개구의 공동주택 평균 매매가격을 종속변수로 선정하고 실증분석 하였다. 패널회귀분석 결과는 확률효과(random-effects)모형으로 99%의 통계적 유의수준에서 72%의 설명력(R-Squared)을 나타냈다.
첫째, 서울시 25개구 공동주택 평균 전세가격이 0.69만원 상승하거나, 서울시 25개구 사설학원 수가 29개 증가하거나, 강남3구 공동주택 평균 매매가격이 0.18만원 상승하면, 서울시 25개구 공동주택 평균 매매가격이 1만원 상승하는 양(+)의 효과를 보였다.
둘째, 대출규제(LTV·DTI) 동시시행이 3.31% 감소하면, 서울시 25개구 공동주택 평균 매매가격이 1만원 상승하는 음(-)의 효과를 주는 것으로 나타났다. 이는 LTV 및 DTI를 하향하여 대출한도를 낮추는 대출규제 정책이 서울시 공동주택 가격을 오히려 상승하는 요인이 된다는 것이다. 결국, 12가지 정책변수 중 대출규제(LTV·DTI) 동시시행이 통계적 유의수준에서 서울시 공동주택 가격에 미치는 영향이 없다는 점이다.
셋째, 서울시 25개구 평균 전세가격과 사설학원의 지역변수가 서울시 25개구 공동주택 가격에 가장 큰 상승요인(+)으로 작용했다. 구별 사설학원 수에 포함된 시설은 사설학원, 입시검정 및 보충학습 시설의 개수이다. 또한 강남3구 공동주택 가격이 서울시 25개구 공동주택 가격에 직접적인 영향(+)주는 전이효과(spillover effect)가 발생하는 것을 확인하였다. 즉, 강남3구 공동주택 평균 매매가격이 0.18만원 상승하면 서울시 25개구 공동주택 평균 매매가격은 1만원 상승하는 전이효과가 발생함을 알 수 있었다. 최근 서울시 사설학원 수의 동향을 살펴보면, 2019년 기준으로 강남구 1,153개, 양천구 721개, 송파구 651개, 서초구 539개 등의 순으로 강남3구에 집중되어 있고 최근 10년간 사설학원 수가 가장 빠르게 증가하는 지역이다.
본 연구에서 정권별 부동산 정책의 사례분석결과 두 가지로 요약은 다음과 같다.
첫째, 부동산 정책이 경기부양을 위한 탈규제와 주택가격 및 주거 안정화를 위한 규제정책이 반복되는 패턴을 보이는 것이다. 김대중·이명박·박근혜 정부의 부동산 탈규제 정책은 내수경기를 활성화하기 위하여 시장경제에 정부개입을 최소화 하였다. 이로 인해 경기 활성화를 위한 탈규제로 주택수요 및 투기가 증가하면서 결국 가계부채가 급증하는 시장경제의 실패가 발생했다. 반면, 김영삼·노무현·문재인 정부는 적극적으로 시장경제에 개입하는 규제강화 정책을 펼쳤다. 복잡·다양한 부동산 규제로 인해 주택공급을 감소시켜 특정지역의 공동주택 가격이 급등하고 확산되는 풍선효과를 발생시키는 정부의 정책실패도 발생했다.
둘째, 부동산 정책과 주택가격 상관성으로는 정부의 부동산 규제가 주택가격의 안정화에 크게 도움 되지 못한다는 점이다. 앞서 살펴본 것과 같이 역대 정권별 부동산 정책은 주택가격의 안정화를 위한 규제강화와 내수경기 활성화를 위한 일환으로 탈규제를 반복적으로 시행했다. 특히 정부의 부동산 규제정책은 대출규제(LTV 및 DTI)의 도입을 통해 수요억제를, 종합부동산세·양도소득세 중과를 통해 조세부담을 가중시켜 투기수요 차단을, 투기과열지구제도 등의 법률규제로 주택시장을 안정화하기 위해 노력했다. 하지만 부동산 규제정책을 통해 정부의 시장개입은 사회적 형평성에서 분배적 불평등과 자율시장의 효율성을 보완할 수 없었다는 점이다. 반면, 정부의 부동산 탈규제 정책으로 내수경기 활성화를 통해 경기회복, 일자리 창출, 경제성장률 등을 높일 수 있었다. 이런 부동산 탈규제 정책으로는 부동산 시장은 서울을 포함한 수도권, 경기도, 광역시, 지방 등의 지역별 양극화 현상이 심화되고 지역 내 주택가격의 차별화 현상도 나타났다. 또한 지속적인 주택가격 상승은 가계부채를 급등하게 하는 부작용도 발생했다.
결론적으로 본 연구에서 역대 정권별 부동산 규제정책의 수단을 고려할 때 대출규제, 조세규제, 법률규제가 서울시 공동주택 가격에 직접적인 영향을 주지 못했다. 또한 경기부양과 경제 활성화를 위한 부동산 탈규제 정책도 주택가격 급등에 대한 지나친 부동산 규제도 두 가지 모두 정부실패의 원인이 되는 것을 사례분석에서 알 수 있었다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 목적과 필요성 1
• 1. 연구의 배경 및 필요성 1
• 2. 연구의 목적 4
• 제2절 연구의 대상과 범위 6
• 1. 연구의 범위 6
• 2. 연구의 방법 8
• 제3절 연구의 차별성 9
• 제2장 이론 및 제도적 논의 11
• 제1절 부동산 규제정책 11
• 1. 부동산 정책의 실효성 논의 11
• 2. 부동산 정책의 유형별 분류 16
• 3. 부동산 정책 규제수단 19
• 제2절 국내외 선행연구 검토 22
• 1. 부동산 정책의 효과성에 관한 선행연구 22
• 2. 부동산 규제정책에 관한 선행연구 26
• 가. 대출규제 정책 26
• 나. 조세규제 정책 28
• 다. 법률규제 정책 31
• 라. 정부개입 및 정부실패 33
• 3. 공동주택 가격 요인분석에 관한 선행연구 35
• 4. 선행연구의 한계 39
• 제3장 정권별 부동산 정책변화와 역사적 고찰 42
• 제1절 김영삼 정부(1993∼1997년) 42
• 1. 주택시장 안정화 대책 42
• 2. 부동산실명제 실시 44
• 제2절 김대중 정부(1998∼2002년) 45
• 1. 건설, 주택경기 활성화 대책 45
• 2. 투기억제대책 46
• 제3절 노무현 정부(2003∼2007년) 48
• 1. 주택가격 및 재건축시장 안정화 대책 48
• 2. 부동산 세제 개편 및 규제강화 정책 50
• 제4절 이명박 정부(2008∼2012년) 51
• 1. 경제 및 부동산 활성화 정책 시행 51
• 2. 투기과열지구 해제 53
• 제5절 박근혜 정부(2013∼2016년) 54
• 1. 부동산 경기 활성화 대책 54
• 2. 주택 3법 시행 및 가로주택정비사업 추진 56
• 3. 여신심사 선진화 가이드라인 58
• 제6절 문재인 정부(2017∼2019년) 60
• 1. 고강도 부동산 수요억제 정책 60
• 2. 부동산 대출규제 및 조세중과 정책 63
• 제7절 소결 65
• 제4장 연구설계 73
• 제1절 가설과 연구모형 73
• 제2절 변수와 측정 77
• 1. 통제변수 79
• 2. 종속변수 81
• 3. 독립변수 82
• 가. 지역변수 82
• 나. 정책변수 83
• 1) 대출규제 84
• 가) LTV 85
• 나) DTI 87
• 2) 조세규제 89
• 가) 양도소득세 89
• 나) 종합부동산세 91
• 3) 법률규제 94
• 가) 재건축초과이익환수제 94
• 나) 분양가상한제 96
• 다) 투기과열지구제도 98
• 다. 비교변수 100
• 4. 조작적 정의 101
• 제3절 자료수집 104
• 제5장 분석결과 106
• 제1절 상관관계 분석 106
• 1. 기초통계 분석 106
• 2. 분석결과 및 논의 112
• 제2절 패널데이터 회귀분석 114
• 1. 기초통계 분석 114
• 2. 패널데이터 회귀분석 결과 118
• 제3절 정권별 부동산 정책의 사례분석 119
• 1. 정권별 부동산 정책 비교분석 결과 119
• 2. 부동산 정책과 주택가격의 상관성 123
• 제4절 분석결과의 종합 127
• 제6장 결론 132
• 제1절 연구의 요약 132
• 제2절 연구의 의의 및 함의 136
• 제3절 연구의 한계 및 후속연구의 제언 138
• 참고문헌 139
• Abstract 149