중·소규모 부동산개발을 위한 지구단위계획 개선방안 : 서울시 존치관리구역을 중심으로 = Improvement Measures of District Unit Plan for Small and Medium-Sized Real Estate : Focusing on Retention Management Zone in Seoul

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 존치관리구역 내에서 효과적인 중⋅소규모 부동산개발의 증진 및 발전을 위해 지구단위계획의 문제점 및 합리적인 개선방안을 도출하고자 하였다. 문제점과 개선방안을 도출하기 위해, 3개의 전문가 그룹을 부동산개발 사업자 그룹⋅건축사 그룹⋅지구단위계획 및 존치관리구역 담당 공무원 그룹으로 구성하고 이들을 대상으로 심층인터뷰를 실시하였다. FGI를 통해 정리된 의견 및 언어데이터를 언어네트워크분석(Semantic Network Analysis)의 계량분석을 통해, 중요결과들을 도출하였다.
첫 번째, 존치관리구역의 지구단위계획이 중⋅소규모에 부정적인 영향을 미친다는 인식에 세 그룹(사업자⋅건축사⋅공무원 그룹) 모두 동의 및 공감하였으며, 공무원 그룹에서는 존치관리구역의 시가지정비는 중⋅소규모 부동산개발로 진행해야 한다는 의견이 도출되었다.
두 번째, 지정 공동개발과 소규모 획지의 경우, 재산권을 침해하는 것으로 보아 폐지가 필요하다고 보고 있으며, 자율형 공동개발에서의 의무규정도 완화하여 자율형 공동개발의 활성화를 유도할 필요성이 있다고 보았다. 중⋅소규모 부동산개발은 규모와 사업성의 한계로 법정주차대수를 채우지 못해, 기준 및 허용용적률에 해당하는 건축물을 축조하기 힘들 수 있을 것으로 판단되며, 맞벽건축⋅합벽건축과 같은 건축협정을 통해 잉여주차장을 조성하고 기부채납하여, 공공에서 제공 및 운영하는 방안이 도출되었다. ‘환경친화에너지 효율화 인센티브’의 경우 환경적인 건축을 유도한다는 취지는 좋지만 형식적이고 비효율적이며, 명확한 확인주체와 매뉴얼의 필요성이 제기되었다. 중⋅소규모 부동산개발의 경우, 규모 상 공공으로의 기부채납이 어려워 허용용적률을 넘어선 상한용적률에 상응하는 용적률 인센티브를 적용하는 것이 불가능할 것으로 판단하였으며, 이를 위해서 개발권양도제(TDR) 도입과 상한용적률에 해당하는 연면적을 적용받을 수 있는 지구단위계획 제도체계의 개편이 필요할 것으로 보인다. 지구단위계획에서 정하고 있는 건축한계선 및 기타 지정선은 재산권 침해가 되므로 인센티브 완화 등을 통해 개선되어야 될 것으로 보았다.
세 번째, 존치관리구역 내 중⋅소규모 부동산개발에 대한 지구단위계획의 법적인 문제점⋅개선방안에 대한 분석결과로 의무 공동개발의 경우, 토지소유자 간의 의견 충돌로 사업이 진행되지 않은 경우가 빈번하므로 정비사업처럼 공동개발 동의율에 따라 토지수용 및 수용에 따른 토지보상을 지자체 조례 및「지구단위계획수립지침」에서 법제화하는 방안이 필요하다고 보았다. 「건축법」과 「국토계획법」 등 타법에서 규제하는 사항을 지구단위계획에서 추가로 규제할 경우, 용적률 인센티브를 추가적으로 완화할 필요성이 있음이 도출되었다. 지구단위계획은「국토계획법」, 존치관리구역은 「도시재정비법」으로 구분하다보니 특정 현장의 문제를 진단하고 해결하기가 어려우며, 이를 해결하기 위해 각 법령 개정의 필요성과 존치관리구역 내 지구단위계획의 경미한 변경사항에 대해서는 지자체에서 신속하고 지역 특성에 맞게 처리할 수 있어야 한다고 보았다. 지구단위계획에서 규제하는 용도제한 중 지정용도와 불허용도의 경우, 명백한 재산권 침해이기에 이에 상응하는 만큼 용적률 인센티브를 완화하거나 「지구단위계획수립지침」의 수립목록에서 제외하여야 할 필요성이 있는 것으로 보았다.
마지막으로 중⋅소규모 부동산사업의 경우, 토지 및 사업지의 규모가 작아 지구단위계획에서 설치를 유도하는 인센티브 항목의 적용 및 설치가 난해하며, 국토교통부 등과 같은 관계부서의 추가적인 지구단위계획 지침의 필요성, 존치관리구역 내, 별도의 개발방안이나 개발전략 수립의 필요성이 추가적인 분석결과로 도출되었다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study attempted to derive problems and reasonable improvement measures in the District Unit Plan for the promotion and development of effective Small and medium-sized real estate development within the Retention Management Zone.
To derive problems and improvement plans, three groups of expertise-real estate developers, Architects, and public officials in charge of District Unit Plan and Retention Management Zone-were formed to conduct an in-depth interview, and major results were deduced through statistical Semantic Network Analysis of collected ideas and language data from FGI.
First, all three groups (Developers group, Architects group, Public official group) agreed that the Retention Management Zone’s District Unit Plan negatively affects small and mid-sized real estate development. Also, the group of public officials viewed that urban district renewal of Retention Management Zones should be carried out through small and mid-sized real estate development.
Second, in terms of designated joint development and small-sized lots, it is viewed that they violate property rights and thus should be abolished. Revitalizing autonomous joint developments is also viewed as necessary by easing the mandatory regulations for autonomous joint developments. Small and mid-sized real estate development is considered uneasy to construct buildings that correspond to a standard or allowed floor area ratio, regarding that it is unable to meet the statutory number of parking lots due to limitations in scale and business value. As to this matter, a solution of the public sector providing and running parking spaces by building extra parking lots through construction agreement such as joint wall building. Regarding the ‘Eco-friendly energy efficiency incentive’, its intent of guiding environment-friendly constructions was considered as a good idea but largely too formal and inefficient, and the need for a person in charge of examination and a manual was brought up. In the case of Small and medium-sized real estate developments, it was determined that it would be impossible to apply floor area ratio incentives corresponding to the maximum floor area ratio beyond the permitted floor area ratio due to the difficulty of making land donations to the public due to their size, and to this end, the introduction of the Transferable Development Rights (TDR) and the reorganization of the District Unit Plan system to apply the gross floor area corresponding to the maximum floor area ratio are considered necessary. The building limits and other designated lines set by the District Unit Plan are infringements of property rights and therefore should be improved by relaxing incentives.
Third, as for obligatory joint development, as an analysis result of problems and improvements for conflicting legislations of District Unit Plan on small and mid-sized real estate development within Retention Management Zone, the need for enactment of expropriation or land compensation in accordance with expropriation by local government ordinance or 「District Unit Plan Establishment Guideline」according to joint development approval ratings similar to redevelopment has been suggested, as often businesses do not proceed due to conflicts among land owners. When additional regulations are added to the District Unit Plan that are regulated in other laws such as the「Construction Act」and the「National Land Use Law」, easing floor area ratio incentive in addition was found to be necessary. As the District Unit Plan follows the「National Land Use Law」 whereas the Retention Management Zone falls under the「Urban Reorganization Act」, specific issues that occur on site are difficult to examine, and as a resolution, revision of each law and local government’s swift handling according to the region’s traits when it comes to minor changes of District Unit Plan within Retention Management Zone were regarded essential. As for use restrictions that are regulated in the District Unit Plan such as appointed use and unpermitted building uses, it is a clear violation of property rights and thus corresponding floor area ratio incentive ought to be relaxed or be removed from the list of 「District Unit Plan Establishment Guideline」.
Lastly, in terms of small, mid-sized real estate businesses, applying and setting up incentive elements that are induced by District Unit Plan tend to be difficult as the scale of land and business space are small. Accordingly, an additional guideline for District Unit Plan by related departments such as the Ministry of Land, Infrastructure, and Transport and the establishment of a separate development strategy within the Retention Management Zone is fundamental.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 제3절 연구의 구성 및 체계 6
• 제2장 이론적 고찰 9
• 제1절 부동산개발의 이해 9
• 1. 부동산개발 관련 이론적 고찰 9
• 2. 부동산개발과 부동산개발업의 정의 15
• 3. 부동산개발 과정 및 사업자 유형 20
• 4. 문화적 도시재생과 부동산개발 26
• 제2절 지구단위계획의 이해 32
• 1. 지구단위계획 제도의 변천과 위상 32
• 2. 지구단위계획 제도의 개요 및 원칙 35
• 3. 지구단위계획구역의 유형 및 지정절차 43
• 4. 지구단위계획의 인센티브 제도와 용도제한 48
• 5. 외국의 지구단위계획 제도 57
• 제3절 재정비촉진사업 및 존치관리구역의 이해 73
• 1. 재정비촉진사업의 개요 73
• 2. 재정비촉진지구의 유형 및 서울시 현황 76
• 3. 존치관리구역의 개념 및 지정현황 80
• 제4절 선행연구 고찰 및 차별성 100
• 1. 지구단위계획의 선행연구 고찰 100
• 2. 중⋅소규모 부동산개발의 선행연구 고찰 108
• 3. 선행연구와의 차별성 111
• 제3장 연구설계 113
• 제1절 연구모형 113
• 1. 연구모형의 설정 113
• 2. 연구대상(중⋅소규모 부동산개발)의 개념적 정의 114
• 제2절 FGI 조사개요 116
• 1. FGI 조사방법 116
• 2. FGI 조사대상 116
• 3. FGI 조사과정 118
• 제3절 분석방법 121
• 1. 네트워크 과학과 언어네트워크의 의미 121
• 2. 언어네트워크분석(Semantic Network Analysis) 122
• 3. 언어네트워크분석의 적용 원리 124
• 제4장 연구분석 결과 125
• 제1절 지구단위계획이 미치는 영향에 대한 인식 126
• 1. 사업자 그룹의 인식 126
• 2. 건축사 그룹의 인식 129
• 3. 공무원 그룹의 인식 133
• 4. 소결 136
• 제2절 지구단위계획의 문제점에 대한 인식 138
• 1. 사업자 그룹의 인식 138
• 2. 건축사 그룹의 인식 141
• 3. 공무원 그룹의 인식 145
• 4. 소결 148
• 제3절 지구단위계획의 법적 문제점에 대한 인식 150
• 1. 사업자 그룹의 인식 150
• 2. 건축사 그룹의 인식 153
• 3. 공무원 그룹의 인식 157
• 4. 소결 160
• 제4절 지구단위계획의 주요 개선방안에 대한 인식 162
• 1. 사업자 그룹의 인식 162
• 2. 건축사 그룹의 인식 165
• 3. 공무원 그룹의 인식 169
• 4. 소결 172
• 제5절 지구단위계획의 법적 개선방안에 대한 인식 175
• 1. 사업자 그룹의 인식 175
• 2. 건축사 그룹의 인식 178
• 3. 공무원 그룹의 인식 182
• 4. 소결 185
• 제5장 결 론 187
• 제1절 연구결과 187
• 제2절 시사점 194
• 제3절 연구의 한계 198
• 참고문헌 200
• 부 록 211
• [부록 1] 서울시 지구단위계획 친환경 인센티브 항목 211
• [부록 2] 서울시 지구단위계획 계획유도 인센티브 항목 212
• [부록 3] 건축물 및 획지 등에 관한 지구단위계획 표시기호 213
• [부록 4] 서울시 용도지역별 용적률 적용기준 215
• [부록 5] FGI 질문지 216
• ABSTRACT 222