재건축을 통한 서울의 신규주택공급량 추정

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Reconstruction, together with redevelopment, may be almost the only means to improve efficiency of land use in the existing developed towns and expand housing supplies, but recently, reconstructed apartment houses seem to have been perceived negatively, being associated with speculations, and therefore, they have been perceived to be thoroughly regulated as culprits of real estate speculations and skyrocketing housing prices. For the government''''s housing policies have been focused on control of housing demands rather than stabilization of housing prices through reconstructions and increased housing supplies, on the assumption that speculative demands would lead to higher housing prices. However, such housing policies focused on demand control has been proven to have limited effects on stabilization of the housing price, and thus, government''''s housing policies seem to emphasize a stable housing market through increased housing supplies.
The purpose of this study was to review the spreading effects of governmen''''s regulation of reconstruction on the housing market and thereby, suggest the ways to design effective housing supply policies focused on reconstruction. For this purpose, the researcher examined the ''''Basic Plan for Regeneration of Downtowns and Housing Environment'''' published by Seoul Metropolitan Government in 2005 and thereupon, estimated the feasible quantity of houses supplied through the urban regeneration projects (reconstructions) until 2010, and thereby, compared the estimated supplies with the housing demands to analyze the effects of such housing supplies through reconstruction on resolution of the housing demands in Seoul.
Expansion of houses through construction of new towns would serve to stabilize the housing prices in the capital areas in a longer term. However, even if a new town has been equipped more or less with basic facilities, it would take more than 5 years to build the new town through the complicated procedures: planning of development, compensation, environmental assessment, approval of the construction plan, sales and construction, and occupation by citizens after all.
As it is, a gap of time between housing supply and actual occupation must be inevitable in a short term, and therefore, the new town plans seem to be less capable of checking the skyrocketing housing prices in a longer term. Merely, as shown in such first-generation new towns as Bundang, Ilsan and Pyongchon, the additional new towns published by the government would conduce more or less to stabilization of the housing market through increased housing supplies in the long run.
After all, in order to achieve the ultimate goal or check the housing prices in Kangnam district in Seoul, the government is obliged to develop some districts comparable to Kangnam in terms of housing conditions and living environment.
While such new towns out of the first-generation new towns as Bundang, Pyongchon and Ilsan served to distribute the housing demands for Kangnam and Kangbuk throughout the capital areas, Jungdong new town remains a satellite down of Inchon. Accordingly, the second-generation new towns and additional new towns scheduled to be built, except for Pankyo and Songpa new towns would seldom have the effect of distributing the housing demands for Kangnam.
The housing prices in Kangnam district would hardly be checked only if the apartment houses should be mass-supplied in the ''''outskirts of the capital region'''' less accessible to the downtowns of Seoul where workplaces and basic living facilities are concentrated. As shown in Eunpyong new town and Paju new town cases, the higher housing (selling) prices have had only backfired inwards downtowns of Seoul. Hence, the only alternative to meet the demands for apartment houses in Seoul is increase of housing supplies through flexible deregulation of the reconstructions, currently regulated redundantly in downtowns of Seoul rather than construction of new towns in the ''''outskirts of the capital region''''.
Therefore, the government is requested to provide the very supportive administration services to reconstruction projects. Although the prices of the candidate apartment houses for reconstruction may be skyrocketed due to speculative demands because they would be rebuilt far higher with increased floor ratio, such speculative demands and the resultant higher housing prices would be checked if the current ''''Development Profit Return Code'''' should be rewritten to be stricter or replaced with a new code to minimize redevelopment cooperative members'''' development profits and prevent the speculative transactions.

국문 초록 (Abstract)

재건축은 재개발과 더불어 이미 개발이 완료된 기성시가지에서 토지이용의 효율성을 제고하여 주택공급을 확대할 수 있는 거의 유일한 수단임에도 불구하고, 최근에 들어서는 재건축아파트는 곧 투기와 직결되는 부정적인 인식이 주류를 이루고 있으며 부동산 투기와 주택가격 상승의 주범으로 지목되어 철저하게 규제되어야 할 대상으로 인식되어 왔다. 이는 그동안의 정부의 주택정책이 투기수요가 주택가격의 상승을 야기한다는 판단에 기초하여, 재건축을 통한 주택공급활성화로 주택가격의 안정을 유도하기보다는 수요억제에 편중되어있기 때문이라고 볼 수 있다. 하지만 최근 수요억제에 편중된 주택정책으로는 주택가격안정에 한계가 있음이 현실로 나타났으며 이에따른 정부의 정책기조역시 주택공급을 통한 주택시장안정으로 전환되고 있는것이 사실이다. 
  따라서 본 연구의 목적은 재건축 활성화를 통한 주택공급효과를 분석하고 정부의 재건축규제에 따른 주택시장의 파급효과를 고찰하여 정부의 효율적인 주택공급정책 수립방안을 제시하는데 있으며, 주택공급 수단으로서의 재건축을 재조명하기 위해서 본 연구는 2005년 발표된 서울시 도시 및 주거환경정비 기본계획을 기초로 2010년까지 도시정비사업(재건축)을 통하여 공급 가능한 주택규모를 추정하고 2010년까지의 서울시주택소요량을 비교하여 재건축을 통한 주택공급이 서울의 주택소요량 해소에 미치는 효과를 측정하는데 본 연구의 목적이 있다.
 신도시개발을 통한 주택공급확대의 경우 공급확대를 통한 수도권 집값안정에 장기적으로 기여할 것이다. 하지만 어느 정도 기반시설을 갖춘 신도시에서 주택 공급은 개발계획수립, 보상, 환경평가 및 실시계획 인가의 절차로 인해 분양에서 입주까지 적어도 5년 이상의 시차가 발생한다.
  따라서 단기적으로는 주택 공급과 입주시점까지의 시간적인 갭(gap)이 발생되는 것은 부인할 수 없고 장기적인 주택공급정책으로는 급등하는 집값을 잡기는 역부족으로 보여진다. 하지만 분당, 일산, 평촌과 같은 1기 신도시 개발사례처럼 정부가 발표하게 될 추가 신도시 입주시점에는 전체적인 주택 공급량 증가로 인해 주택시장 안정화에 기여할 수 있을 것으로 예상된다.
 정부의 궁극적인 목적인 강남지역의 가격안정을 위해서는 강남지역에 버금가는 주거여건 및 생활환경을 갖추고 있는 지역의 개발이 필수불가결하다 할 것이다. 
 1기 신도시 중 분당ㆍ평촌ㆍ일산 등의 신도시가 서울 강남ㆍ강북권의 수요를 효과적으로 분산시킨 반면 중동 신도시는 서쪽으로 지나치게 치우쳐 인천의 위성도시 급에 머물고 있다. 따라서 2기 신도시 및 추가신도시 예정부지 중 판교, 송파신도시를 제외한 대부분지역의 경우 강남권 수요 분산 효과에 의문이 강하게 제기되고 있는 것이다.
 직장, 생활기반시설이 밀집되어있는 도심에서 접근성이 부족한 ‘수도권 외곽의 택지지구’에만 아파트를 대량 공급하는 것으로는 강남지역의 주택가격을 안정시키기는 역부족이다. 은평 뉴타운과 파주 신도시 사례에서만 보더라도 주택가격(분양가격) 상승 파장이 외부(서울외곽 신도시)에서 내부(서울중심부)로 파급될 따름이다. 서울 시내 아파트 수요를 충족시킬 수 있는 유일한 대안은 ‘수도권 외곽의 택지지구’의 신도시 조성이 아닌 2.3중 규제로 묶여있는 재건축에 대한 보다 유연한 검토를 통한 공급확대이다.
    따라서, 재건축이 보다 쉽게 되도록 대폭적인 행정 지원을 해줘야 한다. 일시적인 종상향으로 인한 용적율 증가로 재건축 대상 아파트가 급등할 우려도 있지만 개발이익환수법을 더욱 강화하거나 개발이익환수법을 대체할 만한 새로운 법을 제정해서라도 조합원들의 개발이익을 최소화시키고 투기목적의 거래를 차단하면 투기수요로 인한 주택가격상승문제는 해소가 가능할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 연구의 개요
• 제1절 연구의 배경 및 목적
• 1.연구의 배경
• 2.연구의 목적
• 제2절 연구의 범위 및 방법
• 1.연구의 범위
• 2.연구방법 및 조사내용
• 3.연구방법의 흐름도
• 제2장 주택재건축사업의 배경과 현황
• 제1절 도시 및 주거환경정비법의 도입배경
• 1.도심정비사업의 발전과정과 문제점
• 2.도시 및 주거환경정비법의 도입 및 기존도시정비사업과의 차이점
• 가.도시 및 주거환경정비법의 도입배경
• 나.도시 및 주거환경정비법과 기존 도시정비사업과의 차이점
• 제2절 주택재건축사업의 도입배경과 현황
• 1.주택재건축사업의 도입배경
• 2.주택재건축사업의 개정내용
• 제3장 서울시 주택시장 동향 및 주택공급현황
• 제1절 수도권 주택시장의 동향 및 주택공급현황
• 1.수도권 주택가격의 동향
• 2.수도권 주택공급 및 미분양주택의 변화추이
• 3.서울시 각 지역별 주택공급 및 미분양 주택추이
• 제2절 주택수요구조의 변화
• 1.주택수요구조의 변화
• 2.주택청약 등을 통한 주택수요의 잠재성 파악
• 제4장 재건축을 통한 서울시 주택공급실적 및 주택수요량 파악
• 제1절 서울지역 재건축사업을 통한 공급실적
• 1.주택재건축사업을 통한 주택공급실적
• 2.재건축을 통한 주택공급효과와 증가요인
• 제2절 서울시 주택수요의 추정
• 1.주택수요예측모형의 방법론
• 2.서울시 주택수요의 추정
• 3.서울시도시기본계획에 따른 주택공급예상
• 4.서울시 주택공급계획과 주택공급실적의 비교
• 제3절 도시 및 주거환경정비 기본계획(안)에 따른 서울시 신규주택공급량 추정
• 1.주택공급능력 추정의 개요
• 2.도시 및 주거환경정비 기본계획(안)에 따른 재건축대상지 추출
• 3.도시 및 주거환경정비기본계획(안)에 따른 주택공급량 추정
• 4.재건축을 통한 주택공급능력의 사례를 통한 실증분석
• 제5장 정부의 재건축규제의 영향과 문제점 분석
• 1.재건축 개발이익 환수방안이 재건축 사업에 미치는 영향
• 2.임대주택 의무건립에 따른 문제점 및 개선방안
• 제6장 결론 및 정책제안
• 1.우리나라 재건축사업의 추진방향
• 2.재건축 사업추진방식의 개선방향 및 정책제안
• 3.결 론
• 참고문헌
• ABSTRACT
• 표 목 차
• <표 1-1> 연구흐름도
• <표 2-1> 도심정비사업의 문제점
• <표 2-2> 기존 도시정비사업의 형태
• <표 2-3> 도시 및 주거환경정비기본계획의 수립목표
• <표 2-4> 주택정비사업의 추진절차 비교
• <표 2-5> 재건축사업의 정비구역 지정요건
• <표 3-1> 1기 신도시개발기간(‘95~’00년)동안의 주택보급률 변동추계
• <표 3-2> 수도권 주택건설실적(‘95~’05.10)
• <표 3-3> 수도권 미분양주택 추이(‘95~’05.10)
• <표 3-4> 수도권 주택건설실적대비 미분양주택의 변동추이(‘95~’05.10)
• <표 3-5> 서울시 주택미분양현황
• <표 3-6> 서울시 규모별 주택건설실적 추이(‘97~’05.10)
• <표 3-7> 서울시 주택유형별 건설추이(‘96~2005.10)
• <표 3-8> 연도별 청약관련 상품의 증가현황
• <표 3-9> 서울시 동시분양에 따른 주택공급과 청약경쟁률
• <표 4-1> 전국재건축 추진실적(2004년 말 기준)
• <표 4-2> 추진단계별 서울시 재건축주택공급 현황(2004년 말 기준)
• <표 4-3> 재건축사업에 따른 세대수 증가효과
• <표 4-4> 기간별 주택재고면적의 추정
• <표 4-5> 서울시 주택규모별 주택수요량 추정
• <표 4-6> 2011년 서울시도시기본계획에서의 주택공급 전망
• <표 4-7> 주택공급계획과 주택공급실적 비교 (1995~2005)
• <표 4-8> 일반주거지역의 종별 용적율 적용기준
• <표 4-9> 구별 주택재개발사업구역 현황
• <표 4-10>서울시 구별 주택멸실량 예측(2001~2010년)
• <표 4-11>계획용적률에 의한 각 구별 주택공급가능 면적
• <표 4-12>규모별 주택수요비율을 적용한 구별 주택공급세대수 추정
• <표 4-13>주택멸실량을 적용한 신규주택공급량 추정
• <표 4-14>실증분석을 위한 분석대상 아파트단지 현황
• <표 4-15>분석대상 아파트단지의 계획용적율을 통한 주택공급량 추정
• <표 4-16>법정최고용적율을 적용한 공급세대수 변화량
• <표 4-17>1,2기신도시별 규모 및 가구 수 현황
• <표 5-1> 재건축 개발이익환수에 따른 조합원 추가비용
• 그림목차
• <그림 3-1> 서울시 주택매매가격 변동추이(‘95~’05.6)
• <그림 3-2> 서울시 지역별 주택매매가격 변동추이(‘95~’05.6)
• <그림 3-3> 주택공급량을 기초로 한 건설경기 변화
• <그림 3-4> 서울시 주택유형별 건설비율추이
• <그림 4-1> 연도별 주택 공급량대비,재건축주택 공급비율
• <그림 4-2> 서울시 1인당 주거연면적 추이 (1995~2010)
• <그림 4-3> 서울시 공급주택의 평형별 비중
• <그림 4-4> 도시기본계획대비 주택공급실적 비교
• <그림 4-5> 재건축을 통한 서울시 주택공급량 추정의 개념도
• <그림 4-6> 도시및주거환경정비 기본계획(안)에 따른 재건축지역 분포도
• <그림 4-7> 서울시 구별 재건축대상구역 면적비교
• <그림 4-8> 규모별 주택수요비율을 적용한 구별 주택공급세대수
• <그림 4-9> 주택멸실량을 적용한 신규주택공급량 추정