토지거래허가제도 정책효과 분석 : 재지정과 확대지정의 비교를 중심으로 = Policy Effects of the Land Transaction Permission : Focusing on a Comparison of Redesignation and Expansion

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 2025년 3월 시행된 서울시 토지거래허가구역 재지정 및 확대지정 조치가 아파트 매매가격에 미친 효과를 실증적으로 분석하였다. 분석을 위해 2023년 1월부터 2025년 9월까지 실거래가 데이터를 활용하였으며, 거래빈도가 낮은 정책적 특성을 고려하여 베이지안 RW(Random Walk) 반복매매지수를 구축하고, 빈도주의적 접근인 이원고정효과 이중차분법(TWFE DID)모형 및 Event Study와 함께 베이지안 이중차분법(Bayesian DID)을 상호 보완적으로 적용하여 결과의 강건성을 확보하였다. 주요 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 국제교류복합지구(GBC) 인근 재지정 지역에서는 정책 시행이 오히려 가격 상승을 유발하는 규제의 역설이 확인되었다. TWFE DID 및 베이지안 DID 분석 결과 모두에서 대조군 대비 유의한 가격 상승 효과가 관측되었다. 이는 강력한 거래 규제에도 불구하고, 해당 정책이 시장 참여자들에게 정부 공인 상급지 라는 신호로 작용하여 매수 심리를 자극했기 때문이다. 둘째, 확대 지정 지역에서는 분석 방법론에 따라 결과가 상이하게 나타났다. 빈도주의 분석에서는 유의한 양(+)의 효과가 관측되었으나, 이상치에 강건한 Student-t분포를 가정한 베이지안 DID 분석에서는 통계적 유의성이 소멸되었다. 이는 규제의 신호 효과가 강남권 전역으로 확산된 것이 아니라, 확실한 개발호재가 집중된 핵심 입지에서만 선별적으로 작용했음을 시사한다. 셋째, Event Study를 통해 정책 시행을 기점으로 시장 추세가 급변하는 것을 포착하였다. 특히, 6.27 대책 발표 이후 막차 수요가 유입되어 상승세가 가속화되었으나, 실질적 유동성 통제인 9.7 대책 시행 이후 상승폭이 둔화되거나 꺾이는 양상이 확인되었다. 본 연구의 결과는 고가 주택 시장이 이미 똘똘한 한채를 지향하는 실수요 위주로 재편되어 있어 행정적 거래 규제에는 비탄력적인 반면, 실질적인 금융 규제(유동성 제약)에는 민감하게 반응함을 시사한다. 따라서 향후 정책은 획일적인 규제 지역 확대보다는 규제의 신호 효과를 차단하고 유동성을 정교하게 관리하는 방향으로 재설계되어야 함을 제언한다.

주요어 : 토지거래허가구역, 규제의 역설, 신호 효과, 이원고정효과 이중차분법(TWFE DID), 사건 연구(Event Study), 베이지안 이중차분법(Bayesian DID), 베이지안 RW 반복매매지수

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 7
• 제1절 토지거래허가제도 개요 7
• 1. 제도의 도입 배경과 변천 과정 7
• 2. 제도의 운영 현황 및 논란 8
• 제2절 선행 연구 검토 10
• 1. 토지거래허가구역에 관한 연구 10
• 2. 이중차분법을 활용한 부동산 규제에 관한 연구 11
• 3. 베이지안 이중차분법에 관한 연구 13
• 제3절 연구의 차별성 15
• 제3장 분석의 틀 17
• 제1절 지수 산정 모형 17
• 제2절 이원고정효과 이중차분법 (TWFE DID) 20
• 제3절 Event Study 모형 22
• 제4절 베이지안 이중차분모형 (Bayesian DID) 24
• 제4장 분석 결과 27
• 제1절 분석 자료 및 기초통계량 27
• 제2절 TWFE DID(Two Way Fixed Effect Difference-In-Difference) 및
• Event Study 분석 결과 38
• 1. TWFE DID 분석 결과 38
• 2. Event Study 분석 결과 40
• 제3절 Bayesian DID 분석 결과 47
• 1. 모형의 적합도 비교 및 선택 47
• 2. 분석 결과 50
• 제5장 결론 55
• 제1절 주요 연구 결과 55
• 제2절 연구의 시사점 및 한계점 57
• 1. 정책적 시사점 57
• 2. 연구의 한계점 및 향후 과제 58
• 참 고 문 헌