재건축사업 및 가로주택정비사업에서의 공공사업시행방식 적용에 따른 법적 쟁점- 2･4대책에 따른 수용과 매도청구의 경계 문제 - = Legal issues concerning the application of public implementers in the reconstruction project and housing improvement project in a city block - The boundary between the expropriation and request for sale according to the 2･4 real estate policy -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The government announced a public-led housing supply plan for early stabilization of the housing market on February 4, 2021. To support the government's policy, the National Assembly proposed a partial revision of 「Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments」 and 「Act on Special Cases Concerning Unoccupied House or Small-scale Housing Improvement」. The main Content of 「Act on the Improvement of Urban Areas and Residential Environments」 is newly establish ‘public implementers’ of Korea Land and Housing Corporation or a local government-invested public corporation in which expropriation and then supplies it to the owners of land in reconstruction zone. 「Act on Special Cases Concerning Unoccupied House or Small-scale Housing Improvement」 is similar.
However, a careful legal review is necessary in that the public work of promoting rapid housing supply by exercising the right of expropriation in reconstruction and housing improvement project in a city block can overshadow the purpose and nature of urban improvement promotion. It is necessary to review the public work of the reconstruction project and the housing improvement project in a city block, examine whether the legislation is valid or not, focusing on legal issues that compare between the expropriation and request for Sale.
In determining the public work of reconstruction projects and housing improvement project in a city block, the expropriation violates the principle of proportionality. Also, there are problems with the possibility of expanding the reckless acceptance method to other businesses and the abolition of the request for sale.
In order to expropriation, the principle of proportionality shall be observed and paid just compensation. In addition, the request for Sale similar to expropriation is contributing relatively to the protection of the property rights of those who do not agree and therefore requires boundary setting for expropriation and request for sale

국문 초록 (Abstract)

정부는 2021. 2. 4. 주택시장 조기 안정을 위하여 공공주도의 주택공급 계획을 발표하였다. 국회는 정부 정책을 뒷받침하기 위하여 「도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안」과 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 일부개정법률안」을 발의하였다. 「도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안」은 재건축사업에 있어 토지주택공사등이 재건축구역의 전부 또는 일부를 수용하여 건축물을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하는 ‘공공 직접시행 정비사업’을 신설하는 것이 주요 내용이다. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 일부개정법률안」은 소규모주택정비 관리지역을 신설하고 토지주택공사등 ‘공공시행자’가 소규모주택정비 관리지역 내 가로주택정비사업을 추진하는 경우 수용권을 부여하는 것이 핵심 내용이다.
그러나 재건축･가로주택정비사업에서 공공이 수용권을 행사하여 신속한 주택공급을 추진하겠다는 공익은 도시정비사업의 목적과 성격을 몰각시킬 수 있다는 점에서 신중한 법적 검토가 필요하다. 이에 따라 재건축사업 및 가로주택정비사업의 공익성을 검토하고 입법안의 타당성 여부를 수용과 매도청구의 비교 및 파생되는 법적 문제를 중심으로 검토할 필요가 있다.
재건축사업 및 가로주택정비사업의 공익성 여부를 판단할 때, 수용권을 부여하는 것은 비례의 원칙에 위배된다고 판단된다. 또한, 다른 사업으로의 무분별한 수용방식 확대 가능성 및 매도청구제도의 형해화 문제가 있다고 할 것이다.
수용권 부여를 위해서는 필요성･최소성 등 비례의 원칙을 준수하고 정당한 보상을 지급하여야 한다. 또한, 수용과 유사한 매도청구제도는 상대적으로 미동의자의 재산권 보호에 기여하고 있고 있기 때문에 수용과 매도청구의 적용을 위한 경계설정이 필요하다.

참고문헌 (Reference)

1 김기영, "토지수용에 따른 공익사업인정의제에 관한 연구" 한국부동산경영학회 (9) : 7-26, 2014

2 장병일, "집합건물 재건축·리모델링과 공용부분 사용에 따른 법적 문제" 한국집합건물법학회 18 : 1-30, 2016

3 성중탁, "주택재개발사업과 주택재건축사업의 법적쟁점 비교 고찰" 대한변호사협회 (433) : 6-22, 2013

4 홍성진, "주택법상 지역주택조합 개선방안 연구" 한국부동산연구원 25 (25): 131-141, 2015

5 김종보, "재건축･재개발사업의 전개과정과 소의 이익" 행정법이론실무학회 (56) : 1-29, 2019

6 강신은, "재개발사업에 따른 수용과 손실보상" 서울대학교 법학연구소건설법센터 (2) : 2-24, 2019

7 황태윤, "재개발·재건축조합 설립절차와 정비사업조합법인의 법적성질에 대한 연구" 법학연구소 19 (19): 187-219, 2014

8 석종현, "일반행정법 총론" 박영사 2020

9 최용전, "소규모주택정비법의 체계정당성과 규범성에 관한 연구" 한국토지공법학회 88 : 39-63, 2019

10 권혁삼, "소규모 근린재생을 위한 가로주택정비사업 주거모델 개발" 한국도시설계학회 14 (14): 35-48, 2013

11 석호영, "사업인정제도에 있어 공익성 판단에 관한 비교법적 고찰" 한국토지공법학회 85 : 21-42, 2019

12 김병기, "민간도시개발 활성화의 이론과 실제 - 원형지 개발을 포함하여 -" 한국토지공법학회 58 : 69-106, 2012

13 이윤정, "도시및주거환경정비법상 재건축ㆍ재개발사업에 관한 판례 분석" 비교법학연구소 58 : 517-554, 2019

14 성중탁, "도시및주거환경정비법상 매도청구가액 및 수용보상금 산정 기준에 관한 연구" 법학연구원 (39) : 317-352, 2012

15 강정규, "도시 및 주거환경정비법상 재건축사업의 매도청구권 소송사례분석과 개선방안" 한국토지공법학회 43 (43): 207-228, 2009

16 김필선, "노후주거지 재생을 위한 가로 주택정비사업에 관한 연구" 한국부동산경영학회 (18) : 267-288, 2018

17 허강무, "공익사업 환경변화에 따른 손실보상제도의 개선과제" 한국토지공법학회 73 (73): 185-205, 2016

18 배명호, "공공재건축사업에 대한 법적 검토" 한국토지공법학회 93 : 89-113, 2021

19 김남욱, "私人에 대한 收用權 附與의 法的問題" 한국토지공법학회 43 (43): 277-308, 2009