不動産 去來制度 의 改善 에 關한 硏究 = A Study on Improvement upon The Transaction System of the Real Estate

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

I. 序 論
1. 硏究의 目的
最近 數年間 土地에 대한 投機行爲와 아파트 等 住宅에 프리미엄을 붙여 轉賣하는 行爲 等 不動産市場이 無秩序하게 되어 經濟的 問題가 일어나고 있다. 이러한 不動産投機行爲의 裏面에는 이를 造作하는 惡德不動産仲介業者와 이를 利用하는 한탕主義에 현혹된 不動産投機業者들이 도사리고 있다.
이들이 노리는 不動産轉賣差益은 不動産價格을 앙등시키고 國家의 稅收를 축낼 뿐만 아니라, 소위 막차를 탄 善意의 被害者를 量産하고 社會的 위화감을 增大시킴으로써, 社會·經濟的으로 심각한 문제를 야기시키고 있다. 政府에서도 이에 대한 對處方案으로서 土地去來의 申告制, 許可制를 實施하고, 아파트 分讓時 債券入札制를 導入하는 등 많은 勞力을 기울이고 있다.
本 硏究에서는 不動産去來秩序를 確立하기 위하여, 不動産公認仲介士制度를 實施해야 한다고 보고, 지금까지의 우리나라 不動産仲介業한에 關한 關聯法規를 分析하고 現行 不動産仲介業實態調査를 通하여 問題點 導出 및 바람직한 代案을 모색하려고 한다.
2. 硏究의 方法
本 硏究에서는 먼저 旣存 不動産理論書를 參考로 하여 不動産의 特性 및 不動産市場에 關한 一般理論을 整理하고 다음으로는 現行法制와 不動産仲介業實態調査分析을 通하여 우리나라 不動産仲介業의 現況을 考察하였으며, 마지막으로 現制度의 問題點과 바람직한 運用方案을 다른 나라의 制度와 比較하여 검토하였다.
3. 硏究의 範圍
本 硏究의 範圍는 不動産一般理論을 除外하고는 不動産去來制度와 仲介人의 機能과 役割에 限定하였다. 따라서 본 논문은 展開한 投機防止對策과 去來安定化對策中 不動産仲介業制度 以外의 것은 단지 補充的으로만 使用되었다. 그리고 不動産仲介業實態調査는 서울의 江南地域 一部와 木洞地域의 복덕방 중 무작위로 추출한 110명의 意見을 分析한 것이다.
II. 不動産市場과 仲介人制度
第 2章에서는 不動産의 觀念과 特性, 不動産去來와 關聯된 權利變動의 內容, 그리고 不動産市場의 特性과 不動産去來에 있어서 仲介人의 役割을 考察하였다.
III. 不動産仲介制度의 趨勢
第 3 章에서는 오늘날 우리나라 不動産仲介業의 現實을 支配해 온 舊 紹介營業과 앞으로 定着된 不動産中介業許可制 및 不動産公認仲介士制度 等을 規定하고 있는 現行 不動産仲介業法과 同施行令을 分析檢討하고 各各의 法이 내포하고 있는 長短點을 고찰하였다. 또한 現行不動産仲介營業의 實態를 調査硏究하였으며, 不動産去來의 安定的 發展을 위한 前提條件들을 살펴 보았다
IV. 公認仲介士制度에 關한 實證的 調査
不動産去來에 대한 實態와 公認仲介士制度의 도입 여부를 직접 알아보기 위해 設問紙를 배포하여 調査하였다. 調査對象地域으로는 강남의 반포지역과 목동 新市街地開發地域의 不動産仲介業者 110名을 선정하여 實態를 把握해 보았다.
V. 公認仲介士制度의 導入 改善方向
第5章에서는 새 法에서 처음 導入하였으며 내년 4월 實施될 예정인 公認仲介士制度의 內容과 外國의 不動産仲介士制度를 比較硏究하고 現行制度의 미흡한 部分에 대한 補完事項을 考察하였다.
VI. 結 論
그 동안 우리나라 不動産仲介業을 規制해 온 紹介營業法은 法規自體도 허술한 點이 많았지 만 그나마 行政力의 不足으로 잘 준수되지도 못했다. 이에 비하여 새로 제정된 不動産仲介業法은 不動産仲介業許可制, 公認仲介士制 等 規程하고 있는 制度 自體도 훌륭한 것이지만 이를 시행하기 위한 處罰規定도 보다 嚴格하게 되어 있다. 따라서 법이 지향하는 바 법의 精神이 잘 발현되기만 한다면 우리나라의 不動産去來制度는 획기적인 발전을 가져 올 것으로 기대가 된다.
우리나라 不動産市場의 根本問題는 不動産資源에 대한 超過需要가 지나치게 크다는 것이다. 그러므로 供給可能한 資源을 最大한 效率的으로 配分해야 하며 그러기 위해서는 投機 및 假需要를 억제하고 實需要者 中心의 配分이 可能하도록 유도하여야 한다.
여기서 不動産中介業者들이 不動産資源의 원활한 흐름을 왜곡시키지 않도록 정부는 각별한 관심을 기울여야 하며 또 이들이 광범위하고 정확한 不動産去來情報를 획득할 수 있도록 支援하여야 할 것이다.
特히 새로 도입된 公認仲介士制度가 定着될 수 있도록 仲介業者들을 規制하고 支援하며 各種 不動産去來政策를 施行하는 行政機構의 설치가 바람직할 것으로 생각된다. 모처럼 마련한 좋은 제도들이 과거와 같이 방치되어 實效性없는 制度가 되어서는 안되기 때문이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

These days many people tend to invest their money in the real estate (lands, houses, apartment) in Korea.
Overinvestment in the real estate gave rise to many knotty problems in various fields during the decades.
As for me, I want to present two causes which are the most Significant factors in this article. That is, One is a bad realtor, the other is the woman who is eager to make a fortune within a short time.
As of now, A government is carring out two or more policies in order to prevent a bad investment in the real estate. Some of them are a report system and a licence system.
To establish the order of real estate contraction I contend in this article that the system of a public real estate broker should be in our society.
Also, in this thesis I anotomized all laws concerned till now so as to achieve this purpose. I put into practice field survey on the current states of real estate to deduce the present problems. On the bases of this field survey, I present some good alternatives in this article.
Summarizing this article is as follows.
In first chapter, I write about a aim, method, boundary of this article. Second Chapter, I deal with all properties of real estate i. e. characteristics, the role of the real estate broker.
Third chapter, I described old laws about the real estate and new system about a real estate broker.
In chapter five, I Compared the system of our country on the real estate with a foreign system.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = 0
• 국문요약 = I
• 목차 = IV
• 도목차 = VI
• 표목차 = VI
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 = 3
• 제3절 연구의 범위 = 3
• 제2장 부동산시장과 중개인제도 = 4
• 제1절 부동산시장의 개념과 특성 = 4
• 1. 부동산시장의 의의 = 4
• 2. 부동산시장의 구조 = 5
• 3. 부동산시장에서의 가격결정 = 8
• 제2절 부동산시장과 중개인 = 13
• 1. 중개인의 자격 = 13
• 2. 중개인의 역할 = 15
• 제3장 우리나라 부동산중개제도의 추세 = 18
• 제1절 소개영업법 = 19
• 제2절 부동산중개업법 = 20
• 1. 법의 제정 = 20
• 2. 법의 내용 = 21
• 제3절 우리나라 부동산거래제도의 실태와 문제점 = 23
• 1. 부동산거래의 실태 = 23
• 2. 부동산거래의 문제점 = 29
• 3. 부동산거래 안정화를 위한 전제조건 = 34
• 제4장 공인중개사제도에 관한 실증적 조사 = 41
• 제1절 실태조사 = 41
• 제2절 문항분석 = 41
• 제5장 공인중개사제도의 도입과 개선방향 = 56
• 제1절 공인중개사제도도입의 의의 = 56
• 제2절 공인중개사제도의 내용 = 59
• 1. 시험자격 = 59
• 2. 공인중개사에 대한 특별규정 = 61
• 제3절 외국의 부동산중개사제도 = 65
• 1. 미국 = 66
• 2. 일본 = 69
• 3. 영국 = 71
• 제4절 공인중개사제도의 개선방향 = 73
• 제6장 결론 = 76
• ○참고문헌 = 79
• ○ABSTRACT = 83
• ○정오표 = 85