시장금리 및 주식시장 지수가 리츠 가격에 미치는 영향 : KRX 리츠 TOP 10 지수를 중심으로 = The Effects of Market Interest Rates and Stock Market Performance on REIT Prices : Focusing on the KRX REITs TOP 10 Index

국문 초록 (Abstract)

최근 고금리와 부동산시장의 불확실성 증대로 인해 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)에 대한 관심이 높아지고 있다. 리츠는 주식시장에 상장되 어 있으나 실물 부동산을 기초자산으로 두고 있어 시장금리 변화에 민감하다. 본 연구는 국내 상장 리츠를 대표하는 KRX 리츠 TOP 10 지수를 중심으로 리 츠의 성향이 주식 또는 채권 중 어느 쪽에 유사한지를 분석하였다. 이를 위해 코스피, 코스피 대형주, 코스피 고배당 50 등 주식시장 지수와 국고채 3년, 국 고채 10년, 회사채(AA-, 민평, 3년), CD 수익률(91) 등 시장금리 지표를 독립 변수로 설정했다. 시간적 범위는 2021년부터 2024년까지 일일 데이터를 바탕 으로 마지막 영업일을 주간 데이터로 구성하였다. 또한 레고랜드 사태를 전후로 시점을 나누어 ADF검정, 그랜저 인과관계, 공적분검정, 벡터자기회귀모형 (VAR) 또는 벡터오차수정모형(VECM)과 충격반응 함수(IRF), 분산 분해 (FED)로 분석했다. 그 결과, 대체로 시장금리 변수는 리츠와 음(-)의 관계를, 주식시장 지수는 양(+)의 관계를 확인했다. 나아가 시장금리와 주식시장 지수 는 리츠에 복합적으로 영향을 미치며, 리츠가 주식적 성향과 채권적 성향을 모 두 포함한 복합적 자산임을 확인하였다. 이는 리츠의 성향을 명확히 규명하고 리츠와 관련된 투자 전략 수립에 유의미한 시사점을 제공하였다. 주요어 : KRX 리츠 TOP 10 지수, VAR, VECM, 충격반응 함수, 분산 분해, 리츠

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 3. 연구의 흐름 5
• 제2장 이론 및 선행 연구 고찰 6
• 제1절 이론 6
• 1. 리츠의 의의 6
• 2. 리츠 도입과 전망 7
• 3. 본 연구 관련성 11
• 제2절 선행 연구 11
• 1. 해외 연구 11
• 2. 국내 연구 13
• 제3절 선행 연구의 한계 및 연구의 차별성 16
• 1. KRX 리츠 TOP 10 지수를 사용한 리츠 대표성 17
• 2. 리츠의 성향 분석 17
• 3. 경제적 사건 기준 시점별 분석 (레고랜드 사태) 17
• 제3장 분석자료 구축 및 변수 설정 19
• 제1절 가설 및 변수 설정 19
• 1. 가설 19
• 2. 변수 설정 21
• 제2절 자료 출처 및 분석자료 구축 24
• 1. 자료 출처 24
• 2. 분석자료 구축 24
• 3. 분석 방법 24
• 제4장 실증분석 27
• 제1절 기초 통계량 및 상관분석 27
• 1. 기초 통계량 27
• 2. 상관분석 32
• 제2절 실증분석 37
• 1. 단위근 검정(ADF 검정) 37
• 2. 그랜저 인과관계(Granger Causality) 40
• 3. 공적분검정(Johansen) 46
• 4. 벡터자기회귀모형(VAR), 벡터오차수정모형(VECM) 50
• 5. 충격반응 함수(IRF, Impulse Response Function) 57
• 6. 분산분해 분석(FEVD, Forecast Error Variance Decomposition) 64
• 제5장 결론 69
• 제1절 연구의 결론 69
• 1. 가설 검증 69
• 2. 결론 72
• 제2절 시사점 및 한계점 73
• 1. 시사점 73
• 2. 한계점 73
• 3. 맺음말 75
• 참 고 문 헌 76
• <표 1-1> 연구 범위와 방법 5
• <표 2-1> 리츠 종류 7
• <표 3-1> 변수 설정 및 설명 24
• <표 4-1> P1. 기초 통계량 28
• <표 4-2> P2. 기초 통계량 30
• <표 4-3> P3. 기초통계량 31
• <표 4-4> P1. 상관분석 33
• <표 4-5> P2. 상관분석 35
• <표 4-6> P3. 상관분석 36
• <표 4-7> P1. ADF검정 결과 39
• <표 4-8> P2. ADF검정 결과 39
• <표 4-9> P3. ADF검정 결과 40
• <표 4-10> P1. 그랜저 인과관계 42
• <표 4-11> P2. 그랜저 인과관계 44
• <표 4-12> P3. 그랜저 인과관계 45
• <표 4-13> P1. 공적분 검정 47
• <표 4-14> P2. 공적분 검정 48
• <표 4-15> P3 공적분 검정 49
• <표 4-16> P1. VAR / VECM 결과 52
• <표 4-17> P2. VAR / VECM 결과 54
• <표 4-18> P3. VAR / VECM 결과 56
• <표 4-19> P1. IRF충격함수 58
• <표 4-20> P2. IRF충격함수 60
• <표 4-21> P3. IRF충격함수 62
• <표 4-22> P1. 분산분해 65
• <표 4-23> P2. 분산분해 66
• <표 4-24> P3. 분산분해 67
• <그림 1-1> 연구 흐름 6
• <그림 2-1> 리츠 기본 구조 7
• <그림 2-2> 유형별 리츠 수 및 자산 총계 (2024.12. 기준) 10
• <그림 2-3> 운용 부동산 유형별 리츠 수 및 자산 총계 (2024.12. 기준) 11
• <그림 4-1> P1. 충격함수 그래프 58
• <그림 4-2> P2. 충격함수 그래프 60
• <그림 4-3> P3. 충격함수 그래프 62