收益型 物流施設의 事業妥當性과 評價基準에 관한 硏究 = (A) study on the evaluation criteria and the feasibility assessment of income producing distribution facilities

국문 초록 (Abstract)

수익형 물류시설은 산업용 부동산의 범주에 포함되며 물류부동산으로도 불린다. 우리나라에서 수익형 물류시설에 대해서 관심이 높아진 것은 2005년 이후 프로로지스(Prologis), 아센다스(Ascendas), AMB 등 외국계 부동산 펀드들이 국내 물류센터에 투자하기 시작하면서이다.
물류시설을 개발하기 위해서는 부동산에 대한 전문적인 지식뿐만 아니라 물류에 대한 전문적인 지식 또한 필요하다. 2006년 이후 국내에서도 일부 부동산 개발업자들에 의해 수익형 물류부동산의 개발이 산발적으로 이루어지기 시작했지만, 아직 물류에 대한 지식보다는 부동산적 지식에 치우쳐 있는 경향이 있어 물류와 부동산 양쪽에 있어 전문적인 지식을 갖춘 디벨로퍼의 양성이 시급한 실정이다.
본 연구는 수익형 물류시설을 개발하는 데 있어 필요한 요인들을 정리하고 사례분석을 통하여 수익형 물류시설 개발사업에 대한 사업타당성 분석과 완성된 물류시설의 가치를 점수화하여 물류시설 매각에 대한 기초적 평가기준을 제시하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다.
첫째, 수익형 물류시설 개발사업은 임대를 목적으로 하는 경우와 준공 후 매각을 목적으로 하는 경우로 나뉠 수 있으며, 국내 물류시설, 특히 물류센터 개발사업자는 사업 초기 단계에서 준공 전 또는 준공과 동시에 매각을 전제로 사업을 계획하는 경우가 많으며, 임대를 목적으로 사업계획을 수립하는 경우는 많지 않다는 것이다. 이는 기존의 주택사업 또는 상업시설에 대한 선 분양과 PF(Project Financing) 사업에 익숙해져 있기 때문이기도 하지만 자금의 취약성에 기인한 문제이기도 하다.
둘째, 물류시설의 사업타당성 분석의 분석기준 항목은 입지적 요인, 건축적 요인, 수요적 요인, 임대료 요인, 수익적 요인 등 5가지 요건으로 나누어 볼수 있으나, 그 중에서 중요한 것은 수요적 요인과 테넌트리싱(Tenant Leasing)이다. 수요적 요인은 물류시설 개발을 계획하는 지역의 예측 물동량을 파악하여 개발 계획지의 면적수요를 예측하는 것으로 주택사업의 분양 가능성 검토에 해당한다고 할 수 있다. 테넌트리싱은 개발대상 물류센터에 대한 화주유치계획으로 물류시설 계획단계부터 준공까지 치밀하게 준비해서 실행해야 하는 요소이며 물류시설 개발사업의 성패가 좌우되는 중요 요인이기도 하다.
셋째, 본 연구는 물류시설을 매각할 때 과연 얼마에 매각해야 하나? 또는 임대료를 얼마를 받아야 하나? 에 대한 단순한 의문에서 출발하였다. 물류시설 가치평가에 대한 기준은 지금까지 시장에서 정해진 평가기준이 별도로 존재하는 것은 아니다. 그러나 물류부동산 시장의 규모가 확대되어 가는 상황에서 물류시설에 대한 평가항목 및 평가기준에 대한 연구는 필요성 면에서 중요한 의미가 있다고 할 수 있다.
본 연구에서는 수익형 물류시설 가치를 평가하는데 필요한 기준을 선행 연구에서 도출한 48개의 평가기준요소를 5개의 그룹으로 군집화, 계층화한 항목을 공급자, 기획자, 사용자로 구성된 전문가 집단에 의해 분석대상 물류센터에 대한 평가등급과 점수를 채점하게 하여 사례분석대상 물류센터의 평가점수를 산출하였다.
본 연구는 수익형 물류시설 개발사업의 사업타당성 분석과 완성된 물류시설의 가치평가에 대한 하나의 기준을 제시함으로써 관련 연구의 지속적인 발전과 물류부동산 시장의 거래 활성화와 발전에 조그마한 보탬이 되었으면 한다.

목차 (Table of Contents)

• 國 文 要 約 ⅷ
• 第1章 序 論 1
• 第1節 硏究의 背景 및 目的 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 第2章 物流施設에 대한 一般理論 5
• 第1節 物流施設의 槪念 5
• 1. 물류시설의 정의 5
• 2. 물류시설의 역할 6
• 3. 물류시설의 기능 8
• 第2節 物流施設의 類型 13
• 1. 물류시설개발종합계획에 따른 분류 13
• 2. 운영주체에 따른 분류 18
• 3. 경제적 측면에 따른 분류 20
• 4. 설비형태에 따른 분류 21
• 第3節 首都圈 物流施設의 現況 22
• 1. 수도권 물류시설의 배치 및 규모 22
• 2. 물류부동산 시장의 동향 29
• 第3章 收益型 物流施設의 事業妥當性 分析 35
• 第1節 收益型 物流施設에 관한 基礎理論 35
• 1. 수익형 물류시설의 개념 35
• 2. 수익형 물류시설의 특성 37
• 3. 수익형 물류시설 개발사업의 개요 40
• 4. 사업타당성 분석의 필요성 41
• 第2節 物流施設의 事業妥當性 分析 45
• 1. 분석기준 항목의 설정 45
• 2. 분석기준 항목의 내용 45
• 第3節 分析基準 項目의 事例分析 57
• 1. 분석대상의 사업 개요 57
• 2. 입지적 요인 58
• 3. 건축적 요인 60
• 4. 수요적 요인 62
• 5. 임대료 요인 76
• 6. 수익적 요인 79
• 第4節 事業妥當性 事例分析 結果 89
• 第4章 物流施設의 價値評價 基準 92
• 第1節 物流施設의 價値評價 方法 92
• 1. 물류시설 가치평가의 필요성 92
• 2. 물류시설의 가치평가 항목 93
• 3. 물류시설 만족도의 평가방법 101
• 第2節 價値評價 項目에 대한 事例分析 102
• 1. 가치평가 항목의 분석 102
• 2. 가치평가 방법의 분석 103
• 3. 평가모델의 개발 103
• 4. 평가항목의 가중치 산정 106
• 第3節 價値評價 事例分析 結果 108
• 第5章 結 論 111
• 參 考 文 獻 114
• ABSTRACT 120