안정적 주택공급 정책 수단으로서의 재건축과 리모델링의 비교 연구

국문 초록 (Abstract)

국내의 주택정책은 그 동안 주거안정이라는 국가적 명제하에 주택 보급률 확대를 위한 신규주택의 공급에 비중을 두어 양적인 성장을 거듭해 왔다.
1988년 새로운 정권이 들어서면서 수립한 200만호의 주택건설계획 및 수도권 신도시 건설정책에 따라 대규모의 아파트단지가 들어서게 되었으며, 그 결과로 주택보급율은 1990년 72.4%에서 2000년에 96.2%, 2002년에 100.6%로 주택 보급률 100%를 달성했으며 2004년에는 102.2%로 주택보급률이 100%를 초과해 기존 재고주택의 효율적 활용이 더욱 중요해질 것이다.
또한 획일적으로 공급되어진 다량의 아파트가 세월이 지남에 따라 건축물의 관리 차원을 떠나 노후화가 심화되고 주위 환경이 열악하게 되어 이에 따른 아파트의 전면적인 개․보수에 대한 요구가 증가하고 있다. 특히 80년대 후반에 대량으로 공급된 초고층 아파트는 경제적, 사회적 여건으로 볼 때, 재건축과 리모델링을 통한 노후화된 아파트에 대한 대책이 시급히 요구되는 상황이다.
한편, 2000년부터 시작된 서울시의 주택가격의 상승은 해마다 지속되고 있어, 이에 재건축의 규제를 강화하여 주택가격의 안정화 정책을 시도하여 일시적인 안정을 보였으나, 여전히 재건축 대상인 노후아파트에 대한 선호도와 상승세가 쉽게 가라앉고 있지 않다.
이러한 시점에서 재건축사업에 대해서는 기반시설부담금제도 및 재건축초과이익환수제도가 적용되는 법안이 통과되었고, 리모델링의 사업제한연도는 20년에서 15년으로 축소됨에 따라 노후아파트에 대하여 어떤 방식으로 접근하여 주택공급 안정을 가져갈지를 심도 깊게 논의해야 할 시점이 필요하다고 보여 진다.
따라서 본 연구는 재건축과 리모델링의 장, 단점에 관한 비교 분석을 통하여 안정적 주택공급 정책 수단으로서의 재건축과 리모델링사업에 대한 기본 자료를 제공함과 동시에, 두 가지 공급 방법이 갖고 있는 각기 다른 장점을 제공하여 새로운 주택수요자에게 바람직한 선택을 할 수 있도록 하는데 목적이 있다.
본 연구의 주안점인 안정적 주택공급 정책 수단으로서의 재건축과 리모델링 사업의 비교를 위하여 다음과 같은 순서로 연구를 진행하였다.
첫째, 문헌조사 및 선행연구, 국내․외 사례 등을 통해 재건축과 리모델링사업의 정의 및 관련 용어, 유형과 기법 등을 고찰하였다.
둘째, 재건축과 리모델링사업에 현재 적용되고 있는 관련제도 및 주요 규제와 주택시장이 어떻게 변화되어 왔는지 시장측면에서의 변화 추이를 살펴보았다.
셋째, 안정적 주택공급 정책 수단으로서 재건축과 리모델링의 비교분석을 위하여 각 사업의 장․단점 및 특성, 일반적인 측면의 비교와 경제적, 법제도적 측면을 비교분석하였다.

목차 (Table of Contents)

• I. 서 론 1
• 제1절 연구의 목적 및 배경 1
• 제2절 연구의 방법 3
• II. 재건축과 리모델링의 이론적 선행연구 고찰 5
• III. 재건축사업의 개념 및 관련제도 분석 10
• 제1절 재건축사업의 개념 10
• 1. 재건축사업의 정의 10
• 2. 재건축사업 관련 용어의 정의 11
• 3. 재건축사업의 대상 및 요건 13
• 제2절 재건축사업의 관련법령 15
• 1. 재건축사업의 도입배경 15
• 2. 재건축사업의 발달과정 16
• 3. 재건축사업의 관련법 19
• 4. 재건축사업의 주요 규제 22
• 5. 외국의 재건축 제도 26
• IV. 리모델링사업의 개념 및 관련제도 분석 27
• 제1절 리모델링사업의 개념 27
• 1. 리모델링사업의 정의 27
• 2. 리모델링 관련용어 사용 현황 28
• 3. 리모델링의 유형과 기법 31
• 제2절 리모델링사업의 관련 법령 38
• 1. 리모델링의 발생원인 38
• 2. 리모델링의 범위 39
• 3. 리모델링 관련 제도 41
• 4. 외국의 리모델링 사업 동향 42
• V. 안정적 주택공급 정책 수단으로서의 재건축과 리모델링사업의 비교분석 43
• 제1절 주택시장 변화 현황 43
• 1. 주택시장의 변화 43
• 2. 주택 관련 여건 변화 및 현황 44
• 3. 재건축시장의 현황 45
• 4. 리모델링시장의 현황 47
• 제2절 재건축과 리모델링사업의 비교분석 49
• 1. 재건축과 리모델링사업의 장점 49
• 2. 재건축과 리모델링사업의 문제점 및 전망 51
• 3. 재건축과 리모델링사업의 특성 55
• 4. 법규 및 절차 관련사항 비교분석 57
• 5. 경제적 측면의 비교분석 59
• 제3절 소 결 62
• VI. 결 론 65
• 참고문헌 68
• 부 록 : 외국의 재건축 제도 및 리모델링 사업 동향 72
• ABSTRACT 80
• < 표 차례 >
• [표 1] 재건축 사업의 대상 및 요건 14
• [표 2] 공동주택의 노후ㆍ불량 건축물의 재건축 연한 계산 식 15
• [표 3] 재건축사업의 법적근거 및 적용내용 20
• [표 4] 재건축 관련 주요 규제 23
• [표 5] 국외 리모델링 관련용어 사용 현황 29
• [표 6] 국내 리모델링 관련용어 사용 현황 31
• [표 7] 리모델링 목적에 따른 유형 33
• [표 8] 리모델링의 발생원인 38
• [표 9] 리모델링 관련 법령 41
• [표 10] 서울시 주거 형태별 주택 수량 46
• [표 11] 서울시 일반주거지역 용적률 변화와 아파트 건설실적 추이 47
• [표 12] 리모델링 시장규모 전망 48
• [표 13] 부동산 폐기물 비교 50
• [표 14] 사업별 특성 56
• [표 15] 재건축과 리모델링사업의 비교 57
• [표 16] 재건축과 리모델링사업의 법규 비교 58
• [표 17] 재건축과 리모델링사업의 절차 관련사항 비교 59
• [표 18] 재건축과 리모델링의 경제적 이득 비교 60
• [표 19] 재건축과 리모델링 경제성 비교 61
• < 그림 차례 >
• [그림 1] 연구 흐름도 4
• [그림 2] 미국 증권거래소 구조보강 리모델링 사례 34
• [그림 3] 독일 빌버라크 도서관의 실내 리모델링 사례 35
• [그림 4] 미술관을 역사성의 상징적인 표현으로서 유리로 이중외피를
• 설치한 리모델링 36
• [그림 5] 도시 환경적 리모델링 37
• [그림 6] 유지&#8228;관리의 범위 39