도시공간구조의 변화와 지가변동에 관한 연구 : 원주시의 택지개발사업을 대상으로 = A Study about Change of city space structure and Land price change Won-ju city's works of developing building land as the destination-

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 대규모 택지개발사업이 도시공간에 어떠한 구조적 변화를 주었는가를 분석하고 도시공간구조의 변화가 지가에 어떠한 변화를 주었는지를 밝히는 것을 목적으로 한다. 연구의 공간적 범위와 시간적 범위는 강원도 내에서 택지개발사업이 가장 활발히 진행된 원주시를 대상으로 1990년부터 2007년까지이다. 연구의 방법은 도시공간구조 변화를 Space Syntax 방법론을 이용하여 분석하였다. Space Syntax는 공간구조특성을 정량적으로 분석하여 전체통합도, 국부통합도, 공간구조명료도 등의 지표로 수치화하는 방법론으로 시계열적인 도시공간구조의 변화를 가시적으로 보여 주는 프로그램이다. 연구의 내용적 범위는 먼저 원주시내 대규모 택지개발사업이 진행됨에 따라 도시 전체의 공간구조가 어떻게 변화하는지 분석하고, 대규모 택지개발사업들이 집중적으로 이루어진 도심에 대한 공간구조 분석을 재실행함으로 공간의 중심성 이동을 파악하였다. 그리고 이러한 도심 내 중심성 이동에 의하여 지가는 어떠한 변화를 보이는지 조사하였다. 중심성은 전체통합도 상위 3%의 중심지역을 설정하여 파악하였으며, 지가는 표준지공시지가를 이용하여 그 변화를 분석하였다. 연구의 결과는 택지개발사업이 본격적으로 시작된 1990년부터 2007년까지 원주시의 공간 수, 전체통합도, 국부통합도가 점차 증가하고 있음을 알 수 있다. 공간 수가 증가하는 것은 도시공간이 외연적으로 점차 확장되었음을 의미하며, 전체통합도와 국부통합도의 증가는 지속적인 도시공간의 확장으로 인하여 도시의 전체적인 접근성 및 일정공간과 주변지역과의 국부적인 접근성 모두 향상되었음을 알 수 있다. 그러나 공간구조명료도는 공간에 대한 인지도와 예측률, 체계적인 이용 등을 알 수 있는 지표인바, 1996년 일시적인 하향값을 나타냈다. 이런 현상은 택지개발사업으로 인한 도시공간이 평면적 확산되어가는 단계에서 공간의 수가 증가하고 복잡해지는 과정을 거치므로 공간에 대한 인지도나 예측률이 일시적으로 감소한 것으로 판단된다. 그러나 2002년부터 다시 공간구조명료도 값이 증가하는 것으로 볼 때 도시전체의 공간이 안정되었음을 시사한다고 사료된다. 특히 택지개발사업으로 인한 공간구조의 변화를 좀 더 자세히 알아보기 위해 원주시 도심을 1990년과 2007년의 두개의 시점으로 나누어 재분석한 결과, 1990년의 원주시는 중앙로를 중심으로 중앙동 일대의 시가지가 공간의 중심성을 가졌다. 그러나 2007년의 자료를 분석한 결과, 대규모 택지개발사업이 이루어진 단계동, 무실동, 단구동 일대인 원주시 남서부로 중심성이 이동되는 경향을 보이고 있다. 또한 지가변동을 분석한 결과, 1990년의 중심지역인 구시가지의 지가수준이 2007년에도 높은 가격수준을 나타내고 있지만, 구시가지의 지가상승률보다 신중심지의 지가상승률이 원주시 전체의 지가상승률보다 높게 나타나고 있다. 이러한 현상은 택지개발사업으로 인해 새롭게 형성된 중심지역이 도시공간구조의 변화에 민감하게 반응하고 있으며 이는 지가변화에 지대한 영향을 주었음을 확인하였다. 따라서 본 연구는 대규모 택지개발사업이 도시공간구조를 물리적으로 변화시킴은 물론 중심성을 이동시키고, 이러한 이동은 당해지역의 지가변동에 지대한 영향을 미치고 있음을 확인하였다는 점에 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study is supposed to analyze what kind of structural change do large-scale works for developing building land bring to city space and examine what kind of city structure's change affects land price. The study's spatial and time range is from 1990 to 2007 when works for developing building land targeting Won-ju city in Kangwon province was progressed most actively. This study analyzed change of space structure by using Space Syntax methodology. Space Syntax is a methodology charting global integration, local integration, intelligibility and other index by analyzing the feature of space structure quantitatively. It is also a program that visually shows time series change of city space structure. The range of study's contents contains analyzing how the space structure of entire city was changed as works for developing building land in Won-ju city go on and grasping the transfer of space's nucleus by re-implementing space structure analysis about a city's central place that was influenced by large-scale and focused works for developing building land. Also, it studied what change does land price bring related with transfer of space's nucleus in the city. The nucleus was grasped by setting top 3% central place of global integration. Land price's change was analyzed by using standard land price of declared value. As a result of the study, we can know the fact that the number of space, global integration and local integration of Won-ju city was rising gradually from 1990 to 2007, when works for developing building land was started actively. Increased number of space means that city space was expanded gradually. We can also know that city's entire and surrounding areas's all local integrative accessibility was enhanced due to continuous expansion through raising global integration and local integration. However, as the fact that intelligibility is an index allowing to know the level of recognition, percentage of expectation, systematic use and others, it temporarily showed downtrend. This phenomenon seems that the level of recognition and percentage of expectation to space was temporarily diminished because it experiences the process raising the number of space and being complicated at the stage that city space is horizontally expanded as a result of works for developing building land. However, due to the fact that intelligibility has been raised since 2002, this study considers that the whole space of city was stabilized. Particularly, as a result of re-analysis separating Won-ju city's downtown area to double point of time, 1990 and 2007, to effectively know the change of space structure resulted from works of developing building land, Won-ju city acquired spatial nucleus in 1990 especially at the town around Joongang village which is located in the middle of Joongang avenue. However, as a result of analyzing data in 2007 when large-scale works of developing building land were implemented, we can see the tendency that the nucleus move to southwestern Won-ju which is around Dangae village, Moosil village and Dangu village. Moreover, as a result of analyzing fluctuation of land price, the land's value of old town is still high in 1990, however, increasing rate of new central place is higher than that of old one and it is also higher than the rate of entire Won-ju city. This phenomenon let us know that central area which is newly constructed through works of developing land reacts sensitively to the change of city space structure and it immensely affected change of land price. This study found not only large-scale works of developing building land physically changes structure of city space, but also it moves nucleus and the move immensely affects fluctuation of concerned area. In this context, the study is significant.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 = 1
• 2. 연구의 범위와 방법 = 2
• 1) 연구의 범위 = 2
• 2) 연구의 방법 = 4
• 3. 선행연구 검토 = 5
• Ⅱ. 도시공간 내에서 택지개발사업 및 지가에 관한 논의 = 13
• 1. 도시공간구조의 이론 = 13
• 1) 동심원이론 (Concentric Zone Theory) = 13
• 2) 선형이론 (Sector Theory) = 15
• 3) 다핵심이론 (Multi neuclei Theory) = 15
• 2. 도시공간구조의 변화요인 = 16
• 1) 경제적 요인 = 16
• 2) 사회적 요인 = 17
• 3) 정책적 요인 = 17
• 3. 도시공간과 지가 형성 이론 = 18
• 1) 래트크리프의 수익가격 = 18
• 2) 아론소의 지가이론 = 19
• 3) 마찰비용이론 = 19
• 4) 토페카연구 = 19
• 5) 지가앙등이론 = 20
• 4. 도시공간에서의 택지개발사업의 논의 = 21
• 1) 택지개발사업의 개념 및 법적 근거 = 21
• 2) 택지개발사업의 특성 = 21
• 3) 도시공간구조의 변화와 택지개발사업 = 22
• Ⅲ. 원주시의 시계열적 지가변동현황 = 24
• 1. 원주시의 지가변동추이 = 24
• 2. 원주시내 각 구분별 지가변동추이 = 25
• 1) 용도지역별 지가변동 = 25
• 2) 지목별 지가변동 = 28
• Ⅳ. 택지개발사업에 따른 도시공간구조 변화와 지가 변동 = 30
• 1. 공간구문 분석(Space Syntax) 모형 = 30
• 1) 공간구문의 개념 및 분석 방법 = 30
• 2) 공간구문의 주요지표 = 33
• 2. 도시공간구조분석을 위한 택지개발사례 = 37
• 1) 1990년대 현황 = 38
• 2) 1996년대 현황 = 39
• 3) 2002년대 현황 = 41
• 4) 2007년대 현황 = 43
• 3. 도시공간구조의 변화추이 분석 = 46
• 1) Space Syntax 분석의 틀 = 46
• 2) 시기별 원주시 도시공간구조 변화 = 47
• (1) 1990년 = 47
• (2) 1996년 = 49
• (3) 2002년 = 51
• (4) 2007년 = 53
• (5) 각 시기별 분석의 종합 = 55
• 3) 택지개발사업에 따른 도시공간구조상 중심성의 이동분석 = 60
• (1) 기존도심의 중심성 변화 = 60
• (2) 신규 도심으로의 중심성 이동 = 63
• 4. 도시공간구조의 변화와 지가변동 = 66
• 1) 지가변화의 조사대상 = 66
• 2) 조사대상의 시점별 지가변화 = 67
• Ⅳ. 결론 = 76
• 참고문헌 = 79
• Abstract = 81