리츠의 활성화 방안에 관한 연구 : 금융재무에 미치는 효과를 중심으로 = (A) Study on Methods to Activate on REITs : Focusing on Effects of the Introduction on Financial Affairs

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This is a study on direction of REITs system development and effects of the system on financial affairs through examining the introduction of REITs to Korea and REITs system of each country. Our country introduced REITs system on July 2001. With respect to REITs system of South Korea, it was introduced in the process that, at the beginning of IMF control, many companies and financial institutions with conglomerates headed restructured their company and improved financial affairs by disposing of real estates they possessed, obtaining cash on loan and This is a study on direction of REITs system development and effects of the system on financial affairs through examining the introduction of REITs to Korea and REITs system of each country. Our country introduced REITs system on July 2001. With respect to REITs system of South Korea, it was introduced in the process that, at the beginning of IMF control, many companies and financial institutions with conglomerates headed restructured their company and improved financial affairs by disposing of real estates they possessed, obtaining cash on loan and stable operation by the government at the beginning of the implementation. The government's strict regulations and defects in making the system are more likely to bring about problems in operating the system. To activate REITs, it is required not to forget the importance of the capability to collect information by asset management companies with professional operation and the tax reduction, which is affected by asset assessment a lot, to secure return on investment. In addition, it is needed to consider equity between general REITs and CR(Corporate Restructuring) REITs and fix infra related to real estate and culture of investment. A measure to protect investors must be strengthened, too. Finally, the purpose of this study is to define the concept of REITs and increase understanding of the system through examining REITs of each country. Moreover, through comparison and analysis of the system, actuality of Korean REITs is understood. By studying relationship between REITs and financial affairs, this study also purposes to propose direction of Korean REITs development.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 우리나라의 리츠제도 도입과 각국의 리츠제도를 알아보고 리츠제도의 발전뱡향과 리츠제도가 금융재무에 미치는 영향에 대해서 연구하였다. 우리나라는 2001년 7월 리츠제도가 도입되었다. 우리나라 리츠의 경우 그 도입과정이 IMF구제금융 초반에 대기업을 필두로 많은 기업들과 금융기관들이 기업구조조정을 하는 과정에서 보유하고 있던 부동산을 매각하여 현금을 조달한 후 부채를 상환하고 재무구조를 개선하는 과정에서 이루어졌다. 본래 리츠제도는 주식이나 수익증권 등을 발행하여 투자자로부터 자금을 모집한 후 이를 부동산·부동산관련대출·부동산 유가증권 등에 투자하여 얻은 수익을 투자자에게 되돌려주는 제도를 말한다. 이러한 리츠제도는 미국 외에도 호주, 일본을 비롯한 선진국에서 발달되어 왔으며 우리나라도 부동산 경기의 활성화와 금융시장 안정 및 기업의 구조조정을 위하여 활용되고 있다. 리츠는 적은 자본을 가진 다수의 투자자들이 직접투자하기 어려운 부동산상품들 즉, 쇼핑몰, 대형빌딩, 대단위 임대주택 등에 공동으로 투자하여 그 수익을 나누어 갖는 구조이다. 리츠의 등장배경은 각국의 상황에 따라 상이하다. 미국은 소액 투자자에게 부동산 투자기회를 부여하기 위한 의회의 결정에서 출발하였고, 호주·일본·한국은 당면한 금융위기를 해결하기 위한 수단으로 도입되었다. 미국의 경우 최근 들어 리츠는 대형화되고 있으며, 대형화를 위한 방안으로 M＆A와 유상증자를 주호 활용하고 있으며 주요투자는 뮤추얼펀드, 연기금 등의 기관투자자가 가장 큰 비중을 이루고 있다. 호주는 유동성의 위기로 인하여 운영이 부실화되는 위기에 직면하였으나 부동산 직접투자보다 유동성이 높은 LPT증권을 도입하면서 시장 규모가 급격히 증가되었다. 일본은 금융위기 해소를 위해 다양한 증권화 대책에도 불구하고 부동산에 대한 본격적인 수요가 회복되지 않은 상태이다.
우리나라는 IMF 이후 리츠에 관해 투자자 및 이해관계자들에게 많은 관심을 불러일으켰으나 시행초기 정부의 안전 운행으로 많이 활성화되지는 못하였다. 정부의 엄격한 규제와 제도상의 미비점도 드러나 운영상의 문제점이 야기될 가능성이 높다. 리츠가 활성화 되기 위해서는 전문적인 운영능력을 지닌 자산운용회사의 정보 수집능력과 자산평가에 의해 상당 부분 좌우되므로 투자수익률 제고를 위한 조세 감면의 중요성도 잊지 말아야 한다. 또한, 일반리츠와 기업구조조정 리츠간의 형평성도 제고되어야 하며 부동산 관련 인프라와 투자문화의 정착도 필요하며 투자자의 보호장치 또한 강화되어야 한다. 따라서 이 논문은 리츠의 현실을 파악하고 리츠제도와 금융재무와의 관계를 연구하여 리츠제도가 나아갈 발전적인 방향과 활성화 방안을 제시하는데 있다.