부동산 집합투자기구의 성과 영향 요인 = The Impact Factors on the Performance of Real Estate Collective Investment Scheme

국문 초록 (Abstract)

이 연구는 부동산 집합투자기구의 성과에 영향을 미치는 요인에 대해 분석한다. 이 연구에서 성과에 영향을 미치는 요인은 크게 거시경제변수 와 기타지표로 구분한다. 이 연구는 먼저 기존 선행연구가 특정기간 중 부동산 집합투자기구 의 수익률과 동 기간중 주요 거시경제변수와의 시계열 분석 등을 통해 부동산 펀드의 수익률과 주요 거시경제변수간 +, - 의 상관관계를 파악 한 것에서 더 나아가, 거시경제변수와 기타지표를 종합하여 성과에 미 치는 영향에 대한 분석을 시도했다는 점에서 의미가 있다. 특히 기타지 표의 경우 그간 공시자료가 제한되어 있어 제한적인 연구만 수행되었던 사모 부동산 펀드의 특성에 대해 분석을 시도하였다. 다음으로 분석대 상은 매각행위가 발생한 펀드를 대상으로 하여 펀드의 설정부터 상환까 지 전 기간을 포섭함으로써 펀드의 성과를 정확히 파악하고자 하였다. 이를 통해 펀드 존속기간 전체를 대상으로 한 성과측정 요인 분석이 가 능한 것이다. 본 연구에서는 데이터의 성격을 고려하여 패널 분석을 활용하되, 추 가적으로 FGI와 AHP를 통해 분석을 진행하였다. 패널 분석은 두가지 모형을 분석하였는데 전체 부동산 펀드를 대상으로 한 모형과, 오피스 를 편입한 부동산 펀드를 대상으로 한 모형으로 나눠서 진행하였다. 먼저 전체 부동산 펀드를 대상으로 한 패널 분석 결과, 회사채수익 률, 주택매매지수, 건축매매거래(면적)가 수익률에 정적인 영향을, 운용 기간(평균이상)은 부적인 영향을 준 것으로 분석되었다. 다음으로 오피 스를 편입한 부동산 펀드를 대상으로 한 패널 분석 결과, 코스피지수, 주택매매지수, 오피스 층수(21층이상 프라임빌딩)가 수익률에 정적인 영 향을 주는 것으로 분석되었다. FGI 분석 결과 그간 선행연구와 본 논문에서 다룬 거시경제변인보 다 수급(수요와 공급), 매각조건, 자금조달 등이 더욱 중요한 요인으로 나타났다. 또한 AHP 분석 결과 부동산의 수급, 부동산 시장 동향, 부 동산의 유형 등 순으로 성과에 미치는 영향력이 큰 것으로 나타났다. 분석 결과를 종합하면 부동산 펀드의 성과에 영향을 미치는 요인은 거시경제변인과 기타지표, 그리고 지표화하기 어려운 개별 부동산 펀드 편입 부동산의 수급, 매각조건 등인 것으로 나타났다. 이러한 분석을 통해 부동산 펀드는 거시경제변인이나 기타지표 등 변인화 할 수 있는 요인에 성과가 영향을 받고 있으면서도, 부동산 펀 드가 편입하는 부동산의 특수성과 개별성, 참여자의 특성 등을 감안할 때 계량화하기 어려운 요인들이 존재한다는 사실을 확인할 수 있었다. 이러한 분석 결과를 토대로 부동산 펀드 및 관련 시장의 성장을 도 모하기 위한 착안사항을 발굴하고, 부동산 펀드시장 활성화를 위한 정 책방향 마련에도 기여할 수 있을 것이다. 주제어 : 부동산 집합투자기구, 부동산 펀드, 성과, 거시경제변수, 기타지표

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서 론 · 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 · 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 · 4
• 3. 연구의 내용 및 구성 · 5
• Ⅱ. 이론적 고찰 8
• 1. 부동산 투자 8
• 가. 부동산 투자의 특성 8
• 나. 부동산 간접투자 9
• 다. 부동산 펀드 성과(수익률) 12
• 2. 펀드 수익률 측정과 성과지속성 · 16
• 가. 포트폴리오이론(Portfolio Theory) 17
• 나. 성과측정 모형 18
• 3. 선행연구 검토 23
• 4. 본 연구의 차별성 30
• Ⅲ. 부동산 펀드 현황 · 31
• 1. 부동산 펀드 고찰 31
• 가. 집합투자 및 집합투자기구 · 31
• 나. 부동산 펀드 운용 및 구조 · 32
• 다. 부동산 펀드 환매 및 평가 · 35
• 라. 부동산 펀드 분류 36
• 2. 부동산 펀드 시장 40
• 가. 전체 펀드 시장 40
• 나. 부동산 펀드 시장 동향 · 42
• 다. 자산운용사 현황 · 43
• 3. 부동산 펀드 제반 이슈 · 45
• 가. 사모펀드 사태 45
• 나. 부동산 펀드와 신탁업자의 역할 47
• Ⅳ. 연구설계 49
• 1. 연구과제 설정 49
• 가. 연구 과제 · 49
• 나. 분석 대상 · 49
• 2. 변수의 선정 및 정의 51
• 가. 거시경제변인 · 51
• 나. 기타지표 56
• 다. 종속변수 57
• 3. 분석방법 61
• 가. 패널 분석 · 61
• 나. FGI 분석 및 AHP 분석 63
• Ⅴ. 분석결과 66
• 1. 전체 부동산 펀드에 대한 패널 분석 결과 66
• 가. 기술통계량 등 66
• 나. 분석 결과 · 71
• 2. 오피스 투자 부동산 펀드에 대한 패널 분석 결과 72
• 가. 기술통계량 등 72
• 나. 분석 결과 · 78
• 3. 오피스외 투자 부동산 펀드에 대한 패널 분석 결과 79
• 가. 기술통계량 등 79
• 나. 분석 결과 · 84
• 4. 패널 분석 결과 종합 85
• 가. 세 모형의 공통점 85
• 나. 세 모형의 차이점 86
• 다. 종합 89
• 5. FGI 분석 결과 · 91
• 가. FGI 구성 및 실시 대상 91
• 나. FGI 의견 정리 · 92
• 나. FGI 분석 결과 요약 · 104
• 6. AHP 분석 결과 105
• 가. AHP 구성 및 실시 대상 105
• 나. 부동산 펀드 성과 영향 요인 평가항목 중요도 · 106
• 나. AHP 분석 결과 요약 110
• 7. 분석 결과 논의 · 111
• 가. 패널 분석 결과 논의 111
• 나. FGI 분석 결과 및 AHP 분석 결과 논의 112
• 나. 종합 113
• Ⅵ. 결 론 · 115
• 1. 연구의 요약 · 115
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 117
• 참고문헌 · 119
• ABSTRACT 125
• ■ 부록 1 : FGI Guide Line 129
• ■ 부록 2 : AHP 설문지 136