리츠 운용부동산 유형별 입지특성에 관한 연구 = A Study on the Locational Characteristics of REITs by Operating Real Estate Type

국문 초록 (Abstract)

2001년「부동산투자회사법」제정과 함께 국내에 도입된 리츠는 그동 안의 리츠실적들에 대한 연구가 전무하고, 리츠가 운용중인 자산들에 대 한 기초데이터가 없어 심도있는 연구에 활용되고 있지 못하고 있다.
이에 본 연구는 리츠가 운영하는 리츠자산에 대한 데이터를 구축하고, 궁극적으로‘리츠는 변천과정에서 어떠한 경향성을 가지고 어떠한 시· 군에 입지경향을 가지는지’를 운영부동산별로 밝히기 위하여 총 4가지 의 연구과제를 설정하였으며, 다음과 같은 연구방법으로 접근하였다.
첫 번째 연구과제는 시간적 분석방법으로 접근한‘리츠 운영부동산 유 형별 실적변천 분석’이다. 이에 대한 연구수행을 위하여 10년간의 심 층분석기간을 설정하고 리츠자산의 인가년도를 기준으로 연도별 리츠자 산수 및 자산규모(평균) 실적에 대한 추이분석을 실시하였다. 분석 결과, 주택리츠 자산의 경우, 2015년 및 2016년 실적의 급격한 증가 이후 점 차 감소추세의 경향성을 보이고, 오피스리츠 자산실적의 경우, 2018년 및 2019년 실적의 급격한 증가 이후 꾸준한 증가세를 보인다. 리테일리 츠 자산의 경우, 2019년 및 2020년 실적의 급격한 증가 이후 점차 감 소추세의 경향을 보이고, 물류리츠 자산실적은 대도시 및 중소도시 중심 으로 2020년 및 2021년 실적의 급격한 증가세의 특징을 보인다.
두 번째 연구과제는 공간적 분석방법으로 접근한‘리츠 운영부동산 유 형별 입지특성 및 입지강도 분석’이다. 이에 대한 연구수행을 위하여 리츠자산들을 시·군별로 분류하여 입지특성 분석을 실시하고, 용도지역 별 단위면적당 리츠자산 실적에 대한 밀도를 산출하여 입지강도 분석을 실시하였다. 분석 결과, 주택리츠 자산의 경우, 특·광역시의 리츠자산은 구도심 상업지역으로의 입지경향이 강하며, 대도시 및 중소도시의 리츠 자산은 신도시 주거용지 중심의 입지경향이 강한 특징을 보인다. 오피스 리츠 자산의 경우, 총 자산의 88%가 수도권 상업지역에 입지하고 있다. 리테일리츠 자산의 경우, 구도심 역세권 중심의 상업지역 입지경향이 높 고, 물류리츠 자산의 경우, 총 자산의 83%가 수도권 핵심 물류거점지역 중심으로 분포하며, 관리지역 입지경향이 높은 특징이 있다.
세 번째 연구과제도 공간적 분석방법으로 접근한‘리츠자산의 국토· 도시정책별 입지특성 분석’이다. 이에 대한 연구수행을 위하여 수도권 정비계획상 3개 권역 및 시·군 단위 도시정책과의 입지특성을 분석하였 다. 분석 결과, 주택리츠의 경우, 수도권 자산의 75%가 과밀억제권역 에, 수도권 자산의 69%, 비수도권 자산의 66%가 도시정책과 관련하여 입지한다. 오피스리츠의 경우, 수도권 자산의 99%가 과밀억제권역에, 비수도권 자산의 22%가 도시정책과 관련하여 입지한다. 리테일리츠의 경우, 수도권 자산의 82%가 과밀억제권역에, 수도권 자산의 21%, 비수 도권 자산의 31%가 도시정책과 관련하여 입지한다. 물류리츠의 경우, 수도권 자산의 68%가 자연보전권역에, 수도권 자산의 18%, 비수도권 자산의 29%가 도시정책과 관련하여 입지한다.
네 번째 연구과제는 관계적 분석방법으로 접근한‘도시특성과 리츠자 산 실적의 관계분석’이다. 이에 대한 연구수행을 위하여 인구밀도, GRDP 등 도시의 기본특성을 독립변수로 설정하고, 리츠자산 실적을 종 속변수로 설정하여 상관관계 분석을 실시하였다. 분석 결과, 주택, 오피 스리츠 자산실적이 도시의‘인구밀도’,‘GRDP’요인과 높은 상관성을 보이고, 리테일리츠 자산실적은 도시의‘인구밀도’요인과, 물류리츠 자 산실적은 도시의‘GRDP’요인과 높은 상관성을 보이는 특징을 보인다.
본 연구를 통해 리츠가 운영중인 자산을 기준으로 기초 데이터 제공에 대한 필요성과 리츠자산 입지 데이터에 기초한 공공의 국토·도시계획적 입지관리 필요성에 대한 정책적인 시사점을 도출하였다. 또한, 향후 운 영부동산 유형별 대표적인 사례분석이 보완되어 리츠자산의 입지특성에 관한 심도있는 연구가 지속되기를 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구 배경 1
• 2. 연구 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 7
• 제1절 리츠(REITs)의 이해 7
• 1. 리츠(REITs)의 개요 7
• 2. 리츠(REITs)의 운영현황 11
• 제2절 부동산 및 리츠 관련 정책·제도의 변천 13
• 1. 사회적 여건 및 주요 정책·제도의 변천 13
• 2.「부동산투자회사법」의 변천 15
• 제3절 선행연구 검토 22
• 1. 선행연구 실적의 변천 22
• 2. 선행연구의 리츠실적 및 관련 정책변화와의 관계분석 28
• 3. 선행연구와의 차별성 36
• 제3장 분석의 틀 38
• 제1절 분석항목의 설정 38
• 제2절 분석대상 자료 39
• 1. 도시특성 관련자료 39
• 2. 리츠자산 실적 관련자료 40
• 제3절 분석의 범위와 방법 44
• 1. 분석 범위 44
• 2. 분석 방법 46
• 제4장 분석 결과 48
• 제1절 리츠 운영부동산 유형별 실적변천 분석 48
• 1. 분석 개요 48
• 2. 분석 결과 48
• 3. 소결 63
• 제2절 리츠 운용부동산 유형별 입지특성 및 입지강도 분석 64
• 1. 분석 개요 64
• 2. 분석 결과 65
• 3. 소결 85
• 제3절 리츠자산의 국토·도시정책별 입지특성 분석 87
• 1. 분석 개요 87
• 2. 분석 결과 87
• 3. 소결 102
• 제4절 도시특성과 리츠자산 실적의 관계분석 103
• 1. 분석 개요 103
• 2. 분석 결과 104
• 3. 소결 117
• 제5장 결 론 118
• 제1절 요약 및 결론 118
• 1. 연구결과의 요약 118
• 2. 연구결과의 시사점 123
• 제2절 연구의 의의 및 한계 124
• 참고문헌 125
• [부록]「부동산투자회사법」조항별 주요 개정 내용 및 유형분류표 129
• Abstract 136