公示地價制度에 의한 效率的 地價管理 硏究 : 制度의 改善方案을 中心으로

국문 초록 (Abstract)

土地의 중요성은 인류역사와 함께 존재하고 따라서 土地政策은 오랜역사를 가지는 업무라고 표현 할 수 있다. 土地公示制度의 근대적의미는 權利公示方法에 있어서 그 형식과 절차를 법률적 근거에 따라 과학적인 체계를 이루었다는 점도 있지만 權利 客體의 표현을 정확히 하기위한 측량법을 開發하여 결합시켰다는 것이 더욱 중요한 발상이다.
우리나라는 90년l월1일 기준으로 산정된 公示地價로 土地超過利得稅, 讓渡所得稅, 贈與稅, 相續稅 등의 賦課基準, 소유상한을 넘는 宅地에 대한 超過所有負擔金 및 開發負擔金의 算定基準, 토지허가시의 價格 審査基準으로 활용된다.
본 논문은 제2장에서 90년11월l일에서 91년2월5일까지 鑑定評價士 484명을 동원하여 91년1월1일 기준으로 표준지의 형상, 이용상황, 주위환경등 價格形成 要因 및 標準地 價格 등을 調査·評價한다. 제3장은 이러한 公示地價 決定過程과 調査體系, 方法, 活用方案에 대해 분석하였다.
地價調査는 과거 國土利用管理法에 근거한 建設部의 基準地價와, 地方稅法에 근거한 內務部의 課稅時價標準額, 相續稅法의 기준이 되는 國稅廳의 基準時價, 鑑定評價에 관한 법률에 바탕을 둔 鑑定時價를 1989년4월1일 地價公示 및 土地등의 評價에 관한 법률공포와 함께 地價公示制度가 도입되어 관계부처 합동으로 地價體系 一元化를 시도한 것이라는데 큰 의의가 있다.
公示地價는 適用範圍가 넓고, 國民의 財産權에 직·간접으로 많은 영향을 미치므로 信賴性과 公正性을 확보하기 위하여 地價公示 절차를 거치도록 하고 있고, 公示된 地價에 異議가 있는 土地所有者, 利用者, 기타 법률상 利害關係人은 公示日로 부터 60일 이내에 異議申請을 하도록 하고 있다. 특히, 본 논문은 제3장에서 90년4월1일 國務總理令 第241號로 발령된 個別土地價格合同調査指針에 관한 사항을 서술하고, 제도의 발전방향을 제시했다.
제4장에서는 公示地價의 적용범위와 기능을 중심으로 土地公槪念法擴大導入方案에 의한 宅地所有上限法, 開發利益還收法, 綜合土地稅法, 土地超過利得稅法 등의 도입배경과 이들 법규분석을 통해 실제로 不動産投機를 잡기위한 정부의 土地政策이 그 실효를 거두고 있는지를 살펴보고 成果와 問題點을 지적하였으며 마지막으로는 현행 公示地價의 限界點을 찾아 제도의 改善方案을 提示하였다.
앞으로 이 公示地價는 각종 課稅基準이 되어 세금부담이 커지거나 보상 심사기준으로 사용되므로서 政府의 토지매수에 대한 부담도 커질 수 밖에 없을 것이라는 우려와 함께 지가 조사요원의 비전문성, 또한 대량 평가방식인 比準表의 미비등이 문제로 부각될 수 있다.
실제로 個別地價 調査는 地目, 用途, 道路와의 거리 등 地價에 영향을 미치는 제반여건이 같음에도 불구하고 地域에따라 地價가 각각 다르게 나타날 수 있는 문제를 내포하고 있다.
政府는 土地投機에 대한 과열화를 막기위해 假需要 抑制政策으로 土地去來許可制 및 申告制의 확대적용과 기업의 업무용, 비업무용 土地에 대한 평가를 실시하고 있다. 뿐만아니라, 경제활성화 및 국민편익증진을 위해 1989∼1990년에 걸쳐 用途地域 내의 행위규제를 완화하고 3만평 미만의 용도변경권한을 시·도지사에게 위임하는 등 31건의 土地利用規制를 완화했으나, 아직도 첫째, 지나치게 細分化되어 있는 用途地區 구분을 축소 조정하고 둘째, 數個의 法律에 의한 중복규제를 단일규제로 일원화하고 세째, 彈力的인 행위제한이 되도록 用途變更 권한의 지방위임확대등이 보완되어야 할 필요성을 갖고 있다.
본 논문은 公示地價 활용을 통해 土地의 기본개념을 정립하고 土地의 去來秩序를 바로 잡으며 토지자원의 효율적인 이용이 가능하도록 시행중인 法規의 강화와 지속적인 보완이 있어야 한다.
따라서, 公示地價가 長期的인 土地政策方向의 합리성, 일관성 있는 土地政策을 확립할 수 있는 토대가 되어야 함을 강조한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

It can never be too much to emphasize the absolute importance of land so far as human life is concerned and therefore land policy may be regarded s business of a sort that has existed along with human history. The significance of the public notification of land system may be found in that the form and procedure of the public notification of title to real estate is systematized specifically within the framework of legal requirements. It may also be considered to be more realistic idea to have introduced a surveying method to ensure the accurate manifestation of the object of the title.
In our country, the posted land prices assessed as of Jan. 1, 1990, is applied as the assessment basis of excess land gains tax, capital gains tax, gift tax, and inheritance tax. It also is used as the assessment basis of burden far exceeding the limit of housing site ownership and development burden as well as the price examination basis of land transaction.
Chapter 2 investigates and evaluates the actual conditions environment, price forming factors and standard land price with Jan. 1, 1991 as the base date by mobilizing a total of 484 appraisers from Nov. 1, 1990 through Feb. 5, 1991. Chapter 3 analyzes the process of determining land price to be posted and survey system, method and utilization of land prices.
The survey of land prices was conducted in the past based on the standard value of land assessed by the Ministry of Construction under the National Territory Utilization and Management Act, standard value of real estate based on the current prices for tax imposition of the Ministry of Home Affairs under the local tax law, standard value of real estate assessed by the Office of National Tax Administration under the inheritance tax law and appraised value of real estate based on the pertinent appraisal act. These varied standard values of land were abrogated when the land price posting system was introduced on April 1, 1989 with the promulgation of laws pertaining to land price posting and appraisal of real estate in order to unify the land price system.
As the scope of the application of posted land prices is wide and such posted land prices affect directly and indirectly the property right of landowners, it is mandatory to go through the land price posting procedure in order to ensure reliability and fairness. Any landowner, user or other interested party in terms of law, who has an objection to make about the posted land prices, is required to file a formal objection within 60 days from the date of pblic notification. Chapter 3 of the present study also discusses the contents of the guideline for the joint survey of individual land prices issued under Premier's Decree No.241 on April 1, 1990, and suggests most desirable direction of further development of the system.
Chapter 4 deals with the laws pertaining to the limit of housing site ownership, collection of development benefits, integrated land tax, and excess land gains tax. These laws were enacted with the introduction of the concept of public landownership. It also analyzes these laws centering around the scope of the application and function of posted land prices in order to see whether the land policy of the government gives satisfactory results in practical control of speculation in real estate. Finally, the uppermost limit of the present land price posting system is sought to work out a realistic scheme desired for improving the existing system.
It may be fully anticipated that the tax burden of the landowner will be increased by applying the posted land prices as the standard of assessment and that the government will eventually be forced to bear heavier burdens in purchasing land when the posted land prices is used as the examination basis of compensation. In addition, the questions of non-professional land price survey personnel and imperfect mass evaluation formula or a calculating table may be raised.
The survey of individual land prices involves, in fact, the possibility of showing varied land prices according to area in spite of the fact that such variables which affect land prices as the category, use and distance of land to the access road are identical.
In order to prevent excessive speculation in land, the government applies extensively the land deal permit and reporting systems as part of the demand speculative control policy.
It also carries out the evaluation of business and non-business purpose land owned by enterprises. More-over, the regulation of act within the classified area was eased in 1989 and 1990, respectively, to encourage the economic activities of the people and promote their convenience. The authority of changing the classification of land of less than 30,000 Pyong in area was delegated to the mayor and governor of each city and province.
However, there is still room for improvement as indicated briefly below:
First, the division of classified area which is inordinately fractionated is desired to be readjusted.
Second, duplicate regulation by laws should be unified with a single regulation.
Third, the delegation of authority to reclassify land to local governments should be expanded so as to ensure flexible regulation of act.
It is fact absolutely necessary to establish the basic concept of land and rectify the order of land transaction through the application of posted land prices. Emphasis also is placed on the strengthening and sustained complement of the pertinent laws and regulations now in force in order to materialize the effective utilization of land resources. It is hoped, therefore, that the posted land prices will serve as the footing of reasonable and consistent long-term land policy aimed at strict control of speculation in real estate.

목차 (Table of Contents)

• 표제지 = 0
• 국문요약 = i
• 목차 = iv
• 표목차 = vii
• 그림목차 = ix
• 제Ⅰ장 서론 = 1
• 제1절 연구목적 = 1
• 제2절 연구범위 및 방법 = 2
• 제Ⅱ장 지가이론분석 = 3
• 제1절 지가이론과 지가변동의 제요인 = 3
• 제1항 지가이론의 기원 = 3
• 제2항 지가이론 = 4
• 제3항 지가 발생요인 = 4
• 제4항 지가 형성요인 = 5
• 제5항 지가의 변동요인 = 7
• 제2절 지가관리방법분석 = 10
• 제3절 효율적지가관리방안과 법률적접근 = 11
• 제1항 토지이용의 효율성과 지가관계 = 11
• 제2항 지가변동 현황 = 12
• 제3항 지가관리의 문제점과 개선책 = 14
• 제Ⅲ장 현행공시지가 결정제도- 개별토지가격 합동조사 지침을 중심으로 - = 18
• 제1절 개별토지가격조사의 추진배경 = 18
• 제2절 개별토지가격의 조사체계 = 21
• 제3절 조사방법 = 24
• 제1항 개요 = 24
• 제2항 지가산정 = 25
• 제3항 지가결정 절차 = 27
• 제4절 개별토지가격의 활용체계 구축 및 조사의 성과 = 29
• 제1항 개별토지가격의 활용 = 29
• 제2항 조사의 성과 = 30
• 제5절 개별토지가격조사 제도의 발전방향 = 31
• 제6절 지가변동분석 = 32
• 제1항 목적 = 32
• 제2항 조사방법 = 32
• 제3항 산정방법 = 33
• 제7절 공시지가 결정을 위한 개별토지가격 합동조사 지침 시행령 = 33
• 제Ⅳ장 공시지가제도의 분석 = 36
• 제1절 공시지가제도의 도입배경 = 36
• 제2절 공시지가의 적용범위 및 기능분석 = 41
• 제1항 적용범위 = 41
• 제2항 기능분석- 순기능과 역기능을 중심으로 - = 42
• 제3절 공시지가제도의 확대적용을 위한 법률적 접근과 효과분석 토지공개념법-택지소유상한법.개발이익환수법.종합토지세법.토지초과이득세법을 중심으로 = 46
• 제1항 도입배경 = 46
• 제2항 관련법률 분석 = 47
• 제3항 성과 및 분제점 = 59
• 제4절 공시지가제도의 개선방안 = 61
• 제1항 법률과 제도상의 개선 = 61
• 제2항 지가의 안정화를 위한 방안 = 62
• 제Ⅴ장 결론 = 64
• 참고문헌 = 66
• 영문초록 = 68