신탁방식 정비사업의 효용성에 관한 연구 : 재건축사업을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

1기 신도시의 정비시기가 도래한 현시점에서, 정비사업의 조합방식과 신탁방식의 결정은 여전히 의견이 분분하다. 조합방식의 정비사업의 문제는 계속해서 지적되어왔으며, 이를 해결하기 위해 2016년부터 도입된 정비사업의 신탁방식은 신탁사의 전문성을 활용한 자금조달과 시공사와의 교섭력 강화로, 기존 조합방식에서 지적되던 문제를 일부 해소하고 고착된 사업지의 원활한 진행을 도모하고자 도입되었다. 정부 정책은 2020년 신탁방식 정비사업 관련 규제를 일부 강화하면서 신탁업계의 반발이 이어졌고, 2022년 다시 활성화 방안을 제시하였다. 이후 2023년 정비계획 통합추진에 신탁방식과 더불어 조합방식을 포함하면서 ‘패스트트랙’을 시도하는 등 조합방식과 신탁방식의 양립을 추구하는 흐름의 정책을 제시하면서, 정비사업 시장에 혼란을 주었다. 신탁방식 도입 이전에 선행연구는 조합방식의 문제점과 해결방안 및 신탁방식 도입의 필요성에 초점을 맞추어 진행되어왔으며, 신탁방식 도입 이후에 선행연구는 비교적 도입시기가 짧은 관계로 신탁방식의 개선 및 활성화 방안 등에 관한 연구를 주로 다루었다. 현시점에는 정비사업에서 신탁방식 도입에 대한 실증분석이 필요하다고 생각한다. 본 연구의 목적은 정비사업 중 재건축사업에서 사례를 통해 신탁방식과 조합방식의 차이를 분석하여, 신탁방식 정비사업의 효용성에 관한 비교사례분석 연구를 하고자 한다. 본 연구를 통해 재건축사업에서 신탁방식과 조합방식의 차이를 파악하고, 향후 정비사업에서 신탁방식과 조합방식의 양립을 위해 추구해야할 방향에 도움이 될 수 있기를 기대해 본다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 1
• 제2절 연구의 목적 및 필요성 2
• 제3절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 이론 및 선행연구 고찰 5
• 제1절 정비사업의 분류 및 절차 5
• 제2절 신탁방식 정비사업 8
• 1. 정비사업의 신탁방식 도입 8
• 2. 신탁방식 정비사업의 개념과 유형 9
• 1) 지정개발자(시업시행자) 방식 9
• 2) 사업대행자 방식 10
• 3. 신탁방식 정비사업 활성화 정책 및 특례 12
• 4. 신탁방식 정비사업 현황 14
• 제3절 신탁방식과 조합방식 18
• 1. 지정개발자 신탁방식과 조합방식 18
• 1) 조합방식의 장점 20
• 1) 지정개발자 신탁방식의 장점 21
• 2. 사업대행 신탁방식과 조합방식 22
• 제4절 선행연구 검토 및 차별성 24
• 제3장 연구설계 26
• 제1절 사업방식 및 사업유형 선정 26
• 제2절 소요기간 분석 27
• 제3절 사업비 분석 29
• 제4절 기준사업지 및 비교사업지 38
• 1. 기준사업지 38
• 2. 비교사업지 40
• 제4장 분석결과 43
• 제1절 소요기간 분석 43
• 1. 기초분석 43
• 2. 조합설립인가(시행자지정) 단계 분석 45
• 3. 사업시행인가 단계 분석 47
• 4. 관리처분인가 단계 분석 49
• 제2절 사업비 분석 51
• 1. 금융비 조달방안 및 금융비용 분석 52
• 1) 사업비 분석 52
• 2) 이주비 분석 54
• 3) 중도금 분석 55
• 2. 도급계약 및 공사비 분석 56
• 3. 사업비 항목별 비율 분석 58
• 1) 일반 분석 58
• 2) 변수를 통제한 분석 61
• 3) 공사비 절감액과 신탁수수료 분석 63
• 4) 이전고시 시점 분석 64
• 제3절 심층 인터뷰 68
• 제5장 결론 72
• 제1절 연구의 결과 및 시사점 72
• 제2절 연구의 한계 74
• 참고문헌 76
• Abstract 78