주택시장 규제정책이 아파트 월세에 미치는 영향 분석 : 종합부동산세와 전월세상한제를 중심으로 = An Analysis of the Effects of Housing Market Regulatory Policies on Apartment Monthly Rents: Focusing on the Comprehensive Real Estate Holding Tax and the Rent Increase Cap System

국문 초록 (Abstract)

부동산 가격은 국가 경제와 가계 자산에 큰 영향을 미치는 주요 지표이며, 정부의 정책 변화에도 민감하게 반응한다. 그동안 국내 부동산 정책의 효과에 관한 연구는 매매시장과 전세시장을 중심으로 진행되어 왔으나, 최근 전세시장 불안과 월세 수요 증가로 월세시장의 중요성이 확대되고 있다. 특히 종합부동산세는 임대인의 보유비용에, 전월세상한제는 임대차계약의 가격 형성 방식에 영향을 미칠 수 있는 정책임에도, 두 정책 변화가 중첩된 시기를 대상으로 월세가격에 미친 영향을 함께 다룬 실증연구는 충분히 축적되지 못한 상황이다.
본 연구는 종합부동산세와 전월세상한제가 수도권 아파트 월세가격에 미치는 영향을 실증적으로 분석하였다. 분석기간은 2003년 1분기부터 2025년 4분기까지 총 92개 분기이며, 공간적 범위는 서울특별시·인천광역시·경기도로 설정하였다. 종속변수인 권역별 아파트 월세가격지수는 2011년 이후 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 2개월 중첩 반복매매모형을 적용하여 직접 산정하였고, 2011년 이전 구간은 부동산114 월세가격지수의 변동률을 접합하여 장기 시계열로 확장하였다. 이후 이를 종합부동산세 징수액, 전월세상한제 시행 더미, 아파트 입주물량, 순이동자 수, 국민총소득, 회사채 수익률 등과 결합하여 권역별 분기 패널자료를 구성하였다. 분석모형으로는 장기균형관계와 단기 조정과정을 함께 추정할 수 있는 패널 ARDL 모형을 적용하였다.
패널 ARDL 추정 결과, 오차수정항은 음（-）의 계수로 유의하게 나타나 월세가격지수가 장기균형 수준으로 조정되는 메커니즘이 존재함을 확인하였다. 장기균형식에서는 주택분 종합부동산세 징수액이 5% 유의수준에서 양（+）의 계수로 유의하게 추정되었다. 이는 보유세 부담이 시간이 지나면서 임대료 조정을 통해 월세시장에 반영될 가능성을 시사한다. 단기변동에서는 종합부동산세 징수액의 당기 변화와 2분기 시차항이 음（-）의 계수로 유의하게 나타났으나, 계수의 크기가 작아 단기효과는 제한적인 수준으로 해석된다. 전월세상한제 시행 더미는 1% 유의수준에서 통계적으로 유의한 정（+）의 계수로 추정되어, 2020년 3분기 임대차 3법 시행 이후 월세가격 변화율이 이전 대비 높아진 것으로 나타났다. 이는 갱신계약의 임대료 상승률이 제도적으로 제한됨에 따라 갱신계약과 신규계약 간 가격 격차가 발생하였고, 임대인이 이를 신규계약 임대료에 반영하면서 상승 압력으로 작용했을 가능성을 시사한다.
Bounds-Test를 통해 지역별 장기균형관계의 존재 여부를 확인한 결과, 서울은 5% 유의수준에서, 인천은 10% 유의수준에서 장기균형관계가 확인되었으며, 경기는 판단 유보 구간에 위치하였다. 이는 수도권 내에서도 정책변수와 월세가격 간 장기적 관계가 지역별로 다르게 나타날 수 있음을 보여준다. 본 연구의 결과는 종합부동산세와 같은 보유세 정책이 장기적으로 임대료 상승 압력으로 이어질 수 있으므로, 세제 개편 과정에서 임차시장에 대한 파급효과를 함께 검토할 필요가 있음을 시사한다. 또한 전월세상한제와 같은 임대차 규제는 갱신계약 안정 효과뿐 아니라 신규계약 임대료 상승 가능성까지 함께 고려하여 설계될 필요가 있다. 본 연구는 실거래가 자료를 활용하여 권역별 월세가격지수를 직접 구축하고, 종합부동산세와 전월세상한제를 동일한 모형 안에서 함께 분석하였다는 점에서 의의를 가진다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real estate prices are closely tied to the national economy and household wealth and respond sensitively to policy changes. While previous studies have focused mainly on the sales and jeonse markets, the monthly rental market has become increasingly important amid jeonse instability and rising rental demand. This study examines how the Comprehensive Real Estate Holding Tax （CREHT）, which raises landlords’ holding costs, and the Rent Increase Cap System, which limits rent increases in renewal contracts, affect apartment monthly rents.
The analysis covers Seoul, Incheon, and Gyeonggi Province over 92 quarters from 2003Q1 to 2025Q4. The regional apartment monthly rent index was constructed using a two-month overlapping repeat sales model based on actual transaction data from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport after 2011, and was extended to the pre-2011 period by linking changes in the Real Estate 114 monthly rent index. This index was combined with CREHT revenue, a Rent Increase Cap System dummy, apartment completions, net migration, gross national income, and corporate bond yields to form a quarterly panel dataset. A panel ARDL model was applied to estimate long-run relationships and short-run adjustments.
The results show that the error correction term is negative and statistically significant, confirming adjustment toward long-run equilibrium. In the long-run equation, CREHT revenue has a positive and significant coefficient at the 5% level, suggesting that holding tax burdens may be transmitted to monthly rents over time. In contrast, short-run changes in CREHT revenue show negative and significant but small effects. The Rent Increase Cap System dummy is positive and significant at the 1% level, indicating that monthly rent growth increased after the Three Lease Laws were implemented in 2020Q3. This suggests that restrictions on renewal-contract rents may have widened the gap between renewal and new contracts, thereby raising new-contract rents.
The Bounds-Test confirms a long-run equilibrium relationship in Seoul at the 5% level and in Incheon at the 10% level, while Gyeonggi Province remains inconclusive. These findings imply that policy effects differ by region. Overall, holding tax reform should consider spillover effects on the rental market, and lease regulations should account for possible upward pressure on new-contract rents. This study contributes by constructing regional monthly rent indices from transaction data and jointly analyzing CREHT and the Rent Increase Cap System.

목차 (Table of Contents)

• 국 문 요 지
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 구성 6
• 1. 연구의 범위 6
• 2. 연구의 구성 7
• 제2장 이론적 논의 및 선행연구 검토 9
• 제1절 종합부동산세 개요 9
• 제2절 전월세상한제 개요 21
• 제3절 선행연구 검토 24
• 1. 주택가격지수에 관한 연구 24
• 2. 부동산 정책이 국내 주택시장에 미치는 영향에 관한 연구 27
• 제4절 선행연구의 한계점 및 본 연구의 차별성 31
• 제3장 연구의 설계 34
• 제1절 분석자료 및 정제과정 34
• 제2절 월세가격지수 산정 38
• 제3절 패널 ARDL （AutoRegressive Distributed Lag） 45
• 제4장 실증분석 51
• 제1절 변수 구성 및 기초통계량 51
• 제2절 패널 ARDL 분석 57
• 1. 시계열 안정성 검정 57
• 2. 장․단기 관계 추정 59
• 제5장 결론 64
• 제1절 결과 요약 및 시사점 64
• 제2절 연구의 한계점 및 향후 과제 67
• 참 고 문 헌 69
• ABSTRACT 74