전속중개계약의 제도화에 관한 연구 : 중개업자의 의견조사를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부동산시장의 활성화를 위한 전속중개계약의 제도화에 관한 연구이다. 경기도 고양시 지역 중심에 부동산중개업 종사자를 대상으로 우리나라 일반중개계약제도의 현실과 문제점을 파악하여 그 대안으로 전속중개계약의 정착이 부동산중개시장의 활성화와 선진화에 미치는 영향을 연구함에 있다.
연구의 방법은 우리나라와 선진국의 부동산중개계약제도에 관련된 이론적 문헌 연구와 우리나라 일반중개계약제도의 운영・실태조사를 하고 중개활동에 합리적이고 효율성과 신뢰성을 가져다주는 전속중개계약의 운영 실효성을 검토하기 위해 설문조사를 실시하였다. 조사 대상에 표본추출 방식은 임의할당 표본추출 방식으로 조사하였으며 설문 조사의 주목적은 전속중개계약 체결에 있어서 중개업자의 인식을 분석하는 데 있다.
실증분석 결과를 요약하면 다음과 같다.
연구과제 1에 의한 우리나라의 일반중개계약의 현실과 문제점에 대한 분석 결과이다. 첫째, 공인중개사의 과다 배출로 인한 중개업소의 포화 상태가 가장 큰 문제이다. 둘째, 중개업자가 중개 서비스의 질이 아닌 물건계약의 속도경쟁만을 하게 되므로 중개의뢰인간에 상호 신뢰성이 형성되지 않아 물건의 명확성이나 윤리의식이 결여되고 책임중개를 할 수 없는 것으로 나타났다.
연구과제 2에 의한 전속중개계약의 필요성과 제도화에 대한 분석 결과이다. 첫째, 중개업자들에게 전속중개계약제도의 인지도가 소극적인 것으로 나타나 정부와 중개업협회의 대국민 홍보가 필요하다. 이처럼 인지도가 낮은 이유는 계약체결이 강제성이 아닌 임의규정에 불과하다는 것과 계약서 작성・문서에 의한 통지의무 등으로 현재 인지도와 사용 실태가 낮음을 알 수 있다. 전속중개계약 건수도 미미한 응답 비율로 나타났다.
둘째, 전속중개계약제도의 필요성은 부동산중개서비스 질 향상과 중개업 선진화를 위해 필요하다고 인식되고 있는 것으로 나타난다.
셋째, 전속중개계약이 정착되지 못하는 이유는 법정 의무화 규정이 아니기 때문이며 미국, 영국, 일본 등의 선진국과 같이 전속중개계약제도를 법 규정할 필요가 있음을 보여준다.
넷째, 전속중개계약의 일반화는 중개업 전문화에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다. 결국 물건 권리분석의 책임 중개 부여, 물건 거래의 시간과 경비 절약, 물건의 거래체결을 위한 책임중개가 뒤따르게 되는 것이다. 중개업자의 책임중개로 인해 매매거래 사고도 예방하고 부동산거래시장과 가격을 안정시키므로 부동산시장의 사업 성장의 경쟁력 확보도 가능한 것으로 나타났다.
이상의 연구 결과를 기반으로 학술적 의의를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 전속중개계약제도의 필요성은 권리와 의무관계 명확화, 서비스 수준의 향상, 시간과 비용의 절약, 중개업자간의 불신 해소, 불법업소의 근절, 중개업의 선진화, 합리적 수수료 분쟁해결이 가능함을 보여준다.
둘째, 전속중개계약제도의 제도화 방안은 중개계약의 민법상 전형계약 편입, 중개계약의 법적 안정성 확보, 계약서 약관의 법적 구속력 강화, 중개업자의 일신전속권 보호, 독점중개계약 유형의 입법화, 전속중개계약의 확대 실시를 가진다.
셋째, 전속중개계약제도의 효과는 거래계약을 할 때에 시간 낭비와 중복 의뢰로 인한 광고, 행정비 등 사회적 비용을 절감시켜주는 경제성효과가 있으며 부동산거래정보망을 통해 거래가 신속해지고 정보 부족의 비대칭 해소 등의 효율・효과성, 의뢰인이 사전 가격조사와 검증된 모범업소를 선택하여 중개시장의 가격 안정성을 확보하고 중복 의뢰로 인한 사기, 강・절도, 성추행 등의 피해 사례를 줄일 수 있게 된다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 3
• 제 2 장 이론적 배경 및 선행연구 고찰 5
• 제 1 절 이론적 배경 5
• 1. 부동산중개계약의 개념 5
• 2. 부동산중개계약의 유형 7
• 3. 전속중개계약의 필요성 12
• 제 2 절 선행연구 16
• 제 3 장 국내・외의 부동산중개제도의 실태 24
• 제 1 절 국내의 부동산중개제도 24
• 1. 부동산중개업 24
• 2. 전속중개계약제도 29
• 제 2 절 국외의 부동산중개제도 30
• 1. 미국 30
• 2. 영국 33
• 3. 일본 36
• 제 4 장 전속중개계약의 제도화를 위한 중개업자 의견조사 39
• 제 1 절 연구과제 및 연구방법 39
• 1. 연구과제 39
• 2. 조사방법 및 분석방법 39
• 3. 표본의 특성 40
• 제 2 절 전속중개계약의 인식도 조사 41
• 1. 일반중개계약의 현실과 문제점 분석 및 결과 41
• 2. 전속중개계약의 필요성과 제도화 분석 및 결과 43
• 제 5 장 전속중개계약의 제도화 및 효과 51
• 제 1 절 전속중개계약의 제도화 51
• 1. 전속중개계약의 제도화 방안 51
• 제 2 절 전속중개계약의 제도화 효과 56
• 1. 경제성 57
• 2. 효율성 58
• 3. 안전성 59
• 제 6 장 결 론 61
• 제 1 절 연구결과의 요약 61
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후 연구방향 63
• 참고문헌 64
• 부 록 68
• Abstract 76