용산재개발지구의 근린변동과 젠트리피케이션 과정 = Neighborhood Changes in Yongsan Redevelopment district and Gentrification Processes

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Urbanization in Korea has focused on developing new cities for a long time, so it was not active regenerating depressed areas in existing city. Lately, the direction of urban development has turned into central and inner city, then urban regeneration has started under the name of ‘urban revitalization‘, ‘urban renaissance’. It changes not only urban spatial structure but also socio-physical structure of neighborhoods rapidly. Urban regeneration sets a goal for revitalizing physical deterioration and socio-economic devaluation of neighborhood and improving the life of the existing residents. However, it is developing exclusive residential areas for strengthening urban competitiveness. Therefore, it is a process of socio-spatial change where the rehabilitation of residential property in the low-income working class neighborhood by affluent incomers leads to the displacement of former residents. In this research, considering these neighborhood changes as gentrification processes occurred in western since 1970s, it would be identified how urban regeneration affects neighborhood changes through a case study of Yongsan redevelopment district in Seoul. The physical, socio-economic and spatial changes in Yongsan redevelopment district were analyzed by rent gap theory, governmental urban development policies and new lifestyle. For this, the fieldwork in Yongsan redevelopment district, the interview of the incomers were conducted, then the data about population, land value, local taxes were analysed. The results of this research are as follows.
First, the potential land rent of Yongsan is quite high at Seoul metropolitan scale, but factors at the neighborhood scale constrain the capitalized land rent to a lower level. This rent gap triggers gentification in Yongsan. Yongsan is very near to CBD and many main thoroughfares in Seoul pass through here, so Yongsan is a very convenient place for using transportation. In addition to, Yongsan is well linked with other regions, because it is located in the center of Seoul. Accordingly, the potential land rent of Yongsan can be determined high at the Seoul metropolitan scale. In contrast, the capitalized land rent has been undervalued to the land value of Seoul's outskirts for a long period. That's why the land use of this area was not of the type that will allow the full measure of potential land value to be captured. It has been impossible to make urban development plans because of the U.S military base and Korean rail bases in Yongsan. So the small factories, warehouses and old poor housings have been remained here. From this, the land value valley of Seoul's land value curve has been located in Yongsan. However, after the urban redevelopment plans was announced, much capital has moved here in pursuit of profits and it attracts to investments. This is linked to speculation and brings about dramatically increment in land value. The expectation for development causes converting the depreciated buildings and lands to speculative objects and significant increases of the capitalized land rent.
Second, the governmental development policies cause gentrification intentionally or unintentionally to strengthen urban competitiveness for globalization. Seoul government has made various development plans such as building a new central business district and a global business district in Yongsan, since the U.S military base and Korean rail bases were defined to move. The neighborhood physical changes are being progressed significantly, because the governmental strategies like this joined speculative capitals seeking development profits by rent gap. Therefore the small land parcels left poor housings and factories are combined and converted to the newly built high-rise mixed-use buildings complexes. The high-rise mixed use buildings are constructed to attract the business revitalizing the local economy, but they are used only for residence not for the business and then Yongsan is transformed to exclusive residential areas. Local government can gain increased property tax revenue. Together with expanding tax revenue, Yongsan makes city's new images instead of the past negative images by constructing the exclusive residential areas. On the basis of this, the local government tries to intensify city's symbolism and to promote selling its city. Finally it wants to attract more high-income bracket and investors.
Third, it is a gentrification process which the existing residents living in the poor neighborhood move to another place by affluent incomers leads to the displacement of former residents. Yongsan redevelopment district was the low income working neighborhood which most people were old aged tenants living alone. However, the existing residents had to move to similar living environments or inferior areas. A large majority moved within Yongsan Gu, because their workplace was here and they were not wealthy enough to move far. The absolute majority of their settlement as well as Yongsan are planned to urban redevelopment areas, so they have to move again soon. Instead of former residents, the dwellers from the high-income bracket lives move here. The incomers are broadly divided into two categories: the young small households and the middle aged households. The young small households consist of thirties one person or childless couple who are professional workers working in CBD. They moved to Yongsan by the short distance to their workplaces, convenience of transportations and satisfying convenient facilities. Whereas the middle aged households are over fifties professionals chose here by their property increase and possibility of future growth; It is supposed to construct a large park in the U.S army base and a global business district in the rail arsenal. It is very similar to the character of western gentrifiers that the young professional affluent workers constituted single households or the small households move to central and inner city in pursuit of the proximity to there and a pleasant life.
In conclusion, it can be identified that gentrification which the devastated low income residential property changes to the affluent incomers' residents has started in Yongsan. Yongsan experienced depreciation of land value by the poor surroundings and the developments' delay for a long time, but is being converted to exclusive residential areas because of changes of uraban developments policies, an influx of investment capital and move of young professional wealthy people with new lifestyles. Superficially, urban generation aims to revitalize physical deterioration and socio-economic devaluation of neighborhood by creating new functions, but it makes insipid and dreary built environments by plans run for profit. It causes social polarization, segregation and fragmentation of low-income residences, since it carries out not the development policies for attracting capitals and high incomers but the development policies for concerning the former residents. From this, the former residents are not beneficiaries of development; instead they were driven out the outskirts of a city and people of higher social economic positions than the former residents move to this neighborhood. Namely, gentrification occurs. It may bring out more severe problems, and be an obstacle to attain urban competitiveness. In conclusion, urban regeneration has to adapt development processes considered the socio-spatial justice to minimize the negative effects of gentrification.

국문 초록 (Abstract)

우리나라에서는 도시의 발달과 재개발이 교외의 신도시개발에 초점을 두어 기존 시가지의 낙후된 지역에 대한 재생사업이 활성화되지 않았다. 그러나 최근 중심도시와 도심을 중심으로 도시개발 방향이 전향됨에 따라 강북개발, 도심재활성화, 구시가지 재생이라는 이름으로 도시재생사업이 시작되었다. 이런 과정은 도시의 물리적 환경뿐만 아니라 그 속에서 살아가는 주민생활에 매우 큰 영향을 미치고 있다.
본 연구는 대표적인 재개발지구인 용산지역을 사례로 도시재생사업이 근린에 미치는 영향을 밝히고자 하였다. 용산의 재개발 과정과 근린변화를 젠트리피케이션 현상으로 파악하고, 근린의 물리·사회경제·공간적 변동양상을 지대격차, 정부의 개발정책, 생활양식의 변화라는 측면에서 분석하였다. 이를 위해 재개발구역의 현지조사, 주민등록 및 인구자료분석, 관련자 인터뷰, 전입자 심층면접, 지가와 세금자료의 분석 등을 실시하여 근린의 물리적환경과 사회·경제적 변화를 파악하였다.
첫째, 서울대도시 스케일에서는 용산의 잠재적 지대는 높지만 근린의 스케일에서는 여러 요소들이 현재지대를 낮은 수준으로 제약하면서 지대격차가 발생하였고, 이는 젠트리피케이션을 유발하는 요인으로 작용하였다. 이러한 지대격차로 인해 용산은 서울시 지가곡선에서 급격한 지가하락을 나타내는 Land Value Valley에 위치하였다. 그러나 최근 재개발계획이 발표되면서 지대격차에 따른 개발이익을 찾아 많은 자본이 이동하여 투자가 활성화되고 있으며 이는 투기로 이어져 급격한 지가상승을 유발하고 있다.
둘째, 정부의 개발정책이 세계화 시대에 도시 경쟁력을 강화시킬 수 있도록 도시재개발 정책을 수립하는데 있어서 경제적 논리를 강조함으로 인해 의도적으로 혹은 비의도적으로 젠트리피케이션을 유발하고 있다. 용산미군기지와 철도기지창 이전이 확정됨에 따라 서울시는 용산을 중심으로 부도심개발, 국제업무지구조성 등 각종 개발계획을 수립하였다. 용산에 새로운 상업업무지구를 조성하려는 정부정책과 지대격차에 따른 개발이익을 쫓는 투기자본이 결합되어, 근린의 물리적 변화가 급격하게 진행되고 있다. 그동안 열악했던 불량주택·공장지역의 영세한 필지들이 통합되고 고층주상복합단지로 탈바꿈하였다. 이런 과정에서 실질적인 조세기반 확충과 더불어 고급주거단지 조성으로 용산구는 과거 낙후된 도시이미지에서 벗어나 새롭게 이미지를 만들어가고 있다. 이를 토대로 지방정부는 도시의 상징성을 강화하고, 도시를 판촉시킴으로써 더욱 많은 투자자와 새로운 생활양식을 가진 고소득층을 유입시키고자 한다.
셋째, 낙후된 환경 속에서 생활했던 기존주민들은 부동산 개발과 가치상승으로 인해 다른 곳으로 이주하였다. 용산공원남측지구는 노후한 불량주택과 주변의 미군·철도기지로 인해 생활여건이 좋지 않은 까닭에 중·노년층의 1인·2인 가구 중심으로 세입자가 절대다수를 차지하던 저소득층의 주거지였다. 그러나 개발로 인해 기존 원주민들은 현재 거주환경과 유사하거나 더욱 열악한 지역으로 이주할 수 밖에 없었다. 전체 세대의 65%가 용산구내에서 이주하였고, 이 지역 대부분이 도심재개발지역으로 계획된 곳인 탓에 머지 않아 다시 이주를 해야만 하는 상황이다.
넷째, 기존 주민이 떠난 자리는 고소득의 외지인이 그 자리를 대신하게 되면서 젠트리피케이션이 발생하였다. 입주민은 크게 30대의 젊은 가구와 50대 이상의 중년층 가구로 양분되었다. 30대의 1인 가구 또는 딩크족의 도심부 전문직 종사들로서 직장과의 거리, 교통의 편리성, 주상복합의 각종 편의시설 구비라는 장점으로 용산으로 이주하였다. 반면에, 50대 이상은 고소득 전문직 종사자가구로 미군기지 이전지의 공원 조성, 철도기지창 주변의 국제업무지구 조성이라는 용산개발의 호재로 인한 향후 발전가능성과 그로 인한 재산가치 상승으로 인해 이주하였다.
다섯째, 열악한 주변 환경과 개발 지연으로 인해 가치 하락을 경험하였던 용산지역이 정부정책과 각종 개발에 따른 투자자본의 유입, 새로운 생활양식을 가진 젊은 세대와 전문직 고소득층의 유입으로 고급주거지로 변화하고 있다. 즉, 도시와 중심도시 지역의 황폐화되고 쇠락했던 저소득층 주거지가 고소득층 주거지로 변화하는 젠트리피케이션현상이 발생하였음을 알 수 있다. 개발계획에 따라 많은 건물들이 새롭게 건축되면, 용산은 더욱 고소득층이 거주하기에 바람직한 장소로 변화하게 될 것이다.
여섯째, 표면적으로는 도시재생사업이 상대적으로 낙후되고 있는 기존 도시에 새로운 기능을 도입·창출함으로써 경제적·사회적·물리적으로 부흥시키는 것을 내세우지만, 경제논리에 따른 사업성 위주의 계획들로 인해 삭막하고 무미건조한 도시 환경을 만들어 내고 있다. 그와 더불어 원거주민에 대한 배려와 관심을 둔 개발 사업보다는 대규모 자본이동과 계층이동을 유발하는 개발전략에 중점을 두어 실시함으로써 저소득층 주거지의 분리와 사회적 양극화를 가속화시키고 도시를 더욱 파편화(fragmentation)시키고 있다.
이처럼 도시재생사업으로 인해 기존 주민들은 개발의 수혜자가 되는 것이 아니라 더욱 더 도시 외곽으로 내몰리게 되고, 근린은 기존 저소득층 거주자들보다 높은 사회·경제적 지위를 가진 사람들에 의해 대체됨으로써 젠트리피케이션이 발생하였다. 이로 인해 향후 더욱 심각한 사회문제가 야기될 수 있으며, 진정한 도시 경쟁력을 획득하는데 걸림돌로 작용할 수 있다. 따라서 젠트리피케이션의 부정적인 영향이 최소화될 수 있도록 사회-공간적 정의(Socio-Spatial Justice)를 고려한 개발방식을 채택해야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 = 1
• 1. 연구배경 및 목적 = 1
• 2. 연구 방법 및 자료 = 4
• 3. 선행연구 및 연구동향 = 6
• 가. 국외 연구 = 6
• 나. 국내 연구 = 12
• Ⅱ. 재개발 전후의 지가변동 = 14
• 1. rent gap 이론의 실증적 연구 검토 = 14
• 2. 서울시 지가 변화 양상 = 22
• 3. 용산 재개발지역의 지가변화양상 = 30
• Ⅲ. 용산의 도시화와 재개발과정 = 39
• 1. 급격한 팽창 : 일제시기 = 39
• 2. 성장과 쇠락 : 해방 후에서 2000년까지 = 43
• 3. 재개발의 본격화 : 2000년 이후 = 47
• 가. 재개발 계획 = 47
• 나. 재개발의 진행 양상 = 51
• 다. 재개발 전후의 물리적 변화양상 = 54
• Ⅳ. 재개발 전후의 근린 변화양상 = 67
• 1. 재개발 전 주민의 특성 및 이주양상 = 67
• 가. 기존 주민의 인구·사회·경제적 특징 = 67
• 나. 세입자의 공간적 이주패턴 = 70
• 다. 세입자 이주지역 주거지 특징 = 75
• 2. 재개발 이후 주민의 특성과 이주양상 = 77
• 가. 입주민의 인구·사회·경제적 특징 = 78
• 나. 입주민의 공간적 이주 패턴 = 88
• Ⅴ. 결론 = 91
• 참고문헌 = 94
• ABSTRACT = 98