사업시행주체에 따른 재건축사업과 재건축부담금에 관한 연구 : 신탁방식과 공공지원방식을 중심으로 = A Study on the Reconstruction Business and Reconstruction charges by Project Execution Entities : Focus on Real Estate Trust Method and Public support Method

국문 초록 (Abstract)

조합방식의 재건축사업은 조합집행부의 비전문성과 조합운영에 대한 불투명성, 조합운영을 위한 자금 조달과정에서 발생하는 협력업체와의 유착 등 다수의 문제가 빈번히 발생하였고 이로 인한 조합의 사업성 악화와 조합원들간의 갈등이 발생하였다. 2010년 4월 공공지원제도는 당초 정비사업의 투명성 강화와 효율성 제고를 위하여 도입되었고 공공융자를 통한 안정적 자금차입과 공공지원자의 지원 하에 빠른 사업추진와 조합원 부담금 최소화를 도모하였다.
하지만 공공지원제도 적용과정에서 공공지원자의 형식적 지원과 조합사업과 관계된 각종 소송으로 인한 공공융자신청 불가에 따라 사업의 지연이나 중단 등이 발생하였고, 이를 개선하기 위하여 신탁회사가 사업시행자로 지정되는 도시정비법 개정안이 고시되었다.
본 연구는 공공지원방식과 신탁형 사업시행자방식(이하 ‘신탁방식’이라 한다)의 재건축사업을 사례를 통한 비교분석과 재건축부담금을 산출함으로써 각 사업방식의 실익을 검증 확인하는데 그 목적이 있다.
공공지원방식과 신탁방식의 재건축사업 비교분석을 통하여 다음과 같은 사항을 확인하였다. 첫째, 절차 간소화로 인하여 신탁방식은 공공지원방식보다 조속한 사업진행이 가능하다. 둘째, 추진위원회나 조합 존속과 관련된 각종 소송이 빈번하게 발생하는 재건축사업에 있어 신탁방식은 신탁사로부터 운영비 등을 차입함에 따라 공공지원방식보다 안정적인 자금조달이 가능하다. 셋째, S재건축사업과 인근 S뉴타운 조합방식 진행속도, 서울시 도시정비사업 평균 사업소모기간을 비교하면 신탁방식은 공공지원방식보다 전문성과 사업관리 능력이 뛰어나다고 단언할 수 없다. 넷째. 신탁방식은 공공지원방식보다 사업비는 감소할 수 있지만 분양수익과 종전자산평가액을 고려하면 정부 부동산정책에 따라 특정 사업방식의 사업성에 대한 절대적 유리함을 단언할 수 없다.
공공지원방식과 신탁방식의 재건축부담금 비교분석을 통하여 다음과 같은 사항을 확인하였다. 첫째, 사업비 절감으로 인한 효과보다 개시시점 주택가액의 변동성에 따라 사업기간이 짧은 공공지원방식이 신탁방식보다 재건축초과이익이 적을 수 있다. 둘째, 분양가상한제 도입으로 인한 조합수익 감소로 공공지원방식은 신탁방식보다 재건축부담금이 적거나 같을 수 있다.
본 연구는 공공지원방식의 대안으로 도입된 신탁방식을 사례를 통한 비교분석을 함으로써 구체적 실익에 대하여 확인할 수 있었다. 하지만 현재까지도 신탁방식이 사업의 완성단계까지 진행된 사례가 없기에 실증적 분석의 한계 또한 존재한다. 향후 신탁방식으로 사업이 완성된 사례가 다수 발생하면 실증적 검토 범위를 확대하여 다양한 관점에서 좀 더 세부적 분석을 진행할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Association-led Housing Reconstruction Business(AHRB) frequently encountered a number of problems, such as the unprofessionality of the association executive department, the opacity of the association operation, and the adhesion with partner companies that occurred in the process of financing for the association operation. In April 2010, the public support system was initially introduced to enhance transparency and improve efficiency of the maintenance project, and promote stable financing through public loans and promote the project quickly and minimize the contributions of members under the support of public supporters.
However, in the process of applying the public support system, delays or suspension of the project occurred due to the inability to apply for public loans due to formal support of public applicants and various lawsuits related to the cooperative project. In order to improve this a trust company is designated as the project operator according to amendment of act on the improvement of urban areas and residential environments.
The purpose of this study is to verify and confirm the actual benefits of each project method by comparative analysis of the reconstruction projects of the Public Support Housing Reconstruction Business(PSHRB) and the Trust company-led Housing Reconstruction Business(THRB) through examples and calculating the Reconstruction Charge(RC).
The following matters were confirmed through a comparative analysis of PSHRB and THRB. First, due to the simplification of the procedure, THRB can proceed faster than PSHRB. Second, in the reconstruction project where various lawsuits related to the promotion committee or the existence of a association occur frequently, THRB can provide more stable funding than PSHRB by borrowing operating expenses from the trust company. Third, when comparing the speed of progress of the S reconstruction project with the neighboring S New Town combination, and the average project consumption period of the city renovation project in Seoul, it cannot be asserted that THRB is superior to PSHRB in expertise and project management ability. Fourth. THRB can reduce the project cost compared to PSHRB, but considering the sales revenue and the value of the asset evaluation, it cannot be asserted that it has an absolute advantage for the viability of a specific business method according to the government's real estate policy.
The following matters were confirmed through a comparative analysis of RC of PSHRB and THRB. First, PSHRB, which has a shorter project period due to the volatility of the housing price at the time of initiation, rather than the effect of reducing the project cost, may have less reconstruction excess profit than THRB. Second, due to the reduction in association revenue due to the introduction of the pre-sale price limit system, PSHRB may have less or equal RC than THRB.
This study was able to confirm specific practical benefits by comparing and analyzing THRB introduced as an alternative to PSHRB. However, there is also a limitation in empirical analysis as there is no case of THRB progressing until the completion stage of the project. In the future, if there are a number of cases where the project is completed in THRB, it is necessary to expand the scope of empirical review and conduct more detailed analysis from various perspectives.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제3절 선행연구 고찰 3
• 1. 공공지원제도에 관한 연구 3
• 2. 신탁방식 정비사업에 관한 연구 3
• 3. 재건축초과이익환수제도에 관한 연구 4
• 4. 선행연구와의 차별성 5
• 제2장 공공지원제도와 신탁방식의 비교 6
• 제1절 재건축사업의 개요와 현황 6
• 1. 재건축사업의 의의 6
• 2. 재건축사업의 시행주체 6
• 3. 재건축사업의 절차 7
• 제2절 도시정비사업의 공공지원제도 12
• 1. 공공지원제도 도입배경 및 의의 12
• 2. 공공지원제도의 연혁 13
• 3. 공공지원제도 운영현황 14
• 4. 공공지원제도의 주요 내용 14
• 제3절 신탁방식 도시정비사업 19
• 1 신탁사업의 유형과 특징 19
• 2. 신탁방식 도시정비사업의 의의와 특징 21
• 제4절 재건축부담금의 개요와 현황 24
• 1. 재건축부담금의 의의 24
• 2. 재건축부담금 산정 방식 24
• 3. 재건축부담금 현황 29
• 제3장 공공지원방식과 신탁방식의 비교 31
• 제1절 사례를 통한 사업방식에 따른 정성적 분석 31
• 1. S재건축사업 주요경과일정 31
• 2. 전문적 사업운영 사례 34
• 3. 안정한 자금조달을 통한 사업지연 방지 37
• 4. 사업속도 40
• 제2절 사례를 통한 사업방식에 따른 정량적 분석 43
• 1. 사업분석 시뮬레이션 모델링 43
• 2. 사업방식에 따른 사업성 비교 가정 46
• 3. 사업방식에 따른 사업수지 비교 56
• 제4장 공공지원방식과 신탁방식의 재건축부담금 58
• 제1절 사업방식 변경에 따른 재건축부담금 비교 시뮬레이션 58
• 1. 개시시점의 주택가격 산정 58
• 2. 정상집값 상승분 산정 59
• 3. 개발비용 산정 61
• 4. 종료시점 주택가격 산정 62
• 5. 사업방식에 따른 재건축부담금의 비교 64
• 제2절 사업방식에 따른 재건축부담금 비교 소결 66
• 제5장 결론 68
• 제1절 연구의 결과 68
• 제2절 연구의 한계 71
• 참고문헌 72
• Abstract 74