再建築事業의 規制와 活性化 方案에關한 硏究 = (A) Study on Regulation and Activation of Housing Reconstruction Projects

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Housing reconstruction projects are significant not only because obsolete and poor houses are improved into better-to-live new houses but also because they generate some economic benefits. Nevertheless, due to the various regulations imposed by the government in the process of housing reconstruction, reconstruction cooperative members' developmental benefits are decreased, while housing supplies are delayed only to cause serious side-effects over the entire society.
The only method of expanding the housing supplies without construction of new basic regeneration facilities in the existing downtowns in Seoul, Incheon or other metropolitan cities is housing reconstruction or redevelopment. However, the Participatory Government judged that the overall rise of the apartment housing prices, particularly those in the reconstruction zone, in the capital areas had been attributable to the real estate speculations, and attributed all responsibilities to the reconstruction markets without any theoretical proof, and thus, began to regulate the reconstruction projects. As a result, the reconstruction projects had been seriously impeded, while the housing prices had skyrocketed ironically whenever the government regulations had been published. In addition, the government could not analyze the correct causes for skyrocketing real estate prices, while insisting on the regulations, only to make people suffer and distrust the government policies. Such regulations of the reconstruction as strengthened standards for safety diagnosis, limited transfer of cooperative membership, obligated construction of rental houses, etc., served to check the speculative demands for reconstructed houses and thereby, stabilize the housing prices in shorter term, but in a longer-term, they would serve to reduce the housing supplies, delay the reconstruction projects and after all, worsen the social problems caused by unbalanced housing supplies and demands.
With such basic conceptions in mind, this study was aimed at analyzing the problems of the various regulations introduced to check the rising housing price and thereby, exploring the ways to activate the reconstruction projects.
In order to check the real estate speculations, stabilize housing prices and resolve ordinary people's unstable housing life, the following reform measures were put forwards; first, it is necessary to expand the housing supplies through reconstruction projects in such regions equipped well with the urban regeneration facilities and educational and cultural facilities as Gangnam, Seoul; second, it is essential to reform the procedures for reconstruction projects regarding initial fund-raising, timing and method of safety diagnosis; third, it is necessary to compensate the constructors for construction of the rental houses and activate the reconstruction projects by lowering the construction cost; fourth, it is desirable to abolish such poisonous regulations painful to people as limited transfer of the cooperative membership.
Lastly, it is hoped that the desirable systems introduced by Urban Regeneration Act and the new systems will be operated from a longer perspective to activate the reconstruction projects and that the positive functions of the reconstruction projects anticipated by Urban Regeneration Act will be activated.

국문 초록 (Abstract)

재건축사업은 노후·불량주택을 개선하여 보다 좋은 환경을 가진 신규 주택으로 개선하는 공간적 의미뿐만 아니라, 그 추진 과정에서 경제적 이익을 발생시킨다는 점에서 중요한 의미를 가지고 있다. 그런데 재건축사업의 추진과정에 정부의 각종 규제로 인하여 조합원의 개발이익 감소와 사업추진의 지연으로 주택공급에 막대한 지장을 초래하는 것은 물론 전체 사회에 심각한 부작용을 초래하고 있다.
서울·인천 등 기성시가지내에서 국가가 정비기반시설을 새로이 설치하지 아니하고 주택공급을 확대할 수 있는 방안은 재건축·재개발사업이 유일한 수단이다. 그러나 참여정부는 수도권 아파트의 가격이 전반적으로 상승하고 특히 재건축아파트의 상승폭이 더 높게 거래되자 이것이 투기의 결과라고 단정하고 이론적 검증 없이 모든 책임이 재건축시장에 있다고 속단하고 재건축사업에 대한 규제일변도의 정책을 추진함으로써 재건축사업이 심각하게 위축되고 규제정책을 발표할 때마다 오히려 주택가격이 폭등하는 현상이 지속되었다. 또한 부동산 가격급등에 대한 정확한 원인을 분석하지 못하고 규제정책으로 일관함으로써 국민에게 고통을 주고 정부정책에 대한 불신만 키웠다.
안전진단 강화, 조합원의 자격이전 제한, 임대주택 건설의무 등의 재건축 억제방안은 재건축에 대한 투기적 가수요를 억제하여 단기적 주택가격 안정에는 효과가 있을 수 있으나, 장기적으로 본다면 주택공급을 감소시키고 재건축사업을 지연시킴으로써 향후 주택의 수급불균형에 따른 사회적 문제가 더 심각해 질 수 있다.
이러한 점에서 본 연구는 도시정비법 시행 이후 정부가 주택가격의 상승을 억제하기 위하여 도입한 재건축사업의 각종 규제와 문제점을 분석하고 그에 대한 활성화 방안을 연구하였다.
부동산 투기억제와 주택가격 안정을 통해 서민들이 주거불안을 해소하겠다는 정부의 주택정책 목표를 달성하기 위해서는 첫째, 서울 강남지역 등 기존시가지내에 정비기반시설이 양호하고 교육·문화시설이 잘 갖추어진 지역에 재건축사업을 통한 주택공급을 오히려 더 확대할 필요가 있다. 둘째, 초기자금 확보방안·안전진단 시기 및 방법 등에 대한 재건축사업의 절차를 개선할 필요가 있다. 셋째, 임대주택 건설의 적정한 보상 등 재건축사업의 건설원가를 낮추어 활성화를 도모하여야 한다. 넷째, 조합원의 자격이전 제한 등 국민에게 고통을 주는 극약처방 형태의 규제는 폐지하여야 한다.
끝으로 도시정비법 시행당시 도입되었던 좋은 취지의 제도와 새로이 도입되는 제도들이 장기적인 시각을 가지고 수립됨으로써 재건축사업이 활성화되고 향후 도시정비법의 목적에 맞게 재건축사업의 순기능이 발휘 되었으면 한다.

목차 (Table of Contents)

• 第1章 序論 = 1
• 第1節 硏究의 目的 = 1
• 第2節 硏究의 範圍와 方法 = 2
• Ⅰ. 硏究의 範圍 = 2
• Ⅱ. 硏究의 方法 = 3
• 第2章 再建築事業의 基本理論 = 5
• 第1節 再建築事業의 槪要 = 5
• Ⅰ. 再建築事業의 槪念 = 5
• Ⅱ. 再建築事業의 法令沿革 = 5
• Ⅲ. 其他 關係法令 = 11
• 第2節 再建築事業의 施行方法 = 13
• Ⅰ. 再建築事業의 主體 = 13
• Ⅱ. 再建築事業의 對象 = 13
• Ⅲ. 再建築事業의 施行方法 = 14
• 第3節 再建築事業의 節次 및 推進現況 = 15
• Ⅰ. 再建築事業의 節次 = 15
• Ⅱ. 節次別 主要內容 = 16
• Ⅲ. 再建築事業의 推進現況 = 25
• 第3章 再建築事業의 規制 및 費用分析 = 28
• 第1節 規制의 槪要 = 28
• Ⅰ. 規制의 意義 = 28
• Ⅱ. 再建築 規制 沿革 = 30
• 第2節 再建築事業의 規制 = 32
• Ⅰ. 都市整備法 上의 規制 = 32
• Ⅱ. 其他 法令 上의 規制 = 42
• 第3節 再建築事業의 費用分析 = 48
• Ⅰ. 費用의 調達 = 48
• Ⅱ. 開發費用의 分析 = 48
• 第4章 問題點 및 活性化 方案 = 51
• 第1節 再建築 規制의 問題點 = 51
• Ⅰ. 容積率의 過度한 制限 = 51
• Ⅱ. 小型住宅 義務建設에 따른 住宅需給의 不均衡 = 53
• Ⅲ. 施工者의 選定時期 制限에 따른 初期資金 確保 不透明 = 56
• Ⅳ. 安全診斷 方法과 時期의 不適切 = 61
• Ⅴ. 組合員의 資格移轉 制限으로 不動産 去來停止 = 62
• Ⅵ. 賃貸住宅 賃借人의 資格 및 補償 등의 不合理 = 63
• Ⅶ. 後分讓制 導入에 따른 金融費用의 增加 = 64
• Ⅷ. 分讓價上限制로 인한 開發利益의 減少 = 67
• 第2節 再建築事業의 活性化 方案 = 68
• Ⅰ. 容積率의 彈力的 適用으로 住宅供給의 擴大 = 68
• Ⅱ. 節次改善을 桶한 事業推進의 活性化 = 69
• Ⅲ. 過度한 規制의 緩和 = 71
• Ⅳ. 事業費用 縮小에 따른 再建築事業의 活性化 = 73
• 第5章 結論 = 76
• 參考文獻 = 79
• ABSTRACT = 82