주택 양도소득세 세대별 과세 기준의 문제점과 개선방안 = Problems and Improvement Measures Regarding the Household－Based Taxation Standard in Korea’s Capital Gains Tax on Residential Property

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 대한민국 주택 양도소득세 제도에서 세대별 주택 수를 합산하여 비과세 및 중과세를판정하는 과세 기준의 문제점을 다각도로 분석하고 그 개선방안을 제시하는 것을 목적으로 한다.
현행 소득세법은 납세자 개인이 아닌 ‘1세대’를 과세단위로 하여 세대 구성원 전체의 주택 보유수를 합산하고, 이를 기준으로 1세대 1주택 비과세 및 다주택자 중과세를 판정한다. 이에 대해 본연구는 헌법․민법적 관점, 조세 행정 효율성, 외국인과의 과세 형평성, 비교법적 분석의 네 가지축에서 현행 제도의 문제점을 체계적으로 규명한다.
법리적 측면에서 세대별 합산 과세는 민법상 부부별산제와 정면으로 충돌하며, 헌법재판소는 자산소득 합산과세․종합부동산세․양도소득세에 관한 세 차례의 위헌 판결을 통해 세대별 합산 과세가 헌법 제36조 제1항이 보장하는 혼인 보호 원칙에 위배된다고 판시한 바 있다. 또한 현행 제도는각각 1주택을 보유한 남녀가 혼인하는 순간 1세대 2주택자로 전환되는 ‘결혼 페널티(Marriage Penalty)’를 구조적으로 내재하고 있어, 혼인 장려 정책과도 정면으로 배치된다.
행정 효율성 측면에서는 세대 구성원 확정 및 실거주 여부 입증을 위해 과세 관청이 신용카드사용 내역․교통카드 이동 경로․휴대전화 기지국 정보 등을 광범위하게 조사하는 등 과도한 행정력이 낭비되고 있으며, 내국인 대비 외국인의 세대 합산 과세 적용이 사실상 불가능한 구조는 조세 비교법적 검토 결과, 영국․미국․독일․프랑스․일본 등 주요 5개국 중 세대별 주택 수 합산을통해 중과세 페널티를 부과하는 국가는 대한민국이 유일하였다.
이에 본 연구는 소득세법 제89조 제1항 제3호 비과세 단위를 ‘1세대’에서 ‘거주자(개인)’로 개정하고, 비과세 기준을 납세자 개인의 ‘주된 거주주택(Primary Residence)’으로 전환하되, 거주주택외의 주택에 대한 중과세 실시 방안을 제언한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to analyze, from multiple perspectives, the problems inherent in Korea’s capital gains tax system on housing — which determines tax exemptions and surtax liability based on the aggregate number of dwellings held by all members of a household unit — and to propose measures for improvement.
Under the current Income Tax Act, the “household” rather than the individual taxpayer serves as the unit of taxation. The total number of dwellings held by all household members is aggregated to determine eligibility for the one－household－one－house exemption and the multiple－homeowner surtax. This study systematically examines the problems of the current system from four perspectives： constitutional and civil law considerations, tax administrative efficiency, equity between domestic and foreign taxpayers, and comparative legal analysis.
From a legal standpoint, household－based aggregate taxation directly conflicts with the principle of separate marital property under the Civil Act. The Constitutional Court has ruled, on three separate occasions — concerning asset income aggregation, the comprehensive real estate tax, and capital gains tax — that household－based aggregate taxation violates Article 36(1) of the Constitution, which guarantees the protection of marriage and family life. Furthermore, the current system structurally embeds a “Marriage Penalty,” whereby a couple each owning one home is immediately reclassified as a two－home household upon marriage, directly contradicting government policies aimed at encouraging marriage and childbirth.
From the perspective of administrative efficiency, tax authorities are compelled to conduct extensive investigations — including credit card transaction records, public transit card movement data, and mobile phone base station location information — in order to verify household composition and actual residence, resulting in a substantial waste of administrative resources. Additionally, the structural impossibility of applying household－based aggregate taxation to foreign nationals on an equal footing with domestic taxpayers constitutes a violation of the principle of tax equality.
A comparative legal review of five major countries — the United Kingdom, the United States, Germany, France, and Japan — confirms that Korea is the only nation imposing a surtax penalty based on the aggregate number of dwellings held by household members.
Accordingly, this study proposes amending Article 89(1)(ⅲ) of the Income Tax Act to shift the unit of tax exemption from the “household” to the individual “resident taxpayer,” converting the exemption standard to each taxpayer’s individually held “primary residence,” while simultaneously imposing a surtax on dwellings other than the primary residence.