외국인의 인도 부동산 매매절차에 관한 연구 = Study Of Foreigner's Sale And Purchase Procedure Of Real Estate In India

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

“Finally, it's India!”
Of the now government's policies, maybe real estate policies will be the most controversial and kaleidoscopic. The main point of many of real estate measures is as follows: our government restricts the gaining, holding and selling of real estate. And then our government will block up or have redemption of the excessive unearned income at the source.
Of this lean-to-one-side policy of real estate restrict. there is something different: Our government has eased restrict gradually regarding ‘foreign' real estate.
So far many of open market funds were restricted because they could not find investments. However, now they are interested in or already invest foreign real estate in direct or indirect way. This trend is to get broader step by step from now on.
If so, we get to have a problem: which country should we invest?
Investment in real estate means investment in future value. So if we want to find foreign country which have high future value, we can think first ‘BRICs’, because BRICs are considered as the future economic giants. Of BRICs, India is both the world's consumption market and production base. Most of the World State regard India as the prior foreign country for investment.
That reason is as follows: the high growth rate which continues recently, the possibility of the second China, IT industries which have a worldwide competition and Active open to democracy system, etc.
Although India is growing and changing fast itself, in-depth study and information on the India economy are very insufficient. Especially, that is the reality there is hardly a information on the real estate market in India.
However, now we have a good chance to invest in India, because India is growing to the world's best country for investment. Also because we Korean are able to get foreign real estate gradually.
But with the investor's view, it is the reality that study and information on real estate in India are less than USA or Southeast Asian market. So our chances to invest are cut off much. Therefore, I started to study India with a point of view of the real estate market.
First, on Chapter 2, I inquired rough economy and general matters in India. Then I analyzed the investment environment in India. Also I grasped the trend of foreigner's investment, and looked into the concrete cases.
And on Chapter 3, I compared the possibility of investment and demand and supply, looking into the present rent condition of real estate market in India. Then I compared the investment environment in India with China, which is India's role model of development and competitor. I grasped the recent status of India's real estate market. Then I finished Chapter 3, searching with which law we are in conflict if we get real estate in India, which have value to invest.
On Chapter 4, I had a concrete investigation of procedure: by which procedure real estate in India are sold and bought? Also I examined the regulations of foreign exchange deal, which are related to get foreign real estate. Also I compared with the procedure of sale and purchase in Korea, to which we are used, so I helped the understanding of the procedure of sale and purchase in India. And I presented the problems and the improvement methods of getting real estate in India to reduce the risk of investment.
On Chapter 5, I mentioned the merits of real estate in India in conclusion. And I described what Korea should do, keeping pace with the sudden change of the related policy of India's real estate.
To study the above mentioned form, I investigated through the documents study and the actual visit. As a result, I found that informal methods are precedent. To overcome the above point, above all, we should the related laws, of course. However, it is very important for us to know the people in India. That depends on the rise and fall of business in India.
As we know above, India is the future giant which will lead the world's economy, and also is a big country. However, there are hardly the related sources and documents regarding India's real estate in Korea. That is the reality.
I think that the recent government policies, which are in the process of easing the regulations of purchasing foreign real estate, are not only up to the easing of regulations, but also are to investigate real estate in foreign countries to some extent, to prevent the outflow of the valuable national wealth.
Judgment and decision on investment depend on companies or investors concerned. So they are responsible for their investment. However, on the side of expansion of sound Korean national funds, stability, foreign exchange, and financial management, it is important for the role to reduce the percentage of failure regarding funds to abroad. That is what I think.
It's a great pity that I didn't get data accumulation and joint ownership of information through diplomatic offices in the foreign country such as KOTRA and connected seminars between universities. I think there is urgent situation in data accumulation of concrete reports regarding real estate from government-founded institutes such as KOTRA and Korea Institute for International Economic Policy hereafter.
Here we should accumulate datum continually through the exchange with many of academic societies and undergraduate(graduated) schools.
This is the first thesis focused on real estate in India. So I feel much insufficiency and difficulty. However, I've made out this thesis as if I laid a cornerstone in the enormous sea of BRICs. I hope that this thesis will be a touchstone and help younger students or investors in India's real estate.

국문 초록 (Abstract)

"결국은 인도(INDIA)다"
참여정부가 펼친 정책 중에서 가장 말도 많고 변화도 많았던 정책은 아마도 부동산정책일 것이다. 많은 부동산관련 대책들의 요점은 부동산을 취득하고, 보유하고, 매각하는 행위에 대해 제약을 가함으로써 부동산을 이용한 과도한 불로소득을 원천적으로 봉쇄 또는 환수하고자 하는 것이다.
이러한 부동산 규제정책의 일변도에서 색다른 점은, 같은 부동산이지만 해외부동산에 대한 취득에 대해서는 점진적으로 계속 규제를 완화해 나가고 있다는 것이다.
그로인해 투자처를 찾지 못해서 묶여 있던 많은 市中資金이 해외부동산에 눈을 돌리거나, 직· 간접투자를 하고 있고, 이러한 추세는 향후 점차 더욱 확대 될 것이다.
그렇다면 어느 나라에 투자를 해야 하는가의 문제가 생긴다.
부동산에 대한 투자는 미래가치에 대한 투자라 할 것인데 미래가치가 높은 국가를 찾고자 하면 미래의 경제대국으로 꼽히는 BRICs를 우선적으로 생각할 수 있다. 그중에서도 인도는 세계의 소비시장이면서 生産基地로서 세계국가의 대부분이 우선 투자 대상국으로 꼽고 있다.
그러한 배경으로는 최근 지속되고 있는 높은 성장률, 제2의 중국으로 부상할 가능성, 세계적인 경쟁력을 보유한 IT산업, 민주주의 체제에 대한 적극적 개방 등을 들 수 있다.
이처럼 인도가 급부상하고 있고 또한 자체적으로도 급변하고 있음에도 인도 경제에 대한 심층적인 연구 및 정보는 매우 부족한 실정이다. 특히 인도의 부동산 매매시장에 대한 정보는 거의 없다시피 한 것이 현실이다.
인도가 세계 제1의 투자대상국으로 부각되고, 우리나라에서는 해외부동산취득의 문호(門戶)를 계속 열어나가고 있는 점 등은 투자의 호기(好期)일 것이다.
그러나 투자자의 입장에서 보면 미국이나 동남아 시장들 보다 인도부동산에 대한 연구나 정보의 부족으로 인해 투자의 기회가 많이 차단되어 있는 것이 현실이다.
이에 인도를 부동산 시장적 관점에서 바라보는 연구를 하였다.
먼저 본문 2장에서 개략적인 인도의 경제 및 일반사항을 알아보고 인도의 부동산 투자환경을 분석하였으며, 외국인의 투자 동향도 아울러 파악하면서 부동산에 대한 구체적 사례를 살펴보았다.
그리고 3장에서는 인도부동산 시장의 임차료현황을 살펴봄으로써 투자의 가능성과 수요와 공급을 비교해 보았고, 인도의 발전모델이자 경쟁 대상인 중국과의 부동산투자환경을 비교함으로써 인도부동산 시장의 현 위치를 파악해 보았다. 이러한 투자가치를 지닌 인도의 부동산을 취득하려면 어떠한 법률에 저촉되는지에 대해 알아보면서 3장을 마무리 하였다.
4장에서는 어떠한 절차에 의해 인도부동산을 매매(賣買)하는지의 절차를 보다 구체적으로 알아보면서 우리나라에서 해외부동산을 취득함에 있어 관련되는 외국환거래 규정에 대해서도 살펴보았다. 또한 우리가 익숙한 우리나라와의 매매절차를 비교하여 인도부동산 매매절차의 이해를 도왔고, 인도부동산 취득의 문제점과 개선방안을 제시함으로써 투자의 Risk를 줄여 보고자 했다.
5장에서는 결론적으로 인도부동산이 갖는 장점에 대해서 언급하고 급변하는 인도의 부동산관련 정책에 발맞춰 우리나라가 해야 할 일들을 기술하였다.
위와 같은 형식의 연구를 하기 위해 문헌조사와 실질 현장방문을 통해 알아본 결과 비공식적인 방법이 앞서가는 것이 있었다. 이러한 면을 극복하는데 있어서의 방법은 우선 관련 법률은 당연히 알아야 하겠지만 사람을 아는 것 역시 사업의 성패를 좌우할 만큼 중요하다는 것이었다.
앞에서 살펴본 바와 같이 인도는 향후 세계경제를 주도해 나갈 국가이고 넓은 국토를 갖고 있음에도 현재 우리나라에는 인도부동산 관련 자료와 문헌 등이 너무 없는 것이 현실이다.
해외부동산 취득에 대한 규제를 완화해 가는 과정에 있는 현재의 정부정책이 규제의 완화로만 그칠 것이 아니라, 소중한 국부유출을 막기 위해서는 해외각국의 부동산관련 조사도 어느 정도까지는 있어야겠다는 생각을 해본다.
투자에 대한 판단과 결정은 기업이나 투자 당사자가 하고, 책임도 당사자에게 있는 것이다. 그렇지만 건전한 국내자본의 확산과 안정성, 외국환 및 재정관리차원에서도 해외로 나가는 자금에 대한 실패 확률을 줄여주는 역할이 중요하다고 보기 때문이다.
KOTRA 등의 해외공관과 대학 간의 연계세미나를 통한 자료축적과 정보 공유가 이루어 졌더라면 하는 아쉬움이 많았다. 향후 KOTRA, 대외경제정책연구원 등의 정부부설연구기관의 부동산 관련 구체적인 보고서등의 자료축적이 시급하다고 보여 지며, 여기에 각종 학술단체나, 대학(원)과의 교류를 통해 계속적으로 자료를 축적해 나가야 할 것이다.
이 논문은 부동산에 초점을 맞춰 인도를 바라본 첫 논문이기에 많이 부족하고 어려움이 많았다. 하지만 BRICs라는 거대한 바다에 주춧돌을 놓는 마음으로 작성한 이 논문이 試金石이 되어서 후학들 또는 인도부동산의 투자자에게 도움이 되었으면 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 3
• 1. 연구의 범위 = 3
• 2. 연구의 방법 = 4
• 제2장 인도 현황과 부동산시장 분석 = 5
• 제1절 인도의 기본 현황 = 5
• 1. 인도 일반 = 5
• 2. 인도의 경제 = 6
• 3. 성장 전망 = 7
• 제2절 인도의 투자환경 분석 = 19
• 1. 인도의 투자 유치정책 및 절차 = 19
• 2. 유치제도 = 20
• 3. 경제특구(SEZ) = 23
• 제3절 외국인 투자 동향 = 25
• 1. 외국인 투자유치 동향 = 25
• 2. 한국기업 투자 현황 = 28
• 제4절 인도부동산의 분석 = 29
• 1. 인도부동산의 가격 추이 = 29
• 2. 인도의 부동산 건설 시장 = 32
• 제3장 인도의 부동산 시장 = 35
• 제1절 인도의 부동산 시장 현황 = 35
• 1. 부동산 시장 개황 = 35
• 2. 주택 및 사무실의 임차료 현황 = 37
• 3. 외국인에 대한 인도의 부동산 정책 = 39
• 제2절 중국과의 투자환경 비교 = 44
• 1. 중국 부동산 시장의 긍정적 요인 = 45
• 2. 중국 부동산의 부정적 요인 = 46
• 3. 중국에 비해 인도 부동산이 갖는 긍정적 요인 = 47
• 제3절 인도의 부동산 관련 법률 체계 = 48
• 1. 개요 = 48
• 2. 인도의 회사법 = 49
• 3. 지사 및 연락사무소 설립절차 = 50
• 4. 현지법인 설립절차 = 54
• 제4장 외국인의 인도부동산 매매절차 = 57
• 제1절 매매절차의 개요 = 57
• 1. 우리나라의 해외 부동산 취득 관련 외국환거래 규정 = 57
• 2. 해외부동산 취득 신고 수리 절차 = 64
• 제2절 인도 부동산 매수 절차 = 65
• 1. 입지 선정 = 65
• 2. 토지 취득 = 66
• 3. 용도의 전용 = 67
• 4. 주 정부에 등록 = 67
• 제3절 부동산 취득 후 보유 및 효율적 매각 = 69
• 1. 개요 = 69
• 2. 인도의 조세법 = 69
• 3. 임대차 절차 = 74
• 4. 효율적 매각 절차 = 75
• 제4절 우리나라와의 매매절차 비교 = 76
• 1. 우리나라의 경우 = 76
• 2. 인도의 경우 = 76
• 제5절 인도 부동산 취득의 문제점과 효율적 대책 = 81
• 1. 인도 부동산 취득의 문제점 = 81
• 2. 효율적 대책 = 83
• 제5장 결론 = 86
• 참고문헌 = 89
• Abstract = 92