자기관리리츠의 활성화 방안에 관한 연구 : 자기관리리츠의 운영실태분석을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

자기관리 리츠의 활성화 방안에 관한 연구

부동산투자회사(REITs: Real Estate Investment Trusts)란 다수의 투자자로부터 자금을 모아서 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 하는 회사이다.
리츠는 설립형태에 따라 회사형과 신탁형으로 구분된다. 회사형의 펀드와 마찬가지로 주식을 발행하여 투자를 모으는 형태로 투자자에게 일정기간을 단위로 배당을 하며 증권시장에 상장하여 주식을 사고 팔 수 있다.
신탁형은 수익증권을 발행하여 투자자를 모집하는 형태로 상장이 금지되어 있다. 한국의 리츠는 2001년 ‘부동산투자회사법’ 제정 이후 2011년 12월 기준 자산규모 8조 8,260억원 규모로 성장하였다. 특히 2007년 10월 ‘부동산투자회사법‘을 개정하여 리츠의 자산 전부를 개발사업에 투자할 수 있도록 법령이 개정되었고, 이에 따라 2008년 국내 최초의 개발형 리츠가 설립되었다.
그해 10월에는 자기관리 리프가 설립되면서 리츠를 통한 개발사업이 본격화되어 부동산개발사업이 한 단계 발전할 수 있는 계기를 마련하였다.
이는 경쟁상품인 부동산 펀드와도 차별화시킬 수 있는 계기가 된 것은 물론 자산의 매입, 운용, 개발, 매각이라는 전 과정에 개발형 리츠의 참여가 가능하게 되었다. 하지만 모든 부동산시장에서 리츠가 차지하는 비중은 별로 크지 않다.
그래서 자기관리리츠는 세제혜택의 제외, 인력수급의 지난 등 운영상 여러가지 문제점을 지니고 있다. 또한 자본금의 분별없는 완화로 인하여 자기관리 리츠가 부실해져 신뢰성도 없는 상황이다.
부동산 투자회사의 경우 감정평가법인의 수익구조나 리츠시장 활성화에 큰 기여를 하기는 어려움이 따를 것이다. 따라서 부동산투자회사를 설립을 하는 방식으로 리츠시장 활성화를 통한 부동산시장의 안정성을 도모할 수 있고, 감정평가법인의 수익구조 개선이나 전문인력배치 등의 문제를 해결할 수 있으리라 사료된다.
또한 자기관리 리츠를 활성화하기 위해서는 최저자본금을 낮추기 때문에 일어나는 부실 리츠에 대한 문제를 해결하여야 한다. 그래야 부동산투자회사의 설립을 용이하게 하고 투자대상을 확대하려는 취지였지만 자본금을 너무나 낮추어 조정, 회사설립을 쉽게 해주는 것이, 소형리츠사의 다량화에 따른 부정적 요소를 지니게 됨으로 부동산투자회사에 대한 차입금을 체크하고, 자산운용 전문인력을 확보하는 등 철저하게 관리감독을 하지 않으면 안 된다. 뿐만 아니라 법인세 감면을 비롯한 세제지원도 강화하여야 한다.
법인세 문제를 해결하기 위하여 PFV를 이용할 필요성과 부동산투자회사와 PEF [Private Equity Fund] 를 결합, 초기 사업성이 뛰어난 사업을 적극적으로 추진할 필요가 있다. 또한 투자리스크를 분산시키기 위하여 유한책임 Partnership을 도입, 재무적 투자자가 자산관리 기능을 수행하고 시공사는 단순히 시공만을 맡는 구도로 나가야 할 것이다.
따라서 우리나라의 자기관리리츠를 활성화시켜 앞서가는 부동산개발업과 양적, 질적으로 부동산금융 발전을 도모, 국내 부동산시장이 한층 발전할 수 있기를 간절히 바란다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 이론적 배경
• 제1절 국내 리츠산업의 정의 6
• 1. 리츠(REITs, Real Estate Invest Trusts)의 개념 6
• 2. 리츠의 종류 7
• 3. 리츠의 구조 9
• 4. 국내 리츠의 운용 현황 10
• 제2절 해외사례분석 15
• 1. 미국의 리츠제도 현황 15
• 2. 일본의 리츠제도 현황 20
• 3. 해외 리츠제도의 시사점 24
• 제3절 선행 연구의 고찰 26
• 제3장 자기관리 리츠의 분석
• 제1절 자기관리 리츠의 도입배경 및 구조 29
• 1. 자기관리 리츠의 도입배경 29
• 2. 자기관리 리츠의 구조 29
• 제2절 국내 자기관리 리츠의 현황 31
• 1. 자기관리 리츠의 등록현황 31
• 2. 자기관리 리츠의 실적현황 31
• 제3절 자기관리리츠의 제도적현황 34
• 1. 자기관리리츠의 설립기준 분석 34
• 2. 사모, 공모 제도적규정 및 현황 36
• 3. 투자자산운용 전문인력 제도적 현황 37
• 제4절 국내 자기관리 리츠의 사례분석 38
• 1. 골든나래개발전문자기관리리츠부동산투자회사의 운영현황 및 문제점 38
• 2. 이코리아자기관리리츠부동산투자회사의 운영현황 및 문제점 41
• 3. 케이알 2호 자기관리리츠부동산투자회사의 운영환형 및 문제점 44
• 제4장 자기관리 리츠의 문제점 및 개선 방안 48
• 제1절 운영실태분석을 통해 제기된 문제점 48
• 1. 국내 자기관리리츠에 의해 제기된 문제점 48
• 제2절 자기관리리츠의 활성화 방안 55
• 1. 국토해양부와 거래소의 인가절차의 통일 55
• 2. 현물출자 확대 및 양도소득세 감면 56
• 3. 법인세 소득공제 조치의 확대 57
• 4. 경영진의 전문성과 관리감독의 투명성 제고 57
• 5. 리츠의 설립 시 공모의무화 폐지 및 지분 제한 완화 58
• 6. 전문인력의 확보를 위한 법제도화 추진 59
• 7. 부동산투자회사에 대한 홍보강화 59
• 8. 프로젝트금융투자회사(PFV, Project Financing Vehicle)의 활용 60
• 제5장 결론
• 제1절 요약 및 결론 61
• 제2절 연구의 한계 및 과제 65
• 1. 연구의 한계점 65
• 2. 향후 과제 66