비주거용건물 취득세과세표준 가감산특례제도에 관한 연구 : 일산지역 실거래사례를 중심으로 = A Study on Special Adjustment System of Acquisition Tax Assessment Standard for Non-residential Building : Based on actual transaction case of Ilsan Region

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since acquisition tax ratio of property tax and acquisition tax that are a basis of local tax was lowered on August, 2013, its weight as fund procuring means of local governments has been further increased.
According to an announcement data of MOI, collected amount of local tax in 2015 was KRW71trillion that was increased by KRW9.3trillion (15%) compared with 2014 and it showed increasing rate over 10% for 2 consecutive years followed by increase of 14.8% in 2014 compared with previous year. When observing by each major tax items, acquisition tax, property tax and registration/license tax were KRW20.8trillion, 9.3trillion, 1.7trillion, respectively that was increased by KRW4.4trillion, 500billion, 300billion compared with previous year.
Recently, as house trading volume of apartment, multi-household house was increased along with economic recovery of real estate business, acquisition tax, registration/license tax were increased and local acquisition tax was increased by a great deal as corporate income was increased. In particular, as property taxation ratio of local tax is high (46.6%), it was represented as an increasing effect along with real estate business recovery.
In case of residential real estate among local tax, its system has been gradually arranged in regulation of taxation standard assessment and notification system, objection procedure and handling process based on enactment of "law of real estate price notification and appraisal" in 2005. Contrary to this, market value standard price that is tax assessment standard of non-residential real estate acquisition tax causes serious unbalance in fair taxation and tax assessment equity due to lack of proper price notification system as it is not fairly reflected in actual traded price.

The biggest problem is that as an identical tax is levied based on area without reflecting effective value by each floor in market value standard price and as acquisition tax of 1st floor shopping mall amounting to KRW1billion and that of underground shopping mall amounting to KRW0.6billion are levied at the same level, it is violated against actual tax assessment principle and fair taxation as well.
In this study, problem and improvement method of tax assessment equity were intended to be presented by observing whether taxation standard system of current acquisition tax complies with fair taxation principle based on actual trading price and prevention of double contract preparation that are an objective of introducing real estate actual trading price reporting system and closely analyzing "adjustment standard of market value standard price of building of MOI" that is an assessment criteria of property tax and acquisition tax among local tax.
In addition, how taxation appeal cases by unbalance between market value standard price and actual trading price that is taxation standard of acquisition tax of non-residential building is actually handled and its problem being taken place in its process were observed based on precedent case of supreme court.

As a result of this study, unbalance between market value standard price and actual trading price was represented to be serious and as the case may be, as taxation standard of building having high actual trading price is higher than that of building having much lower actual trading price, inconsistency with actual taxation principle was represented to be significant. In this study, being differentiated from preceding study, whether taxation standard system of acquisition tax being specified by current local tax law complies with an objective of introducing real estate actual price reporting system, in case of charged trading of which actual trading price is known, whether problem of double taxation of acquisition taxation based on market value standard price, not an actual trading price is present in connection with capital gain tax based on actual trading price was examined. As its result, following problem and improvement method were presented.

First, introduction of special adjustment system of land that is similar method of building is suggested and in market value standard price of land also, realization rate of market value standard price compared with actual trading price by applying "effective value by each floor" with adjusted estimation rate was analyzed through regression analysis and its research result was deduced. This simulation is a result showing a difference between preceding study and this study.
Second, when inconsistency between market value standard price and actual trading price is represented, introduction of reasonable appeal procedure in a position of taxpayer was intended to be presented.
Third, in inter-personal charged trading based on acquisition cause also, reported actual trading price is suggested to be a tax assessment standard.
It is hoped that this study would extensively contribute to practical solution for improving problem of acquisition tax assessment standard, without being ended up with a theoretical consideration and research analysis.

국문 초록 (Abstract)

지방세의 근간이 되는 재산세와 취득세는 2013년 8월 취득세율 인하 이후 지방자치단체의 재원조달수단으로 그 비중이 더욱 커지고 있다. 행정자치부 발표 자료에 따르면 2015년도 지방세 징수액이 71조원으로 2014년 대비 9조3천억 원 증가하여 15% 증가하였다. 이는 2014년에 전년 대비 14.8%증가한 데 이어 2년 연속 10%를 넘는 증가율을 보이고 있는 것이다. 주요 세목별로 살펴보면 취득세가 20조8천억 원으로 전년대비 4조4천억 원 증가했고, 재산세가 전년대비 5천억 원 증가한 9조3천억 원, 등록면허세가 전년대비 3천억 원 증가한 1조7천억 원을 기록하고 있다. 지방세 징수액 증가는 최근 부동산 경기회복세 진전에 따라 아파트․다세대주택 등 주택매매 거래량이 증가하면서 취득세, 등록면허세 등이 증가하고, 법인소득 증가로 지방소득세가 큰 폭으로 증가한 데에 기인하고 있다. 특히, 지방세의 증가는 재산과세 비중(46.6%)이 높아 부동산 경기회복에 따른 효과로 평가된다. 지방세 중 주거용 부동산의 경우 이미 2005년 “부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률”의 제정에 따라 과세표준산정 및 공시제도의 규정과 이의신청절차 및 처리과정까지 점차 체계를 갖춰가고 있다.
이와 달리 비주거용 부동산 취득세의 과세표준이 되는 시가표준액이 실거래가 대비 현실화 율이 현실적이지 못한 문제점과 함께 적정한 가격공시제도의 부재로 인해 공평과세에 위배됨은 물론 형평성 측면에서도 심각한 불균형을 초래하고 있다. 가장 큰 문제는 시가표준액에 층별 효용가치를 반영하지 않고 면적에 따라 동일한 세금을 부과함으로 인해, 면적이 동일한 10억짜리 1층 상가와 6억짜리 지하상가의 취득세가 동일한 수준으로 과세되고 있어 실질과세원칙에 위배되고 있고 공정과세도 실현되지 못하고 있는 현실이다. 본 연구에서는 현행 취득세의 과세표준제도가 부동산실거래가 신고제도 도입목적인 이중계약서 작성방지와 실거래가격에 기초한 공평과세원칙에 부합하는지를 살펴보고 지방세 중 재산세 및 취득세과세의 기준이 되는 “행정자치부의 건축물 시가표준액 조정기준”에 초점을 두고 분석하여 과세의 형평성측면에서 나타나는 문제점과 개선방안을 제시하고자 노력하였다. 또한 비주거용 건물의 취득세 과세기준이 되는 시가표준액과 실거래가의 불균형으로 인한 불복사례들이 실제 어떠한 방식으로 조정신청이 처리되고 그 과정에서 초래되는 문제점들을 대법원판례를 중심으로 살펴보았다.
연구결과, 시가표준액과 실거래가의 부적정성이 심각한 것으로 나타났으며 경우에 따라서는 실거래가가 높은 건물이 그보다 현저하게 낮은 거래가격의 건물보다 과세표준이 높아 실질과세원칙과의 불합치성이 큰 것으로 파악되었다. 본 연구에서는 선행연구와 차별하여 현행 지방세법에서 규정하고 있는 취득세 과세표준제도가 부동산실거래가신고제도 도입목적과 부합하는지, 실제거래가액을 알 수 있는 유상거래의 경우 실거래가가 아닌 시가표준액을 기준으로 취득세를 부과하는 현행 제도가 실거래가를 기준으로 양도소득세를 과세하는 제도와 관련하여 이중과세의 문제점은 없는지 고찰하였다. 그 결과 다음과 같은 문제점 및 개선방안을 도출 하였다.
첫째, 건축물과 유사한 방식인 토지 가․감산특례제도의 도입이 필요하다는 점을 도출하였다. 토지시가표준액에 “층별 효용가치”의 가감산율을 적용하여 실거래가 대비 시가표준액의 현실화 율을 도출하고 이를 회귀분석을 통한 검증으로 그 필요성을 보완하는 연구결과를 도출하였다. 본 연구에 제시된 시뮬레이션은 본연구가 선행연구와 차별되는 연구 성과라 할 수 있다고 평가된다.
둘째, 시가표준액과 실거래가가 부합하지 않을 때 납세자입장에서의 합리적인 불복절차의 도입을 제안하고자 하였다.
셋째, 취득원인에 따라 개인 간 유상거래의 경우, 신고 되는 실거래가액을 과세표준으로 삼도록 제안하고자 한다.
본 연구가 이론적 고찰과 연구 분석에 그치지 아니하고 취득세과세표준 문제점 개선을 위한 실질적인 해결방안으로 적극 기여할 수 있기를 바란다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 2
• 제2장 비주거용건물 시가표준액의 의의 4
• 제1절 선행연구의 이론적 고찰 4
• 제2절 취득세 과세표준제도 10
• 1. 과세표준제도의 이론적 개념 10
• 2. 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 13
• 3. 개별공시지가와 기준시가 15
• 제3장 취득세 시가표준액 과세표준의 문제점 18
• 제1절 실제가치를 반영하지 못하는 상업건물의 과세표준 18
• 1. 2016년 건축물시가표준액 조정기준 18
• 2. 상가건물 층별 효용가치를 고려하지 않은 개별공시지가 32
• 제2절 비주거용건물 시가표준액과 실거래가의 괴리 34
• 1. 동일하게 평가되는 지하층과 지상층의 건물가치 34
• 2. 동일한 공시지가적용으로 인한 세 부담의 역진성 36
• 3. 실질과세원칙과의 불부합 38
• 제3절 취득세 불형평 과세에 기인한 헌법소원 40
• 1. 소송사례와 헌법재판소의 결정과정 40
• 2. 건물과표 감산특례제도의 도입 배경 47
• 제4장 시가표준액 현실화율 연구 분석 및 개선방안 50
• 제1절 토지 가감산 특례를 적용한 시가표준액의 현실화율 50
• 1. 토지 가감산 특례제도의 도입 필요성 50
• 2. 토지 가감산율을 적용한 회귀분석 시뮬레이션 51
• 제2절 취득세 시가표준액 과세표준제도의 개선방안 59
• 1. 시가표준액 적정성 검증 및 이의신청절차도입 59
• 2. 취득원인에 따른 과세표준제도의 적용 제안 62
• 제5장 결론 65
• 참고문헌 67
• 부록 71
• ABSTRACT 81