뉴타운 사업의 문제점 분석 및 개선방안에 관한 연구 : 관악구 사례중심으로 연구

국문 초록 (Abstract)

본 논문은 서울시 뉴타운 사업의 문제점 해결방안에 관한 연구로서 현재 진행되고 있는 뉴타운 사업에 대한 문제점과 개선방안을 제시하고자 한다. 또한 본 연구는 향후 시행될 뉴타운 사업이 보다 더 효율적이고 경제적으로 시행될 수 있도록 하는데 연구의 목적이 있다.
이러한 연구목적을 달성하기 위하여 본 연구에서는 관련 문헌의 조사를 통한 이론적 정리와 서울시 뉴타운 사업의 실태를 고찰하고자 한다. 이를 위해 뉴타운 사업 대상지역 주민의 인식과 태도에 대한 실증분석을 통하여 뉴타운 사업의 실체를 규명하고 구체적인 문제점들을 도출하였다.
뉴타운 사업이 시행되기 전 도시정비사업은 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발‧재건축사업으로서 공공환경에 대한 배려 없이 개발지역 내 구역의 위치 및 특성을 고려하지 않고 개발이익 극대화를 지향하며 도시경관파괴 도시기반시설 부족 등의 문제점을 안고 있다.
도시재정비사업은 부수적 효과가 큰 주택정비사업이다. 노후‧불량주택 및 지역을 새롭게 재생시키는 사업이면서 주택 및 건설산업활성화와 경기부양 효과가 크다. 또한 도시기능의 회복과 슬럼화방지라는 공공성이 중요하지만 소유자 입장에서 보면 경제적 이익이 보장되지 않으면 시행자체가 곤란한 사업이다.
도시정비사업이 가진 구조적 한계 중에서 더욱 더 심각한 문제는 도시환경정비사업을 도시구조개편을 위한 전략도구로 인식하는 것이 아니라 단순히 주거환경의 물적 정비로 인식하고 있다는 점이다. 즉 도시환경정비사업을 주거환경정비로 단순하게 파악할 뿐 도시의 국제경쟁력향상을 위한 도시구조개편의 전략도구로 바라보는 시각은 부족하다.
이에 뉴타운 사업은 공공부분 역할 증대, 적정 생활권역별 계획적 개발을 통한 다양한 도시개발방식을 활용한 광역적 개발로 효율적이고 체계적인 사업추진에 그 목적이 있다.
2005년 12월 제정되고 2006년 7월부터 시행되고 있는 도시재정비촉진을 위한 특별법은 재정비촉진지구 즉 광역개발이 가능한 곳에 각종 인센티브를 부여하여 재개발을 활성화하고 사업자에게 기반시설을 늘려 짓도록 하여 해당지역을 체계적으로 개발하는 것을 목표로 하고 있어 뉴타운 개발사업 등 실질적인 지원이 가능한 법이다.
지난 80년대부터 시작되어 30 여 년 동안 계속되어 온 도심재개발은 주로 도시기능의 현대화라는 목표아래 재개발 그 자체가 철거개발을 통한 업무용건물의 생산에 주력해 왔고, 합동재개발사업을 통해 많은 양의 불량주택들을 정비하였다고는 하나 불량주택이 밀집되어 합동재개발이 필요한 지역은 사실상 몇 군데 되지 않았다. 따라서 뉴타운 사업은 재개발사업의 성숙한 성장을 위해 공공성을 지닌 도시계획사업으로서 주민들의 능동적 참여와 재정착을 위한 방안을 모색하는 것이 시급한 과제라 할 수 있을 것이다.
본 연구에서는 이러한 문제의식을 토대로 기존의 재건축, 재개발사업의 장단점을 비교, 분석하였다.
따라서 새로 추진되는 뉴타운 사업의 경우 다양한 권리주체간의 갈등해소 등 원활한 사업을 진행하기 위하여 뉴타운 사업의 개발주체인 주민의 이익이 우선되는 공영개발방식으로 추진되어야 한다. 결과적으로 서울시의 뉴타운 개발 및 균형개발 촉진사업이 차질없이 진행되기 위해서는 정부의 부단한 노력과 해당 지역주민의 사회, 경제적 특성과 동일 생활권이라는 동질성을 감안한 커뮤니티 중심의 사업으로서 공공에서 지역의 발전 방향을 제시하면서 주민과 함께 지역문제를 인식하고 주거지정비를 추진하는 상호 신뢰와 협조가 전제되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 논문개요
• 제 1 장 서론 1
• 제1절 연구의 의의 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 연구방법 6
• 제 2 장 뉴타운 사업의 이론적 고찰 9
• 제1절 뉴타운사업 9
• 1. 뉴타운사업의 정의 및 기본원칙 9
• 2. 뉴타운 사업의 기원 13
• 3. 뉴타운 사업의 추진배경 16
• 4. 뉴타운사업의 유형 및 정비형태 26
• 5. 뉴타운 사업계획 및 추진절차 31
• 제2절 뉴타운 사업관련 법령내용 검토 33
• 1. 서울특별시 지역균형발전지원에 관한 조례 33
• 2. 도시 및 주거환경 정비법 36
• 3. 도시재정비 촉진을 위한 특별법 39
• 제3절 뉴타운 사업 선행연구 검토 44
• 제 3 장 서울시 25개구 뉴타운 사업의 현황과 문제점 50
• 제1절 뉴타운 사업의 기본 방향 50
• 1. 뉴타운 사업의 지정 현황 51
• 2. 서울시 25개구 뉴타운 사업의 현황 : 뉴타운지구(주거지형) 53
• 3. 재정비촉진(균형발전촉진)지구 57
• 4. 뉴타운 사업의 구역지정 현황 58
• 5. 사업시행 방법별 현황 59
• 제2절 기존 뉴타운 사업 지역의 현황과 문제점 60
• 1. 길음 뉴타운 사업의 현황 및 문제점 60
• 2. 은평 뉴타운 사업의 현황 및 문제점 66
• 제3절 서울시 뉴타운 사업의 문제점 71
• 1. 원주민의 낮은 재정착률 71
• 2. 중‧대형규모 위주의 주택공급 73
• 3. 재개발로 인한 편익의 역진성 73
• 4. 사업시행과정에서의 갈등과 사업지연 74
• 5. 과도한 입주자부담금 76
• 6. 공공용지의 활용성과 효율성 76
• 제 4 장 관악구 뉴타운 사업사례 분석 78
• 제1절 뉴타운 사업의 현황 78
• 1. 관악구의 성장 78
• 2. 뉴타운 대상지 개요 81
• 3. 신림 뉴타운 지역 현황 83
• 제2절 뉴타운 사업 사례분석의 내용 89
• 1. 조사개요 89
• 2. 서울시 뉴타운 사업에 대한 실증조사 분석 89
• 3. 뉴타운 사업의 논점에 대한 인식과 태도 93
• 제5장 뉴타운 사업의 개선 방안 106
• 제1절 뉴타운 사업의 공공참여 108
• 1. 사업의 효율성 증대 108
• 2. 뉴타운 사업 절차의 간소화 및 기간의 단축 109
• 3. 개발사업의 공정성 확보 109
• 4. 서민보호를 위한 공공성 확보 110
• 제2절 서민주택 공급의 공공책임성 강화 111
• 1. 공공용지를 활용한 임대주택 건설 111
• 2. 사업지구 내 존치지역의 확대를 통한 다양한 주택확보 112
• 3. 생활권을 고려한 지구의 설정 113
• 4. 공공지원 확대 113
• 제3절 법령의 정비 115
• 1.뉴타운 사업지구의 절차간소화 115
• 2.조합원의 정의 개선 116
• 제4절 관악구 뉴타운 사례에 나타난 시사점 116
• 제 6 장 결 론 118
• 참 고 문 헌 122
• 부록 1 : 설문지 127
• 부록 2 : 뉴타운 개발구역의 토지 및 건축물 현황과 건축계획 133
• Abstract 172