주택재건축정비사업에의 용적률 거래제 적용에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

1960년대 이후로 우리나라는 전세계에 유례없는 급속한 산업화가 진행되고 이에 따라 계획없는 난개발이 이루어져왔다. 그러나 국토의 효율적인 이용을 위하여 국토이용법제가 제정되고 주거환경을 위한 개발, 산업단지를 위한 개발 등 각종 개발사업이 계획되면서 지가의 상승이 꾸준히 이루어져왔으며 이에 따라 자산가치에서 토지의 중요성은 다른 수단보다 더 중요하게 여겨지고 있다.
또한 우리나라의 손실보상 법리는 소유권 등에 가해지는 특별한 희생에 대하여만 손실보상의 의무를 규정하고 있어 실질적으로 토지가치의 하락을 발생시키는 여러 가지 토지이용규제를 받아 재산권 행사에 제한을 받고 있으나 특별한 희생으로 규정되지 않는 부분에 대하여는 손실이 보전되지 아니하고 있다.
이러한 부분에 대하여 과거부터 개발권양도제의 실효성과 국내에의 도입을 위한 여러 가지 연구가 선행되었으나, 토지소유권에 대한 법리문제로 인하여 실효를 거두지 못하였으며, 그에 따라 파생된 연구가 유사제도로 볼 수 있는 용적률 거래제이다. 그간 용적률을 거래하기 위한 법리적 문제와 용적률 거래를 위한 방법에 대하여는 현재에도 활발히 연구가 이어지고 있으며, 용적률을 거래하기 위한 가격산정에 대하여도 연구가 늘어나고 있으나, 현실지가와의 괴리 문제가 발생하는 등 다소 미흡한 부분이 있다고 보여지며 따라서 본 연구에서는 용적률 거래가격과 관련한 연구를 심도있게 진행하되, 용적률 양도지역의 개발손실을 용적률 매입지역에서의 용적률 매입금액으로 보아 용적률 매입 전·후의 사업수지를 비교·분석하여 용적률 거래제의 실효성에 대하여 검토하였다.
다만, 2008년 말 미국에서 비롯된 심각한 금융위기의 여파로 인하여 현재까지도 국내 부동산 시장의 침체가 장기화되고 있으며, 이에 따라 그동안 최고의 자산가치 증식수단으로 여겨지던 아파트 시장까지도 심각한 위기를 맞고 있다. 이에 따라 대표적인 주민의 사업인 주택재건축정비사업도 위기를 맞고 있다는 점에 착안하여 용적률 매입지역을 주택재건축정비사업구역으로 선정하여 연구를 진행하였다.
우선 용적률 매도지역의 토지가치하락분을 산정하기 위하여는 당해 토지이용규제(본 연구에서는 문화재보호구역의 제한을 받는 지역을 분석하였다.)를 받고 있는 현 상태의 토지가격을 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」상에서 규정하고 있는 토지가치 평가방법을 통하여 산정하였으며, 당해 토지이용규제가 없는 상태로의 가격을 동일 방법에 의해 산정하여 양 가격의 격차를 당해 토지이용규제로 인한 개발손실로 보았다. 각 가격의 산정을 위한 구체적인 방법으로는 동일한 토지이용규제를 받는 표준지를 선정하여 시점수정, 지역요인, 개별요인, 기타사항을 종합적으로 참작하여 토지이용규제를 받는 토지가치를 산정하였으며, 이를 토지이용규제를 받지 아니하는 인근의 표준지를 선정하여 동일한 방법에 의하여 산정 후, 양 가격의 차액을 도출 후 합산하는 방식에 의하여 용적률 매도지역의 개발손실을 산정하였다.
용적률 매입지역에서의 매입 여부 결정모형 분석을 위하여는 아파트 재건축정비사업 구역의 사업수지를 용적률 매입전과 용적률 매입후로 나누어 분석하되, 현행 「도시 및 주거환경정비법」및 「서울특별시주거환경정비조례」상 규정되어 있는 방법으로 수입과 비용을 추계하여 산정하였다. 이에 대한 구체적인 방법으로는 총수입을 기존 토지 등 소유자에게 분양하는 부분과 일반에게 공급하는 부분으로 나누어 각각의 방법에 따라 수입을 추계하였으며, 비용을 분석할 때에는 용적률 매입전과 매입후의 설계개요에 상응하도록 비용을 추산하여 총수입에서 총비용을 공제한 개발이익을 분석하여 용적률 매입여부를 검토하였다.
이러한 방법에 따라 산정된 순현금흐름으로 판단컨데 용적률 매입전의 순현금흐름보다 용적률 매입가격을 감안한 용적률 매입후의 사업수지에서의 현금흐름이 더 클 경우 각 거래당사자의 이해관계를 충족시켜 제도의 실효성을 확보할 수 있을 것이다. 그러나 현행 도시 및 주거환경정비법에서는 용적률을 증가시켜 사업을 진행하기 위한 몇가지 방법들이 이미 존재하고 있으므로, 용적률 거래제를 통해 용적률을 증가시켜 사업을 진행할 수 있도록 각종 부담금 및 조세와 관련된 부분의 특례가 필요하다.
또한 용적률 매입지역에서의 순현금흐름 증가분에 대하여 그 이익에 대한 향유주체에 대한 논란이 발생할 수 있으므로 순현금흐름 증가분에 대한 개발이익 환수장치와 관련하여 거래중개인의 역할 및 환수된 개발이익에 대한 합리적인 이용방안에 대한 연구도 필요할 것이며 용적률 거래제 도입에 따라 현행의 용도지역별 용적률 관련 밀도규제도 개편되어야 할 것이다.
용적률 거래제도는 헌법상 보장된 개인의 재산권에 대하여 국가 또는 지방자치단체의 예산없이도 개발손실을 보전해 줄 수 있고, 매입하고자 하는 사업에서도 사업수지를 긍정적으로 개선할 수 있어 사업의 진행을 원활하게 이루어질 수 있도록 유도하는 장치로서 작동할 수 있다는 점에서 제도의 도입을 위한 법적장치가 마련되어야 할 것이며 도입 후 제도의 활성화 이후에는 용적률에 대한 관련 공부 및 공시방법 등이 마련되어 거래의 투명성이 확보 될 수 있는 제도적 토양이 확립되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 3
• 3. 연구의 흐름 4
• 제2장 용적률 거래제의 개념과 필요성 5
• 제1절 용적률 거래제의 개념과 법리적 타당성 검토 5
• 1. 용적률 거래제의 개념 5
• 2. 용적률 거래제 도입을 위한 법리적 타당성 검토 6
• 제2절 용적률 거래제의 필요성 및 기대효과 7
• 1. 행위제한의 불평등 해소를 통한 소유자간의 갈등 조정 7
• 2. 각종 개발사업에의 경제적 편익 증대효과 8
• 3. 침체된 부동산 시장에 대한 거래증진 가능성 9
• 제3장 선행연구와 국내외 유사제도의 검토 10
• 제1절 선행연구의 검토 10
• 제2절 국내외 유사제도 및 사례의 검토 14
• 1. 국내의 결합개발제도 14
• 2. 미국의 개발권양도제도 15
• 3. 일본의 용적이전제도 19
• 제3절 시사점 20
• 1. 용적률 거래가격 결정의 문제 20
• 2. 용적률 거래방법의 문제 22
• 3. 용적률 거래의 활성화를 위한 동기부여 방안 23
• 제4장 주택재건축정비사업에의 용적률 거래제 적용에 관한 사례분석 24
• 제1절 용적률 가격결정을 위한 가치산정 방법론 24
• 1. 우리나라에서 가치산정에 관한 관련 규정 검토 24
• 2. 용적률 거래금액 산정 및 용적률 거래에 따른 사업수지분석 방법 25
• 제2절 사례분석을 위한 전제 26
• 제3절 용적률 거래가격의 산정 28
• 1. 행정적 제한을 받는 상태에서의 적정 토지가치 산정 29
• 2. 행정적 제한을 받지 않는 상태에서의 적정 토지가치 산정 34
• 3. 용적률 거래가격 산정 36
• 제4절 용적률 매입을 위한 사업수지 분석 38
• 1. 주택재건축사업에서의 개발이익 38
• 2. 용적률 매입前의 예상개발이익 산정과정 47
• 3. 용적률 매입後의 예상개발이익 산정과정 53
• 4. 용적률 매입지역에서의 용적률 거래제 참여가능성 분석 56
• 제5장 결론 및 정책적 대안 60
• 제1절 주택재건축정비사업에서의 용적률 거래제 도입의 의미 60
• 제2절 주택재건축정비사업에의 용적률 거래제 활용을 위한 방안 61
• 1. 주택재건축정비사업에 용적률 거래제 도입시 예상되는 문제점 61
• 2. 주택재건축정비사업에의 용적률 거래제 활성화를 위한 정책적 방안 61
• 제3절 합리적인 용적률 거래제 적용을 위한 정책적 대안 63
• 1. 용적률 거래제 적용구역의 범위 설정 63
• 2. 용적률 거래를 위한 관리기구 및 법적·제도적 장치 마련 64
• 3. 용적률 거래제 적용을 위한 용도지역별 밀도규제 개편방안 65
• 4. 객관적이고 합리적인 가격제시를 위한 전문가 활용 방안 66
• 5. 추가 편익증가분에 대한 분배문제 67
• 제4절 연구의 특징 및 한계점 68
• 제5절 맺음말 69
• 참고문헌 71
• abstract 73